Минстрой России разъяснил вопросы оплаты жилищно-коммунальных услуг: как собственники машино-мест участвуют в расходах на отопление и содержание общего имущества, кто обязан снизить плату за горячую воду ненадлежащего качества, если она производится во внутридомовой системе, и что происходит с задолженностью по ЖКУ и взносам на капремонт при банкротстве собственника. Приводим позицию ведомства по каждому письму.
Как собственники машино-мест платят за отопление и содержание общего имущества
Письмо Минстроя России от 17.07.2026 № 16953-ОГ/00
Контекст регулирования. С 1 января 2017 года (закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ) появилось понятие «машино-место» как самостоятельного объекта недвижимости. По ГК РФ собственнику помещения или машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания или сооружения (ст. 287.4, 287.5), а в многоквартирном доме — общее имущество МКД (ст. 290). Для объектов, зарегистрированных до 2017 года как доли в помещении паркинга, предусмотрен выдел в натуре (ч. 3 ст. 6 закона № 315-ФЗ). Постановлением Конституционного Суда РФ от 18.04.2023 № 18‑П была выявлена необходимость дополнительного регулирования таких случаев, и законом от 23.11.2024 № 403-ФЗ (действует с 4 декабря 2024 года) установлено дополнительное регулирование по прекращению права общей долевой собственности на помещение паркинга и образованию машино-мест. В частности, по ч. 4 ст. 6 закона № 315-ФЗ до прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник образованного машино-места вправе пользоваться общим имуществом здания, голосовать на общем собрании и несет бремя содержания этого имущества по правилам ст. 259.1 – 259.4 ГК РФ — пропорционально доле в помещении паркинга.
Само разъяснение. Собственники машино-мест — участники жилищных отношений, если машино-место или доля в помещении паркинга находятся в паркинге, являющемся неотъемлемой конструктивной частью МКД (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ). При определении участия таких собственников в общем собрании, их обязательств по расходам на содержание общего имущества и размера платы за отопление, по мнению Минстроя, нужно учитывать, как определена их доля:
Вывод ведомства: плата за отопление и содержание общего имущества определяется для собственников машино-мест пропорционально доле, которая определяется границами машино-места — если у всех собственников зарегистрированы машино-места, или долей в паркинге — если у отдельных собственников сохраняется регистрация доли.
Далее — про дома под управлением ТСЖ. Собственники жилых, нежилых помещений и машино-мест (кроме машино-мест из состава общего имущества) обязаны вносить плату за содержание жилого помещения, взнос на капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153, ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). Плату за содержание в доме товарищества определяет само ТСЖ (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ) с учетом ч. 1 ст. 158 ЖК РФ: расходы несут соразмерно доле в общем имуществе. По п. 33 и 35 Правил № 491 размер платежей и платы определяют органы управления товарищества на основе утвержденной сметы доходов и расходов, при этом платежи должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству работ и услуг. Поскольку в паркинге расположено и имущество собственников машино-мест (сами места), и общее имущество всех собственников, порядок распределения общих расходов на содержание паркинга между этими частями, по мнению Минстроя, определяет орган управления товарищества.
Позиция Конституционного Суда РФ (постановление от 29.01.2018 № 5‑П): по общему правилу плата за содержание устанавливается одинаковой для всех собственников помещений и машино-мест, но в доме под управлением ТСЖ это правило не обязательно — можно учитывать особенности отдельных помещений. Изменять обязательства собственников может только общее собрание: оно вправе изменить доли участия в общих расходах исходя из особенностей помещений (их назначения) и иных обстоятельств при условии, что дифференциация платежей не приведет к различиям в правовом положении собственников одной категории.
Итог письма: если общее собрание приняло решение об изменении доли участия в расходах, плата за содержание определяется отдельно для каждой категории собственников — жилых, нежилых помещений, машино-мест — исходя из измененных долей. Если решения нет, плата одинакова для всех — исходя из общих расходов на содержание общего имущества и доли каждого. При этом собственники машино-мест отдельно несут расходы на содержание принадлежащих им мест, как собственники жилых и нежилых помещений несут расходы на свои помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
Снижать плату за горячую воду ненадлежащего качества при производстве в ИТП обязан управляющий домом
Письмо Минстроя России от 30.07.2026 № 17941-ОГ/04
Внутридомовые инженерные системы — общее имущество собственников МКД — предназначены в том числе для производства и предоставления исполнителем коммунальных услуг по отоплению и (или) горячему водоснабжению при отсутствии централизованных (п. 2 Правил № 354). Управление домом должно обеспечивать предоставление коммунальных услуг и постоянную готовность инженерных коммуникаций и оборудования к поставкам ресурсов (ч. 1, п. 5 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ).
