Минстрой России разъяснил вопросы деятельности ТСЖ: как установить вознаграждение членам правления и как оно облагается налогами и взносами, что происходит со способом управления, когда товарищество заключает договор с управляющей организацией, вправе ли собственники нежилых помещений быть членами ТСЖ и кто устанавливает плату за содержание. Приводим позицию ведомства по каждому письму.
Если ТСЖ заключило договор управления с УО, способ управления не меняется
Письмо Минстроя России от 22.07.2026 № 17279-ОГ/00
Письмо открывается примечательной оговоркой: Минстрой проанализировал собственные письма от 12.11.2025 № 69144-ДН/04 и от 06.04.2026 № 7982-ОГ/00. Эти письма — ответы на запросы конкретных лиц: они не содержат правовых норм, отражают позицию ведомства по существу заданных вопросов, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а их разъяснения не могут рассматриваться как общеобязательные государственные предписания. Если гражданин или организация считает, что письмо федерального органа не соответствует законодательству или нарушает их права, его можно обжаловать в суде.
По существу. ТСЖ вправе заключать договор управления МКД и иные обеспечивающие управление договоры (ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). Законодательство допускает ситуацию, когда собственники выбрали и реализовали способ управления «товарищество», а ТСЖ заключило договор управления с УО. Управляющая организация при этом обязуется выполнять работы и услуги по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги — либо в случаях по ст. 157.2 ЖК РФ обеспечивать готовность инженерных систем — и осуществлять иную деятельность для достижения целей управления (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Вывод Минстроя: при заключении договора между ТСЖ и УО способ управления остается единственным — управление ТСЖ. Товарищество, созданное в надлежащем порядке, вправе заключить договор с УО, передав ей свои полномочия. Изменения способа управления не происходит: ТСЖ не вправе его менять — это компетенция исключительно общего собрания собственников (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ), а изменение способа лишило бы ТСЖ права заключать договор управления с УО.
Контроль. По ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при заключении ТСЖ договора управления с УО именно товарищество контролирует выполнение УО обязательств по договору — оказание всех услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию общего имущества, предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Договор управления с УО заключает правление ТСЖ — решение общего собрания собственников не требуется
Письмо Минстроя России от 22.07.2026 № 17353-ОГ/00
Письмо того же дня развивает ту же позицию. По ч. 2 ст. 162 ЖК РФ стороной договора управления с УО могут выступать как собственники помещений, так и органы управления ТСЖ. Правом заключения договора наделено правление товарищества (п. 4 ст. 148 ЖК РФ); порядок принятия решения о заключении договора законодательством не урегулирован и может быть установлен уставом ТСЖ. Решение общего собрания собственников помещений для реализации права ТСЖ заключить договор с УО не требуется. Базовый вывод тот же: юридически выбран один способ управления — ТСЖ, которое делегирует полномочия УО, способ управления не меняется.
Управление домом должно соответствовать стандартам из Правил № 416, в том числе раскрытию информации о деятельности по управлению и приему и рассмотрению заявок, предложений и обращений собственников и пользователей (пп. «з» п. 4). ТСЖ несет ответственность за содержание общего имущества (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ) и контролирует УО.
Особенности управления домом УО по договору, заключенному с ТСЖ, по мнению ведомства:
Дополнительно: органы правления ТСЖ не лишены права обращаться в суд с исками к управляющей организации, с которой заключен договор управления.
Собственники нежилых помещений вправе вступать в ТСЖ наравне с собственниками квартир
Письмо Минстроя России от 03.06.2026 № 13133-ОГ/00
ТСН по п. 1 ст. 123.12 ГК РФ — добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в МКД, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.) для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом в установленных законом пределах. ТСЖ — вид ТСН (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ), но не единственный: садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество — тоже вид ТСН (ч. 3 ст. 4 закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ), а собственники гаражей, машино-мест и нежилых помещений в гаражных комплексах вправе создать ТСН (ст. 24 закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ). Вид недвижимого имущества определяет особенности деятельности товарищества.
ТСЖ создается собственниками помещений в МКД (или нескольких домах) либо собственниками нескольких жилых домов — для совместного управления общим имуществом (п. 1 ст. 291 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Отношения по созданию и деятельности ТСЖ, права и обязанности его членов регулирует жилищное законодательство (п. 9 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ).
Ключевой аргумент письма — единство прав собственников. Общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ), доля каждого пропорциональна общей площади его помещения (ч. 1 ст. 37), бремя расходов на содержание общего имущества несется соразмерно долям (ч. 1, 2 ст. 39), количество голосов на общем собрании пропорционально доле (ч. 1, 3 ст. 48). В этих нормах, отмечает Минстрой, собственники не делятся на собственников жилых и нежилых помещений — установлено единство их прав и обязанностей.
Вывод: поскольку ТСЖ создается для совместного управления общим имуществом, а собственники жилых и нежилых помещений равны в правах и обязанностях, право на членство в ТСЖ, созданном в МКД, имеют собственники всех помещений — как жилых, так и нежилых.
При управлении ТСЖ плату за содержание устанавливает общее собрание членов товарищества
Письмо Минстроя России от 23.06.2026 № 15024-ОГ/00
ТСЖ вправе определять смету доходов и расходов на год — включая расходы на содержание и ремонт общего имущества, капремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, расходы на иные цели по главе 13 ЖК РФ и уставу — и устанавливать на основе сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника пропорционально его доле в общем имуществе (п. 2, 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). К компетенции общего собрания членов ТСЖ отнесены утверждение смет и установление размера обязательных платежей и взносов (п. 4, 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
По п. 33 Правил № 491 размер обязательных платежей для собственников — членов ТСЖ и плата за содержание для собственников, не являющихся членами, определяются органами управления товарищества на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Вывод: если домом управляет ТСЖ, размер платы за содержание устанавливает общее собрание членов товарищества на основании сметы, которую оно же утвердило, — и для всех собственников помещений независимо от их членства в ТСЖ. Утверждение размера платы за содержание, отмечает ведомство, не относится к компетенции общего собрания собственников.
Особенность финансов. ТСЖ — некоммерческая организация, не имеющая права на получение прибыли, поэтому его доходы должны быть равны расходам. Если на конец отчетного периода остались неизрасходованные средства, они учитываются в доходной части сметы на следующий период — это может повлечь уменьшение платы за содержание и (или) увеличение количества работ и услуг.
Куда жаловаться: надзор за соблюдением обязательных требований жилищного законодательства осуществляет орган государственного жилищного надзора (ст. 20 ЖК РФ) — по фактам нарушений ведомство рекомендует обращаться в ГЖН субъекта РФ. Если потребители усматривают в действиях лица, управляющего домом, признаки хищения или нецелевого использования денежных средств, эти факты рассматривает полиция — туда можно обратиться самостоятельно с подтверждающими документами.
Разъяснения Минстроя носят рекомендательный характер и формулируют официальную позицию ведомства по спорным вопросам ЖКХ. Рекомендуем руководствоваться ими в работе, помня, что окончательную трактовку закона дает суд.