В подборке — три письма Минстроя России от 4 и 17 августа 2026 года. Ведомство разъяснило: что входит в состав общего имущества многоквартирного дома (МКД) и кто обязан финансировать содержание прилегающей территории; почему вводить регулирование и минимальный размер платы за содержание жилого помещения нецелесообразно; когда для текущего ремонта нужно решение общего собрания собственников (ОСС). Письма объединяет общая тема — содержание и ремонт общего имущества МКД. Приводим позицию ведомства по каждому письму.
Участок под МКД входит в общее имущество после образования и кадастрового учета
Письмо Минстроя России от 17.08.2026 № 50817-ДН/04
По пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество, в том числе земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты на этом участке. Границы и размер участка определяются по требованиям земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Образование участка под МКД — обязанность органов государственной власти или местного самоуправления (часть 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»). Со дня государственного кадастрового учета участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений (часть 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ). По мнению департамента, в состав общего имущества включается земельный участок, границы которого определили уполномоченные органы и который поставлен на кадастровый учет.
Если участок не сформирован и не поставлен на учет, действует позиция Пленумов ВС РФ и ВАС РФ (пункт 67 постановления от 29.04.2010 № 10/22): земля под МКД находится в собственности публично-правового образования, но публичный собственник не вправе распоряжаться ею в той части, в которой под домом должен быть сформирован участок (по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона). Собственники помещений вправе владеть и пользоваться участком в той мере, в какой это нужно для эксплуатации МКД и объектов общего имущества. Пределы правомочий задает часть 1 статьи 36 ЖК РФ.
Кто содержит прилегающую территорию. Правила благоустройства муниципального образования регулируют участие, в том числе финансовое, собственников и иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий. Исключение — собственники помещений в МКД, участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов (пункт 13 части 2 статьи 58 Федерального закона от 20.03.2025 № 33-ФЗ).
Прилегающая территория — это территория общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению, земельному участку, если такой участок образован; границы определяют правила благоустройства в порядке, установленном законом субъекта РФ (пункт 37 статьи 1 ГрК РФ). Лицо, ответственное за эксплуатацию здания, обязано участвовать, в том числе финансово, в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяют правила благоустройства; исключение то же — МКД с необразованным участком или участком по границам дома (часть 9 статьи 55.25 ГрК РФ).
Департамент делает вывод: закон содержит императивную норму об обязанности лиц, ответственных за эксплуатацию зданий, участвовать, в том числе финансово, в содержании прилегающих территорий. Из-под нее выведены только собственники помещений в МКД, участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов.
Придомовая и внутридворовая территория — не одно и то же. В пункте 3.2 постановления от 19.04.2021 № 14‑П КС РФ указал: понятие «придомовая территория» содержательно увязано с земельным участком, на котором расположен МКД, и относится прежде всего к жилищному праву. «Внутридворовая территория» — категория градостроительного и санитарно-эпидемиологического нормирования, по содержанию понятия не идентичны. Двор могут образовывать придомовые территории нескольких смежных МКД, а равно муниципальные участки и участки с неразграниченной собственностью. Придомовая территория может включать часть двора, а может выходить за его границы. По позиции КС РФ, различное регулирование таких территорий может быть оправдано их разной рекреационной, транспортной, инженерной, хозяйственной ценностью с учетом сложившихся исторических традиций.
Департамент резюмирует: применительно к конкретному МКД «придомовая» и «внутридворовая» территории могут как совпадать, так и различаться — это должно учитываться в правовом регулировании и правоприменительной практике.
Регулировать плату за содержание нецелесообразно: минимальный размер нарушит права собственников
Письмо Минстроя России от 17.08.2026 № 50681-ДН/04
Бремя расходов на содержание общего имущества несут собственники помещений (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 39, часть 1 статьи 158 ЖК РФ). Размер платы за содержание жилого помещения определяет ОСС с учетом предложений управляющей организации (УО) — пункт 5 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 156 ЖК РФ. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт — существенное условие договора управления (пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ); при выборе УО договор с каждым собственником заключается на условиях решения ОСС (часть 1 статьи 162 ЖК РФ).
