АСУСМКД - новый способ ведения реестра собственников
Колонка редактораЖКХФЛУК

Дом на гарантии, а отвечает управляющая компания?

дом на гарантии застройщика отвечает управляющая компания
Управляющие компании постоянно спорят с жилищными инспекциями по дефектам, допущенным ещё при строительстве. Обобщили немного судебной практики для тех, кто связан с новостройками:
  • жильцы смогут оценить перспективы жалоб в жилищные инспекции;
  • управляющие организации поймут, возможно ли предотвратить претензии органов жилищного надзора. Правда, от прочтения может взгрустнуться.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.10.2020 по делу № А47-14338/2019

Управляющая организация оспаривала предписание ГЖИ Оренбургской области. Нарушение – щель между металлической облицовкой и стеной над квартирой.

Возражения организации сводились к тому, что нарушение допущено застройщиком, выявлено в период гарантийного срока, сама компания приняла меры для устранения нарушения. После проверки жилищной инспекции она заказывала строительную экспертизу, которая показала, что конструкция швов не обеспечивает нормальную изоляцию, и это касается всего здания. Застройщику была направлена претензия. Ещё управляющая организация обратилась в суд с иском к застройщику.

Судебные инстанции признали предписание законным:

«Суд не ставит под сомнение наличие недоделок при сдаче дома в эксплуатацию, однако полагает, что вне зависимости от исполнения или неисполнения застройщиком своих обязательств в части качества работ, до принятия решения о проведении капремонта и фактического устранения строительных недостатков отсутствуют правовые основания для освобождения заявителя от возложенных на него законом и договором и добровольно принятых им обязанностей по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома, в том числе путём проведения текущего ремонта, и обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания граждан».

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.09.2020 по делу № А47-8215/2019

Для сравнения – дело из того же региона: жители пожаловались на плохую крышу, компания получила предписание и оспорила его в суде. Первая инстанция встала на сторону управляющей организации, апелляционная инстанция поддержала инспекцию, суд округа снова согласился с компанией, признав предписание незаконным.

Он принял во внимание заключение, составленное по результатам строительно-технической экспертизы крыши здания. Согласно заключению выявленные жилищной инспекцией дефекты в кровле возникли не в результате ненадлежащего содержания управляющей организацией общедомового имущества, а являются строительными дефектами. Для устранения недостатков надо 340 тыс. руб., а с жителей на текущий ремонт за весь период собрано лишь 30 тыс. руб. Кроме того, дом является гарантийным, и управляющая организация уже обратилась в арбитражный суд с иском к застройщику об устранении недостатков.

«Заявителем принимались все необходимые меры для устранения выявленных недостатков – проводились неотложные работы, которые не устранили проблемы; вопрос об устранении строительных дефектов должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств и не в рамках настоящего дела. Кроме того, предписание является неисполнимым ввиду отсутствия у заявителя возможности увеличить тариф, взимаемый с собственников, и недостаточности средств на проведение ремонта кровли, требующей капремонта. Согласие и решение собственников на дополнительный сбор средств для такого ремонта отсутствуют».

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.10.2018 по делу № А17-2645/2018

Здесь организация судилась с инспекцией Ивановской области и традиционно указывала на то, что недостатки – сырой подвал, частичное отсутствие теплоизоляции на трубопроводах – возникли не по её вине, не из-за её действий и даже до того, как она приступила к управлению домом.

Суды отметили, что если недостатки возникли в результате действий застройщика или предыдущей управляющей организации, то разбираться с ними – право и обязанность текущей УО.

«Действующим законодательством обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества находящегося в управлении дома независимо от срока управления возложена именно на управляющую компанию», – добавил суд округа.

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.06.2016 по делу № А17-8211/2015  

Более раннее дело из той же Ивановской области. Управляющую организацию обязали обеспечить работу вентиляционного канала в одной из квартир, отремонтировать слуховые окна, устранить трещину в асфальте у подъезда.

Управляющая организация говорила, что это должна делать не она, а застройщик – жилищно-строительный кооператив. Кроме того, собственники не поручали ей устранять дефекты, выявленные при эксплуатации дома, находящегося на гарантийном обслуживании, и не оплачивали работы.

Однако суд посчитал, что работы относятся к текущему ремонту:

«Вопреки аргументам заявителя спорные работы должны быть выполнены им независимо от наличия волеизъявления жильцов дома в целом или владельца отдельного помещения в частности, для того чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на таком уровне, который гарантирует безопасность проживающих и сохранность жилого дома… Предписание позволяет заявителю устранить нарушения, как своими силами, так и посредством привлечения других лиц, в том числе застройщика».

