В подборке — три письма Минстроя России от 11, 13 и 17 августа 2026 года. Ведомство разъяснило: как с 1 сентября 2026 года оформлять акты приемки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества и кто их подписывает; на каких условиях общее собрание собственников (ОСС) выплачивает вознаграждение председателю и членам совета МКД; может ли орган государственного жилищного надзора (ГЖН) признать решение ОСС ничтожным и что делать с фальсификацией подписей в протоколе. Первые два письма связаны темой акта приемки и дополняют друг друга, третье посвящено другому вопросу. Приводим позицию ведомства по каждому письму.
Совет МКД и его председатель не заключают договоров — вознаграждение платят по решению ОСС
Письмо Минстроя России от 17.08.2026 № 50681-ДН/04
По мнению Минстроя, из полномочий совета МКД (часть 5 статьи 161.1 ЖК РФ) и председателя совета (часть 8 статьи 161.1 ЖК РФ) следует: председатель и члены совета фактически представляют интересы всех собственников помещений в отношениях с третьими лицами в рамках установленной законом компетенции. В договорные отношения они не вступают ни с собственниками, ни с советом МКД — совет не является юридическим лицом.
На основании части 8.1 статьи 161.1 ЖК РФ ОСС вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю. Решение должно содержать условия и порядок выплаты, а также порядок определения размера вознаграждения.
Ведомство характеризует такие выплаты как стимулирующие добровольное выполнение полномочий. Вознаграждение выплачивается на основании решения ОСС за счет:
Далее письмо переходит к актам приемки. Акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества подтверждают соответствующие услуги (работы). По пункту 4 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества — на основании доверенностей, выданных собственниками, или, действуя без доверенности, если наделен таким полномочием решением ОСС, подписывает акты приемки.
С 1 сентября 2026 года вступает в силу приказ Минстроя России от 22.05.2026 № 318/пр (зарегистрирован Минюстом России 1 июня 2026 года, регистрационный № 86764) — он устанавливает порядок и сроки оформления актов приемки. Подробно о нем — в следующем письме подборки.
Акты приемки: приказ № 318/пр обязателен, только если в доме избран совет МКД
Письмо Минстроя России от 13.08.2026 № 50270-ДН/04
Как оформляют акты сейчас. По пункту 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (утверждены постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290), сведения об оказании услуг и выполнении работ отражаются в актах, составляемых по форме, установленной Минстроем России; акты — составная часть технической документации дома. Форма акта приемки утверждена приказом Минстроя от 26.10.2015 № 761/пр (зарегистрирован Минюстом России 2 февраля 2016 года, № 40928). Сейчас составление актов в этой форме обязательно.
Порядок оформления актов законодательство не регулировало. По мнению департамента, его можно было урегулировать договором: в договоре управления по пункту 4 части 3 статьи 162 ЖК РФ указывается порядок контроля за выполнением управляющей организацией обязательств, и договором может устанавливаться порядок оформления актов приемки — при условии, что он не противоречит законодательству.
Что меняется с 1 сентября 2026 года. Федеральный закон от 29.12.2025 № 529-ФЗ дополнил статью 161.1 ЖК РФ: порядок и сроки оформления актов приемки устанавливает федеральный орган исполнительной власти в сфере ЖКХ. В силу этой нормы Минстрой издал приказ от 22.05.2026 № 318/пр (зарегистрирован Минюстом 1 июня 2026 года, № 86764) — «Порядок». Приказ вступает в силу с 1 сентября 2026 года и распространяется на акты приемки, оформляемые на услуги (работы), оказанные (выполненные) с 1 сентября 2026 года.
По пункту 1 Порядка акт приемки оформляет исполнитель — лицо, обязанное оказывать услуги (выполнять работы) по договору управления МКД либо по договору с собственниками помещений при непосредственном управлении домом — по форме приказа № 761/пр.
Кто обязан применять Порядок. Департамент выводит: Порядок применяется, если домом управляет управляющая организация либо собственники управляют им непосредственно, — то есть в случаях, когда по части 1 статьи 161.1 ЖК РФ собственники обязаны избрать совет МКД. Если домом управляют ТСЖ, жилищный, жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив, обязанности применения Порядка не установлено.
