Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил тематический обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (№ 13/2026). Мы изучили документ, выбрали из него самое важное и интересное, что касается прав застройщиков, видов разрешенного использования земли и легализации объектов, и делимся этими находками с нашими читателями.
Строительство ИЖС на арендованной земле: отсутствие разрешения не повод для сноса
Возведение жилого дома на участке, предоставленном в аренду для индивидуального жилищного строительства, не требует разрешения на строительство, даже если такое условие прямо прописано в договоре аренды. Требования арендодателя о сносе такого дома незаконны.
Суть спора. Администрация потребовала от арендатора снести построенный жилой дом, расторгнуть договор и аннулировать право собственности. Основанием стал тот факт, что по договору арендатор был обязан не начинать стройку без получения разрешения на строительство. Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону муниципалитета.
Правовая позиция Верховного Суда РФ. Судебная коллегия отменила судебные акты. По закону возведение жилого дома на участке для ИЖС не требует получения разрешения на строительство и не нарушает права арендодателя. Кроме того, на момент заключения договора градостроительное законодательство вообще не требовало разрешения на строительство для ИЖС. Условия договора аренды, противоречащие действующему закону, не имеют силы. Выводы о существенном нарушении договора признаны ошибочными.
Итог. Дело направлено на новое рассмотрение (Тематический обзор ВС РФ № 13/2026, пункт 6).
Блокированная застройка на землях для садоводства: упрощенный порядок не действует
Дома блокированной застройки нельзя возводить на участках с видом использования «ведение садоводства». Для них требуется специальный вид земли и получение разрешения на строительство, в противном случае постройки признаются самовольными.
Суть спора. Предприниматель построил три дома блокированной застройки на участках с видом разрешенного использования «ведение садоводства» (категория земель сельхозназначения) и зарегистрировал на них право собственности. Администрация потребовала снести объекты как самовольные постройки. Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону застройщика, решив, что для блокированной застройки разрешение не нужно.
Правовая позиция Верховного Суда РФ. Судебная коллегия отменила решения. Для размещения домов блокированной застройки земельный участок должен иметь вид использования «блокированная жилая застройка» (код 2.3). Земли для садоводства этого не допускают. Упрощенный порядок строительства, действующий для ИЖС и садовых домов, на блокированную застройку не распространяется. Если разрешение на строительство таких домов не получено и вид земли не соответствует, объекты являются самовольными постройками.
Итог. Дело направлено на новое рассмотрение. Судам предстоит выяснить, пытался ли застройщик изменить вид разрешенного использования участка, чтобы легализовать постройки (Тематический обзор ВС РФ № 13/2026, пункт 9).
Признание права на самовольную постройку: нельзя использовать суд для изменения статуса жилого дома на нежилой
Собственник индивидуального жилого дома не может подать иск о признании права собственности на этот же объект как на самовольную постройку (например, гостиницу), чтобы обойти процедуру перевода жилья в нежилой фонд.
Суть спора. Собственник жилого дома, право на который уже было зарегистрировано в ЕГРН, обратился в суд с иском о признании права собственности на этот же объект как на гостиницу. По сути, он пытался узаконить нежилое коммерческое назначение строения через институт самовольной постройки. Суд первой инстанции удовлетворил иск, но апелляция и кассация отказали.
Правовая позиция Верховного Суда РФ. Судебная коллегия подтвердила отказ в иске. Регистрация права в ЕГРН — единственное доказательство существования права. Обращаясь в суд, собственник фактически пытался изменить функциональное назначение строения с жилого на нежилое через институт самовольной постройки. Это недопустимо. Перевод жилых помещений в нежилые регулируется другими нормами, а для коммерческой недвижимости предусмотрен строгий порядок получения разрешений и проектной документации, а не упрощенный порядок легализации самостроя.
Итог. В удовлетворении иска о признании права собственности на жилой дом как на гостиницу отказано (Тематический обзор ВС РФ № 13/2026, пункт 15).
Эти примеры наглядно демонстрируют, как Верховный Суд РФ пресекает попытки злоупотребления градостроительными нормами. Высшая инстанция подчеркнула, что закон превалирует над условиями договора аренды: если для ИЖС не требуется разрешение на строительство, арендодатель не может требовать сноса дома. В то же время суд жестко ограничивает застройщиков, возводящих блокированные дома на землях для садоводства, так как упрощенный порядок на них не распространяется. А попытки владельцев обходить сложную процедуру перевода жилья в нежилой фонд через суды о самовольной постройке признаны неправомерными, что защищает строгий порядок легализации коммерческой недвижимости.
Этот сайт использует файлы cookie и сервис Яндекс.Метрика для сбора анонимизированных данных о посещениях. Это помогает нам понимать, как вы взаимодействуете с сайтом, улучшать его удобство и предлагать вам полезный контент. Нажимая «ОК» , вы даёте согласие на обработку данных Яндекс.Метрикой. Подробнее — Политика конфиденциальности
