Управляющая компания не может в одностороннем порядке вводить дополнительные строчки в квитанции, например, за содержание котельной. Для этого нужно решение собственников. Иначе дело может закончиться судом.
Опубликовано 16.10.2021. Обновлено 06.09.2024.
История из г. Пензы
В г. Пензе собственница обратилась в суд с иском к управляющей компании. Женщина посчитала, что УК неправомерно в одностороннем порядке изменила размер платы за содержание жилья: компания добавила в квитанции на оплату ЖКУ строку «плата за обслуживание крышной котельной». По мнению собственницы, такие действия УК нарушают условия договора управления МКД.
В исковом заявлении собственница просила суд взыскать с УК (далее — ответчик):
— сумму перерасчета излишне уплаченных сумм по квитанциям — 9 500 рублей;
— компенсацию морального вреда — 5 000 рублей;
— штраф и расходы на оплату услуг представителя — 8 000 рублей.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Он не увидел нарушения прав истицы.
УК начисляла плату за обслуживание крышной котельной на основании договора управления МКД. Указанный в нем тариф предусматривался в качестве дополнительной позиции, отдельной от других услуг.
Также УК предоставляла потребителю услугу по отоплению и несла расходы на обслуживание крышной котельной. Их подтверждают платежные документы и заключенные с подрядчиком договоры.
Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции. Он отменил вынесенное ранее решение и удовлетворил исковые требования частично. Суд взыскал с УК переплату за услуги по обслуживанию крышной котельной — 9 500 рублей, компенсацию морального вреда — 1 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя — 5 000 рублей, госпошлину в местный бюджет — 700 рублей.
Суд признал, что УК неправомерно начисляла плату за обслуживание крышной котельной. При этом он указал, что УК приняла дом на управление по договору, в котором уже установлен размер за услуги по содержанию и ремонту дома. УК не доказала, что этот размер платы изменялся по решению собрания.
Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда о том, что у УК не было оснований для выставления дополнительного платежа за обслуживание крышной котельной (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 19518/2021).
- Крышная котельная относится к общедомовому имуществу и вырабатывает тепловую энергию, необходимую для отопления, производства горячей воды в МКД.
- По условиям договора управления домом, УК обязана оказывать собственникам коммунальные услуги, выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общедомового имущества.
- Условиями договора установлена плата за оказываемые УК услуги. В качестве отдельной строки в платежном документе отражается плата за обслуживание крышной котельной в соответствии с заключенным договором со специализированной организацией.
Суд изучил представленные истицей квитанции и установил, что плата за обслуживание крышной котельной то начислялась, то не начислялась. Размер платы за эту услугу также менялся в различные периоды. При этом в соответствии с действующим законодательством, размер платы за содержание жилого помещения утверждается на общем собрании собственников (для домов с управляющими организациями, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
Однако «основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании».
Действующее законодательство не предусматривает возможность самовольного увеличения УК размера платы за содержание жилого помещения без решения общего собрания собственников в этом доме.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что УК меняла тариф за услуги по содержанию и ремонту МКД в соответствии с решением общего собрания собственников.
История из г. Москвы
На общем собрании членов ТСЖ «Эверест» были приняты решения:
1) Выставлять в платежных документах строки:
- содержание жилья, включающую плату за услуги‚ работы по управлению МКД‚ за содержание и текущий ремонт общего имущества‚ за коммунальные ресурсы‚ потребляемые при использовании и содержании общего имущества‚
- содержание общего имущества (газовой котельной, которая производит тепловую энергию для отопления и горячего водоснабжения на два дома), включающую плату за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту котельной.
2) Утвердить уже произведенные расходы в размере 150000 р. с депозитного счета ТСЖ на непредвиденные работы в котельной (проведенные аварийно в холодное время года для обеспечения бесперебойной поставки тепловой энергии): капремонт крыши‚ замену счетчика учета загазованности СО2 и запорной арматуры; возместить данные расходы на депозитном счете за счет их включения в смету доходов и расходов на 2022 год.
Данные решения ОСЧ были оспорены собственником Т., а первое – еще и прокурором.
Суды трех инстанций признали эти решения недействительными (определение Второго КСОЮ по делу № 88 – 17585/2024) по следующим основаниям:
- Газовая котельная является общим имуществом собственников помещений в МКД. Это подтверждается выпиской из ЕГРН. Расходы на ее содержание и ремонт включаются в плату за содержание жилья (абз. 8 п. 54 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
- Структура платы за жилое помещение‚ установленная ч. 2 ст. 154 ЖК РФ‚ не предусматривает возможности ее разделения на самостоятельные составляющие. ОСЧ также не вправе сделать такую разбивку (ч. 2 ст.145 ЖК РФ).
- Плата за содержание котельной, выведенная из строки «содержание жилья», не учитывается при начислении компенсации льготникам (ст. 160 ЖК РФ), так как квалифицируется управлением соцзащиты как «прочая услуга».
- Принятие решений о капитальном и текущем ремонте общего имущества – это прерогатива ОСС (пп. 1, 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). ОСЧ некомпетентно принимать решение об утверждении уже понесенных расходов на проведение капремонта общего имущества в отсутствие соответствующего решения ОСС.
