Житель Челябинской области сдал свое нежилое помещение в аренду под магазин. По его же инициативе в доме прошло общее собрание, решением которого собственники передали ему в пользование часть наружной стены МКД и земельного участка под балконом (для размещения холодильного оборудования и контейнера под макулатуру, установки козырька над погрузочно-разгрузочным входом).
Плата за возмездное пользование общим имуществом составила 2913 рублей в месяц, заключить соответствующий договор жильцы уполномочили председателя совета МКД. Также ОСС предусмотрело, что собственник холодильного оборудования за свой счет обязан обеспечить его шумовиброизоляцию в соответствии с действующими требованиями.
Однако два жильца обратились в суд: просили признать решение ОСС недействительным, обязать собственника нежилого помещения демонтировать установленное оборудование, привести фасад МКД в прежнее состояние. Настаивали на нарушении порядка созыва и проведения общего собрания.
Суд первой инстанции никаких нарушений не усмотрел и в иске отказал.
Апелляционный суд посчитал иначе и исковые требования удовлетворил.
При этом отметил: «реализация ответчиком права владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности». То есть, для принятия оспариваемых решений нужно было 100% голосов, а их собственники не набрали.
Седьмой КСОЮ с этим не согласился и направил дело на новое рассмотрение.
Ссылаясь на ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, он указал: для передачи в пользование общего имущества МКД необходимо положительное решение ОСС, принятое двумя третями от общего количества голосов собственников.
С учетом этого у апелляционного суда не было оснований признать решения ОСС недействительными из-за отсутствия кворума. А на нарушение своих прав от размещения холодильного оборудования, контейнера для сбора макулатуры и козырька (повышенный шум, вибрация и т. д.) истцы при обращении в суд не ссылались, соответствующие доказательства не представили.
Также кассационный суд отметил: «установление различий при определении кворума в целях передачи в пользование общего имущества многоквартирного дома для собственников помещений в этом доме (100%) и иных лиц (2/3 или 66,7%) противоречит конституционному принципу равенства граждан перед законом и судом, учитывая также, что в силу части 3 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо для защиты, в том числе прав и законных интересов других лиц».
При новом рассмотрении дела областной суд оставил решение первой инстанции об отказе в иске без изменений. Также оказалось, что вступившим в законную силу решением суда по другому делу нежилое помещение ответчика сохранено в перепланированном виде (определение Челябинского областного суда по делу № 11 – 4863/2025).