По части 1 статьи 156 ЖК РФ плату устанавливают в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства. У каждого МКД свои особенности по составу и состоянию общего имущества, поэтому нужен индивидуальный подход. Вывод ведомства: закон требует утверждать плату в размере, обеспечивающем надлежащее качество услуг и работ.
Позиция Минстроя:
Ведомство противопоставляет этому коммунальные услуги. Плата за них рассчитывается по регулируемым тарифам, установленным для каждой конкретной ресурсоснабжающей организации (РСО), — часть 2 статьи 157 ЖК РФ, пункт 38 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Регулирование введено, потому что РСО — субъекты естественной монополии: на своей территории потребители не могут выбрать иную организацию. Выбор способа управления и управляющей организации — компетенция ОСС (пункты 4 и 4.7 части 2 статьи 44 ЖК РФ), количество УО на одной территории закон не ограничивает. УО применяют разные системы налогообложения (общую, упрощенную), работают собственными силами или с подрядчиками. Поэтому, поясняет Минстрой, регулирование привело бы к необходимости утверждать размер платы для каждой УО по каждому МКД — с резким ростом нагрузки на уполномоченные органы и дополнительных расходов бюджета. При этом собственники могут выбрать иную УО либо иной способ управления (в том числе ТСЖ или непосредственное управление), поэтому подавляющее число таких решений не применялось бы.
Отдельно — об изменении платы. Поскольку пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ требует указать в договоре именно порядок определения цены и размера платы, такой порядок может, в числе прочего, предусматривать и порядок изменения размера платы: например, ежегодную индексацию на индекс потребительских цен или прогнозный индекс инфляции, увеличение на НДС, обязанность по уплате которого возникла у УО в связи с изменениями налогового законодательства.
Капремонт инженерных систем определяет регион; текущий ремонт возможен только по решению ОСС
Письмо Минстроя России от 04.08.2026 № 48068-ДН/04
Капремонт. Услуги и работы, которые финансируются за счет фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса, и включены в перечень из части 1 статьи 166 ЖК РФ, определяются нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными приказом Минстроя от 29.12.2022 № 1159/пр (часть 1.1 статьи 166 ЖК РФ). Следовательно, состав работ по капремонту внутридомовых инженерных систем тепло‑, водоснабжения и водоотведения определяет регион. При этом, по мнению департамента, отнести работы к капремонту можно только по их фактическому содержанию и соответствию признакам, установленным пунктом 14.2 статьи 1 ГрК РФ.
Текущий ремонт. Надлежащее содержание общего имущества обеспечивается периодическими работами технического характера: осмотрами элементов, уборкой и санитарно-гигиенической очисткой помещений общего пользования и земельного участка (пункт 11 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Текущий ремонт проводится по решению ОСС — для предупреждения преждевременного износа, поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей, без замены ограждающих несущих конструкций и лифтов (пункт 18 Правил № 491, пункт 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
В составе услуг и работ по содержанию жилья, по мнению департамента, выделяются услуги и работы по управлению МКД, по содержанию общего имущества и работы по текущему ремонту. Текущий ремонт — работы разового характера: их выполняют в определенные сроки в отношении определенного элемента общего имущества, технические характеристики которого нужно восстановить.
Закон не конкретизирует, принимать ли решение перед каждым ремонтом или утверждать график на год или иной срок. Наиболее распространена практика утверждения перечня работ по текущему ремонту на год.
Выводы департамента:
Разъяснения Минстроя носят рекомендательный характер и формулируют официальную позицию ведомства по спорным вопросам ЖКХ. Рекомендуем руководствоваться ими в работе, помня, что окончательную трактовку закона дает суд.