Управляющие компании постоянно спорят с жилищными инспекциями по дефектам, допущенным ещё при строительстве. Для тех, кто связан с новостройками, обобщили немного судебной практики — как свежей, так и прошлых лет. Жильцы смогут оценить перспективы жалоб в жилищные инспекции, а УО поймут, можно ли предотвратить претензии органов жилищного надзора. Правда, от прочтения может взгрустнуться.
Спор с ГЖИ Оренбургской области о законности предписания за щель между облицовкой фасада и стеной
Возражения УО сводились к тому, что нарушение допущено застройщиком, выявлено в период гарантийного срока, сама компания приняла меры для устранения нарушения. После проверки жилищной инспекции она заказывала строительную экспертизу, которая показала, что конструкция швов не обеспечивает нормальную изоляцию, и это касается всего здания. Застройщику была направлена претензия. Ещё управляющая организация обратилась в суд с иском к застройщику.
Судебные инстанции признали предписание законным (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.10.2020 по делу № А47 – 14338/2019).
«Суд не ставит под сомнение наличие недоделок при сдаче дома в эксплуатацию, однако полагает, что вне зависимости от исполнения или неисполнения застройщиком своих обязательств в части качества работ, до принятия решения о проведении капремонта и фактического устранения строительных недостатков отсутствуют правовые основания для освобождения заявителя от возложенных на него законом и договором и добровольно принятых им обязанностей по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома, в том числе путём проведения текущего ремонта, и обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания граждан».
Спор с ГЖИ Ивановской области — УО не согласилась с предписанием по поводу сырого подвала и частичного отсутствия теплоизоляции на трубопроводах
УО традиционно указывала, что выявленные недостатки возникли не по её вине, и даже до того, как она приступила к управлению домом.
Суды отметили, что если недостатки возникли в результате действий застройщика или предыдущей управляющей организации, то разбираться с ними – право и обязанность текущей УО (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.10.2018 по делу № А17 – 2645/2018).
«Действующим законодательством обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества находящегося в управлении дома независимо от срока управления возложена именно на управляющую компанию», - добавил суд округа.
Еще один спор с ГЖИ Ивановской области, выдавшей предписание из-за трещины в асфальте, плохой тяги в вентканале и неисправности слуховых окон
Управляющая организация говорила, что устранять выявленные дефекты должна не она, а застройщик – жилищно-строительный кооператив. Кроме того, соответствующее поручение собственники МКД ей не давали, проведение необходимых работ не оплачивали.
Однако суд посчитал, что работы относятся к текущему ремонту (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.06.2016 по делу № А17 – 8211/2015).
«Вопреки аргументам заявителя спорные работы должны быть выполнены им независимо от наличия волеизъявления жильцов дома в целом или владельца отдельного помещения в частности, для того чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на таком уровне, который гарантирует безопасность проживающих и сохранность жилого дома… Предписание позволяет заявителю устранить нарушения, как своими силами, так и посредством привлечения других лиц, в том числе застройщика».
Спор УО с ГЖИ Ивановской области о законности повторного предписания за сырой повал и замачивание грунта
В связи с выявленными недостатками УО получила предписание, после чего провела обследование МКД.
Согласно акту экспертного обследования, возникновение конденсата и замачивание грунтов в подвальных помещениях МКД «вызвано принятым недопустимым проектным решением в геологических условиях, не подтверждённых изысканиями, несоответствием качества общестроительных работ нормативным требованиям строительных норм и правил». С учётом гарантийного срока и высокой стоимости работ УО решила устранить недостатки путём претензий и исков в отношении застройщика.
Проверяя исполнение первоначального предписания, жилищная инспекция не учла эту работу, выдала повторное предписание, где снова среди прочего указала на конденсат. Однако в этот раз суд встал на сторону организации, указав, что своими действиями она частично исполнила первоначальное предписание, поэтому один из его пунктов (про выявление причин образование конденсата) был признан незаконным.
Второе требование инспекции – обеспечить предотвращение сырости и замачивание грунта подвального помещения МКД – оставлено в силе (решение Арбитражного суда Ивановской области от 02.09.2020 по делу № А17 – 2055/2020).
УО оспаривала предписание ГЖИ Нижегородской области, касающееся плохой теплозащиты внешних стен
УО настаивала: предписание адресовано ненадлежащему лицу, поскольку нарушения должны быть устранены застройщиком. Однако суд отклонил такие доводы (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018 по делу № А43 – 16515/2018).
«Наличие гарантийного срока для устранения недостатков, связанных с ненадлежащим качеством построенного дома, не освобождает управляющую компанию от обязанности по содержанию общего имущества, в том числе по принятию мер для устранения нарушений своими силами или посредством привлечения других лиц, в том числе застройщика в рамках его гарантийных обязательств».
