Если через придомовую территорию имеется проход к общественным местам, это не означает автоматического возникновения сервитута в отношении такого прохода. Сервитут устанавливается в специальном порядке, а не по одному лишь мнению органа муниципального контроля. К такому выводу пришёл Верховный Суд РФ по делу об оспаривании предписания муниципалитета (определение № 309-ЭС21 – 17181 по делу № А71 – 4094/2020).
Общее собрание собственников решило установить ограждение МКД № 7 по ул. Кирова в г. Ижевске. Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска выдало разрешение на установку ограждения.
Установкой забора возмутились жители соседнего дома № 28 по ул. 50 лет Пионерии. Они написали жалобу в Администрацию Октябрьского района города Ижевска.
В Администрации решили проверить, законно ли используется общее имущество МКД № 7 при устройстве ограждения и соответствуют ли границы ограждения границам земельного участка.
Проверяющие решили, что придомовая территория МКД № 7 обременена сервитутом, а забор перекрывает проход по пешеходному тротуару от второго подъезда МКД № 28 к остановкам общественного транспорта. Был сделан вывод, что ограждение установлено с нарушением пункта 5 статьи 36 ЖК РФ.
Орган местного самоуправления выдал УК ООО «Эталон» предписание. От компании требовалось уведомить собственников помещений МКД № 7 о том, что решение об установке ограждения нарушает закон, и что они должны обеспечить проход жильцов дома № 28 по придомовой территории МКД № 7 к остановке общественного транспорта.
УК обратилась в суд с требованием признать предписание незаконным.
Суды первой и второй инстанций исходили из следующего:
- основания для признания оспариваемого предписания Управления недействительным отсутствуют;
- предписание вынесено уполномоченным государственным органом в пределах предоставленных ему полномочий.
Поэтому в удовлетворении требований УК судебные инстанции отказали.
УК подала кассационную жалобу.
Арбитражный суд Уральского округа с выводами судов не согласился.
Кассационная инстанция сослалась на следующие положения жилищного законодательства:
- Собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, включая участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на земельном участке объекты.
- Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Судебная коллегия подчеркнула, что земельный участок, на котором расположен МКД, может быть обременён правом ограниченного пользования другими лицами. Такое обременение может быть установлено:
- либо по соглашению между лицом, требующим такое обременение, и собственниками помещений в многоквартирном доме;
- либо в судебном порядке (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ, ч. 5 ст. 36 ЖК РФ).
Однако при рассмотрении спора суды установили, что согласно кадастровой выписке обременения для организации прохода (пешеходная дорожка) в границах спорного участка не установлены.
Земельный кодекс РФ определяет, что публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23).
При разрешении дела в суде наличие публичного сервитута материалами проверки и другими доказательствами не подтверждено.
Государственная регистрация сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, проводится на основании решения суда, которое принимается в соответствии с пунктом 3 статьи 274 ГК РФ.
Кассационный суд установил, что при вынесении оспариваемого предписания Управление не исследовало вопросы:
- об установлении обременения земельного участка путём публичного сервитута;
- о наличии соглашения сторон об установлении сервитута или спора по условиям такого обременения;
- о признании решения общего собрания собственников недействительным в установленном законом порядке.
Более того, суд подчеркнул, что орган местного самоуправления (Управление ЖКХ) не учло порядок установления (изменения) обременения земельного участка, и в нарушение пункта 5 статьи 36 ЖК РФ, вышло за пределы своих полномочий.
Несмотря на то что в полномочия Управления входит контроль за деятельностью организаций в области оказания услуг по управлению МКД, оно не может подменять собой судебные органы, по вопросам признания решений органов управления МКД незаконными, а также разрешать вопросы об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения.
Кассационная коллегия сделала вывод о незаконности предписания. Судебные акты были отменены и вынесено новое решение, которым заявление УК было удовлетворено. Суд признал предписание недействительным и обязал Управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Ижевска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Управление обжаловало кассационное определение в Верховный Суд РФ. Верховный Суд РФ не нашёл оснований для пересмотра судебного акта (дело № 309-ЭС21 – 17181). Высшая судебная инстанция страны полностью согласилась с правовой позицией суда округа и подчеркнула, что выдавая предписание, управление вышло за пределы своих полномочий.
При отсутствии соглашения сторон вопросы об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения относятся к компетенции судебных органов.
Другие материалы про сервитут на придомовой территории:
Сервитут на участок под МКД можно установить без регистрации права собственности на участок
Суд может установить право ограниченного пользования чужим имуществом для обслуживания МКД