Минстрой России разъяснил вопросы платы за содержание жилого помещения: какой кворум нужен общему собранию для установления размера платы — попутно отозвав собственное письмо 2019 года, — может ли управляющая организация увеличить плату на НДС без решения собственников и как учитывать налог, если размер платы утвердил муниципалитет. Приводим позицию ведомства по каждому письму.
Размер платы за содержание устанавливается простым большинством голосов — Минстрой отозвал письмо 2019 года
Письмо Минстроя России от 15.06.2026 № 35833-ДН/04
Первое, что фиксирует письмо: департамент развития ЖКХ отзывает ранее направленное письмо Минстроя от 06.09.2019 № 32453-ОГ/04.
По существу. Решения общего собрания собственников принимаются по требованиям жилищного законодательства, а в части, не противоречащей или не урегулированной ЖК РФ, — в соответствии с ГК РФ. По ч. 1 ст. 46 ЖК РФ предусмотрено три варианта принятия решений ОСС:
Минстрой поясняет разницу: простое большинство — это более 50% голосов от числа собственников, принявших участие в собрании. Абсолютное и квалифицированное считаются от общего числа голосов всех собственников дома, без учета того, сколько собственников участвовало в собрании.
Вывод ведомства: отдельных требований к количеству голосов для принятия решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения законодательство не устанавливает, поэтому такое решение принимается простым большинством.
Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке увеличивать плату за содержание на НДС
Письмо Минстроя России от 23.06.2026 № 37878-ДН/04
Минстрой оговорился: нормативное регулирование в налоговой сфере — компетенция Минфина России (п. 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 30.06.2004 № 329). В пределах своей компетенции ведомство изложило следующее.
В доме, где не созданы ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, размер платы за содержание определяется на общем собрании собственников (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Порядок определения цены договора управления и размера платы за содержание — существенные условия договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Изменение и расторжение договора осуществляются по гражданскому законодательству (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ) — в том числе по ст. 310 и главе 29 ГК РФ.
Отсюда вывод: стороны договора управления не вправе изменять его условия в одностороннем порядке, включая порядок определения размера платы за содержание. Эти нормы, отмечает Минстрой, защищают собственников, исключая возможность управляющих организаций менять плату в одностороннем порядке.
Дополнительно ведомство предупреждает: увеличение платы на величину НДС без решения ОСС приведет к росту социальной напряженности среди граждан и расходов бюджетов — на оплату содержания помещений в муниципальной и государственной собственности, субсидии и компенсации льготным категориям. А закрепление на законодательном уровне права увеличивать плату на НДС может привести к злоупотреблениям: УО, применяющие УСНО и не платящие НДС при заключении договора, будут переходить на общую систему налогообложения, чтобы увеличить доход и в одностороннем порядке поднять плату.
НДС включается в состав платы за содержание, а не начисляется сверх нее
Письмо Минстроя России от 23.06.2026 № 37897-ДН/04
Письмо развивает позицию, изложенную в № 37878-ДН/04 (оговорка о компетенции Минфина — та же), и добавляет разъяснения для случая, когда размер платы утвержден муниципальным актом.
Три сценария учета НДС, если плату утвердил муниципалитет:
Кто платит НДС. С 2026 года УСН-щики освобождены от обязанностей налогоплательщика НДС, только если доходы за предшествующий календарный год (налоговый период) не превысили: 20 млн рублей за 2025 год, 15 млн за 2026 год, 10 млн за 2027 и последующие годы (п. 1 ст. 145 НК РФ в редакции с 01.01.2026). Если доходы превысили 20 млн, освобождения нет — операции облагаются НДС по главе 21 НК РФ. При реализации налогоплательщик обязан предъявить НДС дополнительно к цене (п. 1 ст. 168 НК РФ), однако при реализации населению по розничным ценам налог включается в цену (п. 6 ст. 168). Налогоплательщики НДС — организации, ИП и лица, признаваемые налогоплательщиками в связи с перемещением товаров через таможенную границу (ст. 143); физические лица потребителями ЖКУ ими не являются.
Ключевой вывод Минстроя: НДС не может предъявляться собственникам помещений дополнительно к стоимости содержания жилого помещения, но может быть включен в состав платы.
Изменение размера платы. Размер платы определяется на ОСС (ст. 45 – 48 ЖК РФ) с учетом предложений УО и устанавливается на срок не менее года (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Для изменения платы, в том числе увеличения на величину НДС, необходимо решение ОСС. Ставка НДС зависит от видов услуг, системы налогообложения и суммы доходов; переход с УСНО на ОСНО увеличивает ставку и стоимость услуг, поэтому отсутствие НДС — конкурентное преимущество организации.
Изменение договора управления возможно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) либо по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ); договор считается заключенным при согласовании всех существенных условий (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Таким образом, изменение платы осуществляется либо по решению суда, либо на основании решения ОСС и решения исполнительного органа УО. Одностороннее изменение — в том числе в связи с возникновением у УО обязанности платить НДС — законом не предусмотрено. Вместе с тем порядок изменения платы (на величину НДС, а также индексации на индекс потребительских цен или прогнозный индекс инфляции) можно предусмотреть договором управления на основании решения ОСС. Оценки последствий — социальная напряженность, расходы бюджетов, риски злоупотреблений — письмо повторяет дословно из № 37878-ДН/04.
Отдельно Минстрой привел позицию Конституционного Суда РФ (постановление от 25.11.2025 № 41‑П): п. 1 и 2 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 168 НК РФ и пп. «а» п. 1 ст. 1 закона от 31.07.2020 № 265-ФЗ во взаимосвязи признаны не соответствующими Конституции в той мере, в какой из-за пробела в вопросе об изменении цены длящегося договора (или его расторжении) после появления у поставщика обязанности платить НДС они допускают взыскание с покупателя дополнительного вознаграждения, если тот не может принять налог к вычету. Временное регулирование: до внесения изменений в законодательство цена, согласованная в длящемся договоре с физическим лицом, не может быть изменена — за исключением случаев, когда физическое лицо при заключении и исполнении договора осуществляет предпринимательскую деятельность.
Разъяснения Минстроя носят рекомендательный характер и формулируют официальную позицию ведомства по спорным вопросам ЖКХ. Рекомендуем руководствоваться ими в работе, помня, что окончательную трактовку закона дает суд.