Еще один спор из Нижегородской области — по поводу предписания за плохую герметизацию кровли
Опять Нижегородская область, на этот раз были проблемы с герметизацией кровли. Суд опять указал, что нахождение дома на гарантии застройщика не освобождает управляющую организацию от обязанности содержать общедомовое имущество, в том числе кровлю, в надлежащем состоянии, обеспечивающем комфортные и безопасные условия проживания.
Ссылки управляющей организации на переписку с застройщиком и акт осмотра суд отклонил, так как шевелиться УО стала только после проверки жилищной инспекции (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2016 по делу № А43 – 21129/2015).
Случай из Ульяновской области — УК не согласилось с обязанием отремонтировать ступени входных групп
Отрицая свою вину, УК ссылалась на гарантийный срок и на то, собственники не утвердили работы по ремонту ступеней, а также игнорировали собрания, инициированные управляющей организацией для утверждения размера платы за текущий ремонт или формирования резерва на непредвиденные работы. Кроме того, компания ещё до проверки направляла застройщику претензию.
Суды всё равно оставили предписание органа жилищного надзора в силе, так как на момент проверки ступеньки не отремонтированы. Уже после требований жилищной инспекции организация обратилась с иском к застройщику о выполнении гарантийного ремонта, дело закончилось мировым соглашением. Подача этого заявления на законность предписания никак не повлияла (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 по делу № А72 – 9017/2019).
Спор с ГЖИ Самарской области, которой не понравилось состояние гидроизоляции фундаментов и системы наружного водоотведения
Предписание ГЖИ осталось в силе.
Управляющая организация безуспешно указывала, что неоднократно направляла застройщику претензии, вместе с ним они проводили обследование, составляли акт и график устранения недостатков, который застройщик не выполнил (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по делу № А55 – 20414/2017).
«Довод заявителя о том, что спорный дом находится на гарантийном обслуживании у застройщика и именно он обязан устранить выявленные нарушения, обоснованно отклонён судом первой инстанции, поскольку заявитель принял на себя обязательства по управлению домом и, соответственно, обязан обеспечить соблюдение требований законодательства по техническому содержанию общего имущества спорного жилого дома».
Позиция Верховного Суда РФ о содержании УК общего имущества даже с недостатками от застройщика была высказана после публикации этой части материала. Подробнее — в отдельной статье.
Свежий пример из судебной практики — УК оспаривала предписание Госкомитета Карелии по жилищному надзору
В соответствии с предписанием, УК надлежит «любым доступным путем, в том числе (но не ограничиваясь) ведением претензионно-исковой работы с застройщиком»:
— провести мероприятия по отводу воды со световых приямков и спуска в подвальные помещения (п. 1);
— в местах повреждений обеспечить восстановление штукатурно-окрасочного слоя стен и потолка в МОП (п. 2).
Кроме того, УК необходимо устранить повреждения декоративных покрытий световых приямков по периметру МКД и входов в подвалы около пяти подъездов (п. 3).
Оспаривая выданное предписание, УК настаивала: обязанность по выполнению указанных работ лежит на застройщике и его правопреемнике, по гарантии.
Суд первой инстанции с такой позицией не согласился.
«Сам по себе факт выявления строительных дефектов вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщика и наличия у него обязанности по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не освобождает управляющую организацию от исполнения обязанностей, установленных законодательством и договором управления многоквартирным домом» (п. 30 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2021) от 30.06.2021).
В соответствии с действующим законодательством, УК обязана своевременно осуществлять все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги при содержании МКД, обязательства по управлению которым она взяла на себя добровольно.
В частности, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые обязательны к исполнению как собственниками МКД, так и управляющей компанией. И п. 4.2.3.1 Правил № 170 предусматривает, что местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке и т. д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
Таким образом, предписание Госкомитета вполне законно. За исключением п. 3, касающегося декоративных покрытий световых приямков. Суд установил, что проектом дома не предусмотрено наличие на них декоративного покрытия. Следовательно, в отношении указанного пункта исковые требования УК подлежат удовлетворению. Также суд отметил: Госкомитет уже самостоятельно устранил нарушение прав истца, вынеся решение о прекращении исполнения предписания в части.
Апелляционный суд решил, что предписание Госкомитета недействительно и в части п. 1, 2, так как именно застройщик дома несет ответственность за возникновение недостатков строительства в пределах гарантийного срока. УК при этом не бездействовала, а вела с застройщиком переписку по вопросу устранения выявленных дефектов.
Арбитражный суд Северо-Западного округа решил иначе и оставил в силе решение первой инстанции (дело № А26 – 1234/2024). При этом отметил: УК сама сослалась на то, что указанные в п. 1, 2 дефекты устранены после выдачи предписания.
Опубликовано 03.02.2021. Обновлено 04.04.2025.
Собственник пытался обязать УО устранить оставленные застройщиком «недоделки» МКД