Когда в жилом доме обнаружены дефекты – сырость, промерзание стен – неизбежно возникает вопрос о том, кто и за чей счёт должен их устранять. Кто-то судится с застройщиком, кто-то – с управляющими организациями. Иногда собственники утепляют фасад самостоятельно, а потом идут в суд за взысканием расходов.
Спор с застройщиком (Седьмой кассационный суд общей юрисдикции, дело № 88 – 6215/2021)
Участнику долевого строительства из г. Екатеринбурга не повезло. После заселения в квартиру обнаружилось, что пол и стены в спальне промерзают. Недостаток строительства проявился в период гарантийного срока.
В 2018 году собственник квартиры предложил ООО «Специализированный застройщик «Форум – Солнечные кварталы»» найти причины промерзания и устранить их. Застройщик замерил температуру фасада наружной стены, однако полностью строительные недостатки не устранил.
В спальне собственника отвалилась штукатурка, на поверхности стены появилась трещина, а за трещиной были обнаружены пустоты.
Согласно заключению специалиста, работы по утеплению фасада квартиры не соответствовали требованиям нормативно-технической и проектной документации.
Весной 2019 года ответчик устранял пустоты и неровности в фасадном утеплителе.
Однако владелец квартиры работы не принял, поскольку застройщик обработал не всю поверхность стены и не утеплил фасад минераловатными плитами.
Застройщик провёл работы по утеплению некачественно, поэтому собственник обратился в суд с иском о защите прав потребителя. Истец требовал:
- взыскать деньги в размере стоимости устранения недостатков квартиры – 244 400 р.;
- неустойку за нарушение срока выполнения требований потребителя за полтора года неисполнения — 1 000 000 р.;
- компенсацию морального вреда – 200 000 р.;
- судебные расходы — 260 000 р.;
- штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.
Суд привлёк к участию в деле ООО «Управляющая компания «Солнечный» из г. Екатеринбурга.
Судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила дефекты (трещины на поверхности кирпичной кладки, различная плотность материала утеплителя, швы кирпичной кладки имеют пустоты).
Для устранения недостатков эксперт рекомендовал демонтировать лицевую кладку и утепление стены, выполнить кирпичную кладку со стороны жилого помещения, утеплить стены и сделать лицевую кирпичную кладку в соответствии с требованиями нормативной и проектной документации. Стоимость устранения недостатков — 220 000 р.
Районный суд удовлетворил требования истца частично. С ответчика была взыскана соразмерная стоимость устранения недостатков – 220 000 р., неустойка – 150 000 р., компенсация морального вреда – 6 000 р., расходы на строительно-монтажные работы — 130 000 р., штраф – 190 200 р. и частичное возмещение судебных издержек.
Апелляционная инстанция изменила решение в части взыскания штрафа и уменьшила его до 50 000 р. Суд уменьшил с 20 000 до 2 000 р. и взысканный судом размер расходов на представителя.
Обе стороны спора не согласились с судебными актами и обжаловали их.
- Истец просил отменить апелляционное определение в части уменьшения размера штрафа и расходов на оплату услуг представителя.
- Ответчик просил отменить судебные постановления и утверждал, что не допускал нарушения строительных норм, а строительные дефекты устранил добровольно. Считал, что штраф и компенсацию морального вреда суд взыскал незаконно.
Седьмой кассационный суд общей юрисдикции обнаружил основания для отмены апелляционного определения.
По мнению кассации, апелляционный суд необоснованно посчитал, что ответчик нарушил права истца как потребителя на получение качественного объекта по договору участия в долевом строительстве.
Рассматривая дело, вышестоящий суд отметил нарушения, которые были допущены апелляционной инстанцией:
- Суд апелляционной инстанции не учёл, что для исполнения обязателен не весь СП 70.13330.2012, а лишь непосредственно поименованные в нём его отдельные положения.