Решение Арбитражного суда Ивановской области от 02.09.2020 по делу № А17-2055/2020.

Более свежая из того же региона. Строительные недостатки привели к сырому подвалу, замачиванию грунта, образованию конденсата на строительных конструкциях. Управляющая организация получила предписание, после чего провела обследование.

Согласно акту экспертного обследования возникновение конденсата, замачивание грунтов в подвальных помещениях МКД «вызвано принятым недопустимым проектным решением в геологических условиях, не подтверждённых изысканиями, несоответствием качества общестроительных работ нормативным требованиям строительных норм и правил». С учётом гарантийного срока, высокой стоимости работ, управляющая организация решила устранить недостатки путём претензий и исков в отношении застройщика.

Проверяя исполнение первоначального предписания, жилищная инспекция не учла эту работу, выдала повторное предписание, где снова среди прочего указала на конденсат. Однако в этот раз суд встал на сторону организации, указав, что своими действиями она частично исполнила первоначальное предписание, поэтому один из его пунктов (про выявление причин образование конденсата) был признан незаконным.

Второе требование инспекции – обеспечить предотвращение сырости и замачивание грунта подвального помещения МКД – оставлено в силе.

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018 по делу № А43-16515/2018

Оспаривалось предписание ГЖИ Нижегородской области, которое касалось плохой теплозащиты внешних стен. Управляющая организация настаивала на том, что предписание адресовано ненадлежащему лицу, поскольку нарушения должны быть устранены застройщиком. Однако суд снова отклонил такие доводы:

«Наличие гарантийного срока для устранения недостатков, связанных с ненадлежащим качеством построенного дома, не освобождает управляющую компанию от обязанности по содержанию общего имущества, в том числе по принятию мер для устранения нарушений своими силами или посредством привлечения других лиц, в том числе застройщика в рамках его гарантийных обязательств».

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2016 по делу № А43-21129/2015

Опять Нижегородская область, на этот раз были проблемы с герметизацией кровли. Суд опять указал, что нахождение дома на гарантии застройщика не освобождает управляющую организацию от обязанности содержать общедомовое имущество, в том числе кровлю, в надлежащем состоянии, обеспечивающем комфортные и безопасные условия проживания.

Ссылки управляющей организации на переписку с застройщиком и акт осмотра суд отклонил, так как шевелиться управляющая организация стала только после проверки жилищной инспекции.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 по делу N А72-9017/2019

Дело из Ульяновской области, где от управляющей организации требовалось отремонтировать ступени входных групп. Отрицая свою вину, компания ссылалась на гарантийный срок и на то, собственники не утвердили работы по ремонту ступеней, а также игнорировали собрания, инициированные управляющей организацией для утверждения размера платы за текущий ремонт или формирования резерва на непредвиденные работы. Кроме того, компания ещё до проверки направляла застройщику претензию.

Суды всё равно оставили предписание органа жилищного надзора в силе, так как на момент проверки ступеньки не отремонтированы.

Уже после требований жилищной инспекции организация обратилась с иском к застройщику о выполнении гарантийного ремонта, дело закончилось мировым соглашением. Подача этого заявления на законность предписания никак не повлияла.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по делу № А55-20414/2017

Оставлено в силе предписание ГЖИ Самарской области, которая при проверке новостройки обнаружила неисправности гидроизоляции фундаментов, системы наружного водоотведения.

Управляющая организация безуспешно указывала, что неоднократно направляла застройщику претензии, вместе с ним они проводили обследование, составляли акт и график устранения недостатков, который застройщик не выполнил.

«Довод заявителя о том, что спорный дом находится на гарантийном обслуживании у застройщика и именно он обязан устранить выявленные нарушения, обоснованно отклонён судом первой инстанции, поскольку заявитель принял на себя обязательства по управлению домом и, соответственно, обязан обеспечить соблюдение требований законодательства по техническому содержанию общего имущества спорного жилого дома».

Последнюю цитату можно считать обобщённым мнением активных органов жилищного надзора и судов. Суды чаще всего отказывают управляющим организациям, которые пытаются оспорить предписания по строительным недостаткам. Выручить компанию может (но это не точно) только работа с застройщиком, причём эта работа должна быть реальной и заблаговременной, а не по факту проверок.
Похожие новости
Колонка редактораЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Должны ли жилищные инспекции в предписаниях учитывать срок исковой давности?

ЖКХФЛ

Проведение общих собраний собственников в период пандемии: рекомендации органа жилищного надзора

Колонка редактораЖКХФЛ

Непосредственное управление домом. Часть 3. Плюсы и минусы

ЖКХРСОФЛ

Должнику не удалось оспорить в Верховном Суде РФ норму о приостановлении коммунальных услуг