Кассация отменила решения судов по делу о монополии собственников-арендодателей из Сахалинской области. Возможно, дело пригодится для собственников из новостроек с большими площадями в собственности застройщика.
Девятый кассационный суд общей юрисдикции направил на новое рассмотрение дело, в котором группа собственников пыталась оспорить повышение размера платы за содержание жилья, утверждённого на общем собрании (дело № 88 – 6410/2025).
Ситуация: в доме из 36 квартир 10 принадлежат истцам, которые в них проживают, а 26 — ответчикам, сдающим помещения в аренду. Группа ответчиков контролирует 58,62% голосов, является учредителями как управляющей компании (ООО «Жилищно-коммунальная компания»), так и подрядной строительной фирмы (ООО «СКФ „Сфера“»), возводившей дом.
Собрание, инициированное УК, утвердило повышение размера платы за содержание на 22,4% и платы за контролёрскую службу на 41,3%. Все «за» — голоса ответчиков. Против — 29,89% голосов проживающих собственников.
Позиция судов
Суды первой и апелляционной инстанций отказали истцам, сославшись на формальное соблюдение кворума и процедуры проведения собрания. Однако кассационная инстанция впервые учла дисбаланс в правах и интересах собственников и признала такой подход ошибочным.
Суд подчеркнул: хотя общее собрание принимало решение большинством голосов, интересы мажоритария носили исключительно коммерческий характер, а действия по повышению тарифа были экономически выгодны только связанной с ними УК. Это создало условия для злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ) и нарушения равенства собственников при управлении домом.
Кассация указала, что:
— жилищные права проживающих собственников не могут быть подчинены коммерческим интересам собственников-арендодателей;
— формальное соблюдение процедуры собрания не исключает нарушения сущности права на участие в управлении домом;
— суды не оценили, что повышение размера платы не было обосновано с точки зрения объёма и качества работ.
Особое внимание суд уделил тому, что ответчики
«не проживают в принадлежащих им жилых помещениях, не вступают в соседские отношения с жильцами дома, обусловленные соблюдением правил пользования жилыми помещениями, лично не потребляют отдельные результаты управленческой деятельности по содержанию общего имущества дома в состоянии, обеспечивающем благоприятные и безопасные условия проживания граждан, и, в силу сущности экономики отношений, возникающих в связи с извлечением прибыли от сдачи имущества в аренду (наем), рассматривают деятельность по управлению домом, включая сопутствующие ей затраты, в составе деятельности и расходов, обусловленных названным видом коммерческой деятельности, компенсируемых получаемыми доходами.»
«С учетом взаимосвязи указанных лиц и аффилированных с ними организаций, ответчики осуществляют контроль за любыми решениями общих собраний, что создает условия для злоупотребления ответчиками правами, недобросовестной реализации ими жилищных прав.»
Практический вывод
Решение общего собрания, даже принятое с соблюдением формальных требований, может быть признано незаконным, если оно принято с явным нарушением баланса интересов и служит злоупотреблению правом мажоритарного блока. Особенно если остальные собственники лишены реальной возможности участвовать в управлении домом.