Приказ издан в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ (полномочие председателя подписывать акты — см. предыдущее письмо). Вывод ведомства: Порядок подлежит применению, если в доме избран совет МКД и при этом председатель наделен полномочием подписывать акты приемки — либо на основании доверенностей, выданных собственниками, либо по решению ОСС.
Закон № 529-ФЗ также ввел часть 8.2 статьи 161.1 ЖК РФ: ОСС вправе решить, что председатель осуществляет полномочия по части 8 статьи 161.1 совместно с членами совета. При применении Порядка, отмечает Минстрой, нужно учитывать факт совместного осуществления полномочий. На основании части 8.2 в Порядке используется формулировка «председатель совета многоквартирного дома или члены совета многоквартирного дома».
Отдельно департамент напомнил про обязанность избрать совет. Если в доме не создано ТСЖ, дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и в доме более чем четыре квартиры, собственники на общем собрании обязаны избрать совет МКД из числа собственников (часть 1 статьи 161.1 ЖК РФ). Если в течение календарного года решение не принято или не реализовано, ОСС в трехмесячный срок созывается органом местного самоуправления — с вопросами об избрании совета, в том числе председателя, или о создании ТСЖ (часть 2 статьи 161.1 ЖК РФ).
Если совет МКД не избран, положения Порядка не подлежат обязательному применению. Порядок оформления актов приемки — как аналогичный Порядку, так и отличающийся от него — может быть определен в соответствующем договоре.
Сроки и спор. По пункту 4 Порядка в течение 10 дней со дня получения двух экземпляров актов приемки председатель или члены совета направляют исполнителю один подписанный со своей стороны экземпляр акта или представляют письменный обоснованный отказ от подписания — с аргументированными возражениями против содержимого акта, согласованным с исполнителем способом.
По пункту 6 Порядка, если в течение 30 дней со дня получения акта исполнителю поступил отказ от подписания, исполнитель и председатель (члены совета) оформляют новый акт приемки в соответствии с пунктами 3 – 5 Порядка. Закон не запрещает дополнительные мероприятия — согласительные совещания, осмотры элементов общего имущества и т.п. Новый акт может отличаться от первоначального, в том числе по составу и количественным характеристикам услуг и (или) работ. Возникший между исполнителем и председателем (членами совета) спор о содержимом акта может быть разрешен в том числе в судебном порядке.
Признать решение ОСС ничтожным может только суд — ГЖН лишь выявляет признаки
Письмо Минстроя России от 11.08.2026 № 49601-ДН/04
Что считается фальсификацией. По мнению департамента, исходя из системного анализа норм УК РФ (статьи 303, 142, 142.1, 170.1), фальсификация — это умышленное, сознательное искажение, подмена или создание ложной информации, предметов, документов с целью ввести кого-либо в заблуждение, получить незаконную выгоду, исказить реальные фактические обстоятельства или повлиять на результат процесса (например, результаты выборов, судебного разбирательства, учета голосов). Ключевой момент — умысел: правонарушитель осознает, что совершает незаконные действия, и хочет добиться определенного (часто противоправного) результата.
Решения собраний и их оспаривание. По пункту 103 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 (по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ) решения собраний — это решения гражданско-правового сообщества: группы лиц, наделенной полномочиями принимать решения с гражданско-правовыми последствиями, обязательными для всех, кто имел право участвовать в собрании, и для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Правила главы 9.1 ГК РФ применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом не предусмотрено иное (пункт 104 постановления № 25, пункт 1 статьи 181.1 ГК РФ). Как следует из письма со ссылкой на этот пункт, главой 6 ЖК РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания, принятия решений, а также основания и сроки оспаривания. Нормы главы 9.1 ГК РФ применяются к решениям таких собраний в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения: о сведениях в протоколе (пункты 3 – 5 статьи 181.2 ГК РФ), о заблаговременном уведомлении участников о намерении обратиться в суд (пункт 6 статьи 181.4), об основаниях оспоримости или ничтожности (пункты 1, 2, 7 статьи 181.4, статья 181.5).
Решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами: оспоримое — в силу признания его таковым судом, ничтожное — независимо от такого признания (пункт 106 постановления № 25, пункт 1 статьи 181.4 ГК РФ). Допускаются самостоятельные иски о признании недействительным ничтожного решения; спор разрешается судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес.
По пункту 113 постановления № 25 арбитражные суды рассматривают споры о решениях собраний коммерческих организаций и объединяющих их сообществ (в том числе не являющихся юридическими лицами); споры о решениях собраний иных гражданско-правовых сообществ — суды общей юрисдикции, если иное не установлено законом (например, статьей 15 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). О фальсификации доказательств — в том числе протоколов, решений и бюллетеней ОСС — участники судебного производства вправе заявить как в арбитражном процессе (статья 161 АПК РФ), так и в гражданском (статья 186 ГПК РФ).
Пределы полномочий ГЖН. По позиции, изложенной в определениях ВС РФ от 06.07.2021 № 301-ЭС21 – 2180 и от 07.06.2022 № 304-ЭС21 – 29618, у органа ГЖН отсутствует право самостоятельно устанавливать ничтожность решения ОСС без обращения в суд с соответствующим заявлением и с соблюдением установленных законом сроков (пункты 1 и 4 части 12 статьи 20 ЖК РФ).
Вместе с тем при внесении изменений в реестр лицензий ГЖН проверяет заявление и документы. По подпункту «е» пункта 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (приказ Минстроя от 25.12.2015 № 938/пр) проверяется отсутствие признаков ничтожности решения ОСС по основаниям гражданского законодательства, а также не принято ли решение о выборе непосредственного управления в нарушение пункта 1 части 2 статьи 161 ЖК РФ. По пункту 6 Порядка № 938/пр орган проверяет документы на соответствие условиям подпунктов «а» – «е» пункта 5, в том числе наличие или отсутствие кворума.
Основания для отказа во внесении изменений в реестр и возврата документов — пункт 9 Порядка № 938/пр: несоответствие заявления и документов требованиям подпунктов «а», «г» – «е» пункта 5 (подпункт «а»); несоответствие требованиям подпунктов «б» и «в» пункта 5, выявленное по результатам проверки по пункту 15 (подпункт «б»). Положения подпункта «а» пункта 9 во взаимосвязи с подпунктом «е» пункта 5 признаны не противоречащими законодательству решением ВС РФ от 06.05.2021 № АКПИ21 – 236, оставленным без изменения апелляционным определением Апелляционной коллегии ВС РФ от 03.08.2021 № АПЛ21 – 253.
При этом, подчеркивает департамент, административный орган не определяет юридическую судьбу решения ОСС — он лишь проверяет соответствие представленных документов требованиям Порядка № 938/пр. Итог: органы ГЖН не могут самостоятельно признавать решения общих собраний собственников ничтожными, однако вправе проводить проверки и выявлять признаки ничтожности.
Фальсификация подписи. Если в период проверки протокола ОСС в орган ГЖН поступит обращение гражданина — в порядке, позволяющем идентифицировать его личность — о фальсификации его подписи в решении и протоколе общего собрания либо о неучастии в собрании, бюллетень этого собственника исключается из подсчета кворума. По мнению департамента, соответствующая правовая позиция определена сложившейся судебной практикой: определение ВС РФ от 26.05.2020 № 303-ЭС20 – 6272 по делу № А51 – 4336/2019, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.03.2023 № Ф03 – 481/2023 по делу № А51 – 5797/2022, определение ВС РФ от 30.06.2023 № 303-ЭС23 – 10490 по делу № А51 – 5797/2022.
В завершение — о предмете надзора. Вопросы фальсификации документов не отнесены к предмету государственного жилищного надзора (статья 20 ЖК РФ, пункт 7 Общих требований к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора), утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.09.2021 № 1670); сообщения о таких фактах не могут служить основанием для принятия ГЖН мер реагирования в пределах компетенции. Органы ГЖН, поясняет департамент, не подменяют следствие и не квалифицируют деяние как преступление — они действуют в рамках надзорных полномочий при выявлении нарушения закона.
Разъяснения Минстроя носят рекомендательный характер и формулируют официальную позицию ведомства по спорным вопросам ЖКХ. Рекомендуем руководствоваться ими в работе, помня, что окончательную трактовку закона дает суд.