Минстрой России разъяснил вопросы оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества: входит ли вода на промывку внутридомовых систем в норматив КР СОИ, что происходит с отрицательным объемом КР СОИ после смены управляющей организации и применяются ли предельные индексы к плате за эти ресурсы. Приводим позицию ведомства по каждому письму.
Вода на промывку систем входит в норматив КР СОИ, отдельно ее не оплачивают
Письмо Минстроя России от 22.06.2026 № 37621-ДН/04
Ключевой тезис письма: расход воды на промывку систем водоснабжения и теплоснабжения — это не технологические потери (к ним относятся, например, потери через уплотнения сетевой арматуры или при ремонте трубопроводов), а конкретный объем воды, необходимый для надлежащего содержания внутридомовых инженерных систем.
Обоснование. Надлежащее содержание общего имущества должно обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования к поставкам ресурсов (п. 5 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, пп. «д» п. 10 Правил № 491). Минимальный перечень услуг и работ (утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) включает: очистку и промывку водонапорных баков, промывку систем водоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений (п. 18), а также испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления, промывку централизованных систем теплоснабжения для удаления отложений (п. 19). А по п. 29 Правил № 306 нормативы потребления КР СОИ по каждому виду ресурсов включают и нормативные технологические потери, и объем ресурсов, потребляемых при выполнении работ из минимального перечня. При этом существенные условия договоров ресурсоснабжения, предусмотренные постановлениями Правительства РФ от 08.08.2012 № 808 и от 14.02.2012 № 124, не предусматривают теплосодержание сетевой воды на заполнение внутридомовой системы отопления и оплату тепловой энергии в теплоносителе.
Вывод Минстроя: поскольку промывка систем отопления входит в минимальный перечень, объем коммунальных ресурсов, потребляемых при этой работе, уже включен в норматив потребления КР СОИ. Если дом не оборудован общедомовым прибором учета, ресурсы на промывку систем отопления отдельно собственниками не оплачиваются — плата за них входит в состав платы за КР СОИ, размер которой зависит от нормативов, установленных органами власти субъекта РФ.
Отрицательный объем КР СОИ сохраняется за домом при смене управляющей организации
Письмо Минстроя России от 29.06.2026 № 39405-ДН/04
Норма, от которой отталкивается ведомство: в доме с общедомовым прибором учета, если объем ресурса, потребленный в жилых и нежилых помещениях (Vпотр), превышает объем, поставленный в дом по показаниям ОДПУ (Vодпу), или равен ему, обязательства исполнителя по договору ресурсоснабжения за расчетный период принимаются равными нулю. При этом объем ресурса, подлежащий оплате в следующих периодах, уменьшается на величину превышения Vпотр над Vодпу (пп. «а» п. 21(1) Правил № 124). Аналогичное правило определения объема КР СОИ содержится в пп. «е» п. 29(2) Правил № 491.
Дальше — позиция ведомства. Отрицательные объемы КР СОИ учитываются по каждому многоквартирному дому отдельно, а не по совокупности домов. Если они образуются в нескольких периодах подряд — накапливаются и сохраняются за соответствующим домом, уменьшая положительные объемы в последующих периодах до полного зачета накопленной величины.
Конечные потребители, обязанные оплатить КР СОИ, — лица из ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, вносящие плату за содержание жилого помещения. Они платят за ресурс РСО либо напрямую (ст. 157.2 ЖК РФ), либо опосредованно через управляющую организацию (ст. 156, 162 ЖК РФ). Поэтому, по мнению Минстроя, расчеты за КР СОИ между потребителями и УО должны исходить из того объема, который потребители оплатили бы РСО напрямую, без участия управляющей организации.
Выводы: смена управляющей организации не должна приводить к утрате возможности учета отрицательного объема в следующих периодах, а потребители не могут быть лишены права учитывать ресурс, фактически не потребленный в доме. Отрицательный объем — по сути объем, оплаченный сверх определенного ОДПУ; его стоимость образует неосновательное обогащение ресурсоснабжающей организации. Стоимость возвращается собственникам в последующих периодах, когда объем КР СОИ станет положительным, — путем снижения этого объема на величину ранее образованного отрицательного. Это работает и в том случае, когда отрицательный объем возник при управляющей организации, которая к моменту появления положительного объема уже утратила право управления домом.
Почему менялись формулы нормативов воды на СОИ и при чем тут предельные индексы
Письмо Минстроя России от 31.07.2026 № 47344-ДН/04
По п. 29 Правил № 306 нормативы потребления ресурсов на СОИ включают нормативные технологические потери и объем ресурсов на выполнение работ из минимального перечня. Постановлением Правительства РФ от 13.09.2022 № 1598 уточнены формулы 8 и 26 приложения № 1 к Правилам — они предусматривают расчет объемов холодной и горячей воды на СОИ с учетом нормативных технологических потерь. Объем технологических потерь определяется в доле от общего объема холодной воды, потребляемой в доме (в жилых и нежилых помещениях и на СОИ), поэтому в формулы включены показатель этажности — он связан с протяженностью внутридомовых сетей, где возникают потери, — и показатель числа проживающих, влияющий на общее потребление воды.
Цель изменений 2022 года, объясняет Минстрой, была не только в приведении формул в соответствие с Правилами. Ранее применялись заниженные нормативы потребления воды на СОИ: при наличии ОДПУ это приводило к большим доначислениям платы потребителям и понуждало управляющие организации выводить приборы учета из строя — стимула устанавливать ОДПУ и поддерживать их работоспособность не было. Новые формулы соответствуют ч. 2 ст. 13 закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ: расчетные способы должны определять количество ресурсов так, чтобы стимулировать покупателей рассчитываться по приборам учета.
Если в субъекте вводятся новые нормативы воды на СОИ, значительно превышающие прежние, департамент развития ЖКХ рекомендует информировать граждан: об установленной законом № 261-ФЗ обязанности оборудовать дома ОДПУ воды (она лежит на собственниках, лицах, управляющих домами, и РСО) и о праве собственников по ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ принять решение включить в плату за содержание жилого помещения расходы на КР СОИ исходя из показаний ОДПУ — тогда применение нормативов исключается. Если такое решение не принято, жилищное законодательство, по позиции ведомства, предусматривает обязательность перерасчета платы за КР СОИ до объемов, определяемых по показаниям ОДПУ; интересы граждан этим перерасчетом не нарушаются.
Про предельные индексы: по ст. 157.1 ЖК РФ ими ограничивается повышение только платы за коммунальные услуги. В домах, находящихся в управлении УО, ТСЖ, жилищных и иных потребительских кооперативов, плата за КР СОИ входит в структуру платы за содержание жилого помещения (п. 2 ч. 1 и п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), поэтому предельные индексы к случаям изменения платы за содержание жилого помещения, по мнению Минстроя, не применяются.
Разъяснения Минстроя носят рекомендательный характер и формулируют официальную позицию ведомства по спорным вопросам ЖКХ. Рекомендуем руководствоваться ими в работе, помня, что окончательную трактовку закона дает суд.