При этом пункты 9.2.4, 9.2.5, на которые ссылался эксперт, к обязательным для применения не относятся. Следовательно, не подлежат обязательному применению. - Суд не установил, имеются ли в проектной документации требования к характеристикам кладочных швов. Поэтому вывод суда о передаче застройщиком участнику долевого строительства квартиры, которая не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, не основан на законе.
- Для правильного разрешения спора следовало установить, ухудшают ли установленные дефекты качество объекта долевого строительства, делают ли они его непригодным для использования по назначению. Это судами установлено не было.
- Фасад — общедомовое имущество, однако суд не исследовал, как влияют недостатки фасада на качество иных квартир в доме, либо недостаток влияет только на качество квартиры истца.
От этих обстоятельств зависит правильное разрешение спора о взыскании стоимости ремонта в пользу истца без учёта других собственников квартир многоквартирного дома.
Суд посчитал указанные недостатки апелляционного определения существенными, отменил его и направил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции.
Спор с ТСЖ (Первый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 88 – 2602/2021)
В Саратове в одном из многоквартирных домов в рамках региональной программы капремонта была утеплена наружная стена дома. При этом частично утеплена и стена квартиры собственника – будущего истца.
После выполнения капитального ремонта собственник заключил договор с физическим лицом на утепление фасада МКД в границах своей квартиры. Стоимость работ составила 53 000 р.
После ремонта собственник предъявил ТСЖ «Нагорное» иск, чтобы взыскать деньги, потраченные на утепление фасада, неустойку, расходы на оплату услуг представителя — 43 000 р. и компенсировать 100 000 р. морального вреда.
Мировой суд в удовлетворении иска отказал. Вынося решение, суд сделал вывод о том, что нет доказательств вины ответчика в причинении убытков истцу.
Ответчик оспаривал факт несения истцом расходов на утепление. Однако истец сослался только на договор между ним и физлицом. Каких-либо документов, которые подтверждают фактические затраты истца и передачу им денег другой стороне договора, истец суду не предоставил.
Апелляционная инстанция с принятым решением согласилась.
Истец обжаловал судебные постановления в вышестоящий суд.
Первый кассационный суд общей юрисдикции не нашёл оснований для отмены решения исходя из следующего:
- Не доказана необходимость утепления фасада: факт промерзания и образования плесени, повреждения фасада МКД, межплитных швов, перекрытий, за устранение которых отвечает управляющая организация.
- На дату проведения истцом работ акты обследования (осмотра) фасада МКД и квартиры истца не составлялись. Недостатки строительных конструкций, на которые ссылается истец, не зафиксированы. Собственник не обращался к ответчику с просьбой составить такие акты.
- Во время капитального ремонта был утеплён фасад МКД, в том числе частично со стороны квартиры истца.
- По делу отсутствуют доказательства того, что недостатки возникли по вине ответчика.
Кассационная инстанция не согласилась с мнением истца о том, что с ответчика надлежит взыскать неосновательное обогащение. Этот довод истец обосновал тем, что фасад дома для девяти торцевых квартир был утеплён за счёт средств ТСЖ, а для квартиры истца — за счёт его средств.
Суд указал, что это утверждение основано на неверном понимании закона. Утепление фасада дома не входит в перечень работ и услуг, которые УК производит за счёт платы на содержание жилья.
Важно! Если по первому делу решение было отменено не из-за недостатков в правовой позиции истца, а по причине нарушений, которые допустил суд, то о втором деле этого сказать нельзя.
В случае когда владелец квартиры решил устранить недостатки за свой счёт, а потом взыскать расходы с того, кто несёт ответственность за надлежащее состояние дома (застройщика, УК), необходимо с самого начала собирать доказательства, а не полагаться на случай.
По делу, которое рассмотрено вторым, истец проиграл не из-за невезения или чьих-то злых козней. Дело проиграно вполне предсказуемо. Истец не доказал ничего из того, что по такому делу подлежит доказыванию: необходимость самого ремонта; объём работ и их стоимость; вина ТСЖ; несение фактических расходов на ремонт.
А без доказательств дело можно выиграть только в одном случае — если ответчик полностью и безоговорочно признает иск. Но такие ответчики встречаются крайне редко.