При производстве услуг с применением ИТП исполнителем может быть лицо, эксплуатирующее ИТП. Поскольку ИТП входит в состав общего имущества, исполнитель — лицо, осуществляющее управление МКД: оно приобретает у РСО коммунальные ресурсы, используемые при самостоятельном производстве, с учетом п. 12 Правил № 124. Коммунальный ресурс в таком случае производится на общем имуществе дома, а не поставляется РСО напрямую.
Дальше — про качество. По п. 98 Правил № 354 при предоставлении услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты. Требования к качеству и порядок изменения платы — в приложении № 1 к Правилам № 354. Обязанность уменьшить плату лежит на исполнителе услуги. Так как при производстве горячей воды с использованием ИТП исполнителем является управляющее домом лицо, именно оно обязано произвести уменьшение платы за ГВС ненадлежащего качества — в порядке, установленном Правилами № 354.
Отношения с РСО при этом регулируются Правилами № 124, и управляющее лицо не вправе отказываться от заключения договоров ресурсоснабжения, в том числе в отношении ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ). По п. 18 Правил № 124 в договоре предусматриваются разграничение ответственности сторон за несоблюдение показателей качества ресурса и порядок взаимодействия при поступлении жалоб потребителей.
Вывод Минстроя: при предоставлении потребителям горячей воды ненадлежащего качества и (или) с перерывами, если она производится с использованием ИТП, лицо, управляющее МКД, обязано уменьшить размер платы в порядке Правил № 354. При этом порядок изменения стоимости коммунальных ресурсов, приобретенных у РСО, определяется договорами ресурсоснабжения.
Задолженность по ЖКУ при банкротстве собственника: что списывается
Письмо Минстроя России от 05.06.2026 № 34451-ДН/04
Отправная точка: плата для собственника помещения в МКД включает плату за содержание жилого помещения, взнос на капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), а собственники обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капремонт соразмерно доле в общем имуществе (ст. 158, 169 ЖК РФ). Обязанность по взносам возникает с момента официального опубликования региональной программы капремонта, включающей дом, и принятия общим собранием решения о формировании фонда капремонта (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ). Конституционный Суд РФ в постановлении от 12.04.2016 № 10‑П указал: расходы на содержание общего имущества, включая капремонт, — не просто часть бремени содержания имущества, а обязанность, которая вытекает из участия в праве общей собственности и которую собственник несет, в частности, перед другими участниками. Поэтому, резюмирует Минстрой, собственник в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества и уплачивать взносы на капремонт.
Теперь про банкротство (глава X закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ). После завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения их требований — как заявленных, так и не заявленных, за исключением случаев из п. 4 и 5 ст. 213.28 закона (п. 3 ст. 213.28). Требования, не удовлетворенные из-за недостаточности имущества, считаются погашенными (п. 6 ст. 213.27).
Вывод ведомства: если гражданин с задолженностью по ЖКУ и взносам на капремонт признан банкротом и процедура расчетов с кредиторами окончена, его обязательства по выплате долга за жилищно-коммунальные услуги по состоянию на дату вынесения судом определения о признании гражданина банкротом считаются прекратившимися. Должнику Минстрой рекомендует обратиться к исполнителю услуг с заявлением о списании задолженности, приложив определения суда — о признании банкротом, о прекращении процедуры расчетов с кредиторами и т.д.
У исполнителя услуг долги списываются как безнадежные: условия признания долгов безнадежными установлены п. 2 ст. 266 НК РФ, порядок списания дебиторской задолженности — Положением по ведению бухгалтерского учета (приказ Минфина от 29.07.1998 № 34н).
Отдельное напоминание — о текущих платежах. По п. 1 ст. 5 закона № 127-ФЗ и п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 63 текущими являются любые требования об оплате товаров, работ, услуг, поставленных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе по договорам, заключенным до этой даты. Чтобы определить, текущее ли требование, нужно установить дату его возникновения и соотнести с моментом возбуждения дела: возникшее после — текущее. При этом, подчеркивает Минстрой, платежи за ЖКУ и взносы на капремонт начисляются регулярно, независимо от финансового положения собственников.
Разъяснения Минстроя носят рекомендательный характер и формулируют официальную позицию ведомства по спорным вопросам ЖКХ. Рекомендуем руководствоваться ими в работе, помня, что окончательную трактовку закона дает суд.