При попытке обязать управляющую организацию (УО) выполнить решения общего собрания собственников многоквартирного дома часто возникают проблемы юридического характера. Рассмотрим несколько показательных примеров из судебной практики, иллюстрирующих трудности, с которыми сталкиваются граждане при реализации принятых ими решений.
Случай из Калининградской области
Истец обратился с иском к ООО «Мастер дом», чтобы заставить УО выполнить принятые на собрании решения, а также компенсировать моральный вред (50 000 р.).
Решения собрания касались содержания общего имущества, однако УО, по мнению истца, не торопилась их исполнять, а именно: не отремонтировала лифт, не подняла плитку у входа в дом, не увеличила мощность мотора подкачки воды, не отремонтировала забор, не наладила полив зеленых насаждений, не заменила черепицу на крыше козырьков.
Суд изучил протокол общего собрания и отказал в иске: решения общего собрания не содержали конкретный перечень работ, условия и сроки их выполнения, размер и источник финансирования работ, сведений о лице, которому собственники намерены поручить выполнение работ.
Для понимания предоставляем читателям возможность самим оценить формулировки некоторых решений:
— «Ремонт плитки во дворе. За зиму многие плитки разрушились. Восстановить плитку. Необходимо спуск у калитки поднять на основную высоту плитки. Зимой этот участок покрыт льдом, очень скользкий, а идти у стен дома очень опасно, падает снег и сосульки. Повышенная опасность для жизни!»;
— «Увеличение мощности мотора подкачки воды. В некоторых квартирах маленький напор воды»;
— «Ремонт забора. Необходимо наварить дополнительных планок для предотвращения проникновения посторонних»;
— «Зеленые насаждения и благоустройство двора. Застройщиком в качестве компенсации были посажены деревья, большая часть которых не прижилась. Так как посажены они были в строительный мусор, а не в плодородный грунт. Перед калиткой, ведущей во двор, как справа, так и слева не облагороженная территория, мусорные пакеты жителей соседних домов, застройщик планировал клумбы, а там строительный мусор. Огородить, завести грунт, и мы будем сажать цветы и кустарники. Это участок нашего дома по кадастру. Кроме того, газонокосильщики УК «Мастер дом» уничтожили 4 куста спиреи, высаженных застройщиком. Газонокосильщики уничтожают и цветы, которые сажают жильцы дома. Летом нет полива и доступа к общедомовому источнику воды. Деревья и газон засыхают. Обеспечить полив зеленых насаждений и газона. УК «Мастер дом» приобрести шланг для полива. Назначить ответственного за полив. Определить размер платы за дополнительную работу, предлагаю 10 копеек за 1 кв. м жилья с апреля по сентябрь. Предоставить жильцам дома доступ к счетчику воды. Завезти плодородный грунт и восстановить утраченные по вине УК «Мастер дом» кустарники. Предоставить телефон газонокосильщиков для координации и избегания порчи растений»;
— «Освещение. Восстановить освещение по периметру дома. В доме есть счетчики движения, однако они не действуют и лампы на всех этажах горят круглые сутки. Восстановить счетчики движения. Отрегулировать время горения ламп, в зависимости от места их нахождения, лампы у квартиры в момент входа в. квартиры 5 минут, лампы на промежуточных площадках, на ночное время. Представить жильцам допуск к счетчикам электроэнергии. Необходимо решить вопрос о целесообразности платы по тарифу или по счетчику».
Также суд учел: что-то из работ УО выполнила, так как это входит в круг ее обязанностей по договору управления (например, покрасила двери лифта, заменила черепицу и плитку, отремонтировала ограждение), а что-то выполнить невозможно (например, спуск у калитки рассчитан на маломобильные группы граждан).
Подытоживая, суд рассказал, как правильно принимать подобные решения: “в случае несогласия с обустроенным спуском для маломобильных граждан, собственники МКД не лишены права принять решение об изменении устройства данного спуска, с разработкой соответствующего проекта, определения размера оплаты данных работ и организации на выполнения соответствующего вида работ” (определение Третьего КСОЮ № 88 – 15341/2025).
Случай из Крыма
Собственник из Крыма обратилась с иском к ООО «УК «Жигулина Роща» и Инспекции по жилищному надзору Республики Крым.
Требования к УК:
— обязать компанию выполнять решение общего собрания 2023 года, которое касалось отмены ранее принятого решения 2021 года об индексации размера платы за содержание жилья;
— обязать компанию выполнять решение собрания об утверждении собственниками своего размера платы за содержание жилья;
— обязать компанию выполнять решение собрания о включении в платежку строки за консьержа, с которым собственники сами заключат договор;
— обязать компанию внести изменения в договор управления.
— взыскать компенсацию морального вреда в 100 000 р., прогрессивную судебную неустойку за неисполнение судебного решения.
Требования к Инспекции:
— взыскать компенсацию морального вреда в 500 000 р., судебную неустойку.
То есть Инспекция ни в чем таком особо не виновата, поэтому просто пусть заплатит полмиллиона рублей.
Позиция истца: решения собрания не оспорены, следовательно, должны выполняться. Никаких негативных последствий для УК они не несут.
Суды трех инстанций (а истец прошла все три): в иске отказать.
«Принятое собственниками помещений решение об изменении условий договора управления не является односторонним изменением собственниками помещений договора управления, данным решением оформлено лишь волеизъявление собственников помещений по изменению условий договора управления, что не освобождает собственников помещений от обязанности последующего обращения к управляющей компании в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ, с предложением об изменении условий договора управления.»
По поводу Инспекции выяснилось, что истец недовольна реакцией надзорного органа на жалобу о непредоставлении реестра собственников для общего собрания. На что суды отметили:
«факт бездействия со стороны Инспекции по жилищному надзору Республики Крым не установлен, требование о признании бездействия незаконными не заявлялись» (определение Четвертого КСОЮ № 88 – 8395/2025).
Напомним, что составить грамотные документы для общего собрания собственников можно легко через наш сервис “ДомОнлайн”. Протокол и остальные документы будут подготовлены по новым правилам, вступившим в силу с 1 сентября 2025 года.