Московский городской суд рассмотрел два дела, касающихся возможности проживания работников, обслуживающих МКД, в нежилых помещениях дома. Как оказалось, практика даже в рамках одного суда противоречива. В одном случае суд посчитал разрешение собственников проживать консьержу в нежилом помещении МКД незаконным. Во втором случае суд не нашёл оснований для запрета консьержу жить в диспетчерской МКД, сославшись на то, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права, а закон и так не предусматривает проживание людей в нежилых помещениях.
Суд запретил проживать в нежилом помещении (дело № 33 – 23057/19)
Общее собрание собственников помещений в МКД из г. Москвы решило оборудовать в подъездах консьержные, чтобы работа дежурных (консьержей) была организована круглосуточно. В консьержных было разрешено проживать дежурным и их семьям.
Одному из жильцов не понравилось использование общего имущества для проживания консьержей. Он написал жалобу в УК — ГБУ г. Москвы «Жилищник района Люблино».
УК посчитала, что решения общего собрания об организации круглосуточной работы дежурного (консьержа) и об использовании общего имущества (помещений на первом этаже) для проживания наёмных сотрудников и членов их семей противоречит требованиям законодательства.
Поэтому УК обратилась в суд с иском к жильцам, которые проживали в консьержных с требованиями:
- признать ничтожными решения собственников в части, которая установила право проживания консьержей и иных лиц в нежилых помещениях;
- запретить проживание консьержей и иных лиц в консьержных, которые составляют общее имущество собственников помещений.
Люблинский районный суд Москвы запретил проживание консьержей в спорных помещениях.
В удовлетворении требования признать решение общего собрания о проживании консьержей в спорных помещениях суд отказал. Причина: протокол общего собрания не подтверждает, что собственники помещений разрешили консьержам проживать в нежилых помещениях. В протоколе было написано: «оставить консьержку в подъезде работать», что не тождественно разрешению проживать.
Московский городской суд рассмотрел апелляционную жалобу ответчиков, в которой они указывали:
- в материалы дела не представлено решение собственников, которым было разрешено проживание консьержей и иных лиц в нежилых помещениях;
- суд неверно применил ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», поскольку этот закон не регулирует отношения с работниками, которые трудятся в нежилых помещениях (комнатах консьержей, предусмотренных проектом дома тип ПЗМ);
- один из ответчиков — ненадлежащий.
Апелляционная инстанция не нашла оснований для отмены решения, поскольку Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» запрещает заселение жилых помещений, признанных непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений (ч. 2 ст. 23).
Апелляционная инстанция согласилась с тем, что суд правильно отказал в удовлетворении требования о признании решения собрания ничтожным, поскольку в протоколе нет ссылки на разрешение проживать консьержам в спорных помещениях. Поэтому отсутствуют основания для удовлетворения иска в этой части.
Все доводы ответчиков городской суд признал несостоятельными.
Суд не запретил проживать в нежилом помещении (дело № 33 – 16774/18)
Собственники помещений в МКД на общем собрании, которое было назначено застройщиком ЗАО «Сити-XXI век» из Москвы, решали различные вопросы. В том числе в повестку собрания входил вопрос о возможности использовать нежилое помещение диспетчерской и комнаты охраны, для проживания консьержа (вопрос № 8).
Хотя консьерж проживал в спорном помещении круглосуточно, по вопросу проживания решение принято так и не было.
Собственник одной из квартир обжаловал решение в суде. Истец ссылался на то, что собственники не были уведомлены о предстоящем собрании как положено. Он просил суд среди прочих требований запретить использовать нежилое помещение для проживания людей без соответствующего решения собственников.
Останкинский районный суд Москвы отказал в удовлетворении исковых требований, включая требование о запрете проживания людей в нежилом помещении без разрешения собственников.
Рассматривая апелляционную жалобу истца, Московский городской суд согласился с тем, что решение законно.
При этом суд привёл два основания, по которым отклонил требование истца о запрете проживания людей в нежилом помещении № 12 без разрешения собственников:
- Ненадлежащий способ защиты права, который избрал истец.
- Отсутствие законных оснований для вынесения судебного запрета на проживание в нежилом помещении, так как законом проживание людей в нежилых помещениях не предусмотрено.
Довод истца об отсутствии кворума (по другим заявленным требованиям) вторая инстанция отклонила, поскольку материалы дела подтверждают надлежащее уведомление собственников и наличие кворума при голосовании.