АСУСМКД - новый способ ведения реестра собственников
ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Суд признал незаконным начисление собственникам платы «по факту выполненных работ на основе заявок»

плата за содержание

Непривычный способ установления платы за содержание жилья привлёк внимание жилищной инспекции Амурской области.

Обычно собственники утверждают на общем собрании фиксированную и заранее известную плату. Однако управляющая организация из Благовещенска придумала нестандартный метод: в договоре управления ставка за услуги управления фиксированная, а за содержание и текущий ремонт – уже нет. В приложении указаны наименование работ, стоимость (рублей в час или за штуку) и период их выполнения с указанием фиксированного времени или «по заявке любого собственника». Вот как это выглядит в договоре:

Жилищная инспекция решила, что такое определение цены договора недопустимо, так как размер платы получается неопределенным. Управляющая организация получила предписание и пошла его обжаловать.

УК выиграла две инстанции.

Она ссылалась на то, что предписание выдано формально, так как собственники утвердили оспариваемый порядок оплаты на общем собрании: решением собственников утвержден тариф на управление в размере 5,15 рублей/м2, который является константой, а вторым решением утвержден тариф по содержанию и ремонту общего имущества согласно стоимости, указанной в приложениях к договору управления по факту выполненных работ на основании заявок.

В обоснование разумности такого порядка управляющая организация поясняла:

«В связи с тем, что в течение действия договора управления от собственников поступает разное количество заявок в разные месяцы, а также выполняются разные работы, стоимость которых утверждена собственниками, в выставляемых квитанциях суммы могут отличаться в разные месяца. Кроме того, в выставляемых квитанциях ООО «Мегасервис» отражает перечень работ и услуг, которые были выполнены на МКД в течение отчетного месяца. То есть собственники помещений оплачивают ООО «Мегасервис» фактически оказанные услуги».

Первые две судебные инстанции с этой логикой согласились. Они не нашли нарушений закона. На примере квитанции одному из собственников суды проверили правильность начислений, изучили заявки, на основе которых был выполнен расчёт.

«Указанным расчетом подтверждается наличие утвержденного на общем собрании собственников помещений определяемого размера (тарифа) на содержание и ремонт общего имущества», – к такому выводу пришли судьи. Далее они продолжили:

«Таким образом, установленный собственниками способ оплаты жилищных услуг по факту выполненных работы не противоречит перечисленным выше нормам, а лишь способствует более прозрачному управлению домом, поскольку собственники в ежемесячных квитанциях видят, какие конкретно работы по дому выполнялись за прошедший месяц.

Напротив исполнение требований проверяющего органа напрямую нарушит права собственников, поскольку при утверждении фиксированного размера платы за содержание жилого помещения не могут быть учтены работы, выполнение которых необходимо в будущем.

Следовательно, утверждение фиксированного размера без учета фактически выполненных работ, на чем настаивает государственная жилищная инспекция, не будет соответствовать действительной обязанности собственников по оплате за фактическое содержание и ремонт общего имущества».

Предписание инспекции признали незаконным.

Новое решение по делу

Арбитражный суд Дальневосточного округа не согласился с коллегами.

Он указал, что основным способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт является волеизъявление собственников на общем собрании. Однако этот размер на общем собрании не определен и в договоре управления не указан.

«Определение размера платы с формулировкой «по факту выполненных работ на основании заявок» исполнением требования жилищного законодательства об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения являться не может».

Суд отклонил ссылки управляющей организации на принцип свободы договора, а также на тот факт, что жильцы оплачивают расходы по факту их несения:

«…Как указано в статье 156 Жилищного кодекса РФ, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства. Размер такой платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год… Обязанность собственников утвердить размер финансирования указанных работ установлена Правилами № 491».

Выводы суда:

  • плата за содержание жилого помещения, в том числе общего имущества в МКД, является фиксированной и устанавливается на год вперед.
  • избранный управляющей организацией способ финансирования услуг по содержанию общего имущества противоречит законодательству.

Решения нижестоящих судов отменены, а предписание инспекции признано обоснованным.

Похожие новости
Колонка редактораЖКХФЛ

Непосредственное управление домом. Часть 3. Плюсы и минусы

ЖКХРСОФЛ

Должнику не удалось оспорить в Верховном Суде РФ норму о приостановлении коммунальных услуг

Колонка редактораЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

4 частые ошибки при изменении способа формирования фонда капремонта (переходе на спецсчёт)

ЖКХФЛ

Можно ли не пускать в квартиры для проведения капремонта? Разъяснение органа жилищного надзора