Некоторые условия договоров управления вызывают вопросы не только у собственников, которые не поленились открыть документы, но и у жилищных инспекций. Если собственники пытаются изменить договор управления через общее собрание или суд, то инспекции выдают предостережения и предписания. Что по этому поводу думают суды, рассмотрим на свежих примерах из практики.
ГЖИ Тюменской области против ООО “УК Родная”
Оспаривалось предостережение, которое было признано частично недействительным (дело № А40 – 146004/24).
Согласно п. 1.8 договора, “собственники предоставляют право управляющей компании передавать общее имущество для предоставления его в аренду или размещение рекламы при условии, что средства, полученные от аренды общего имущества или размещения рекламы, будут использоваться после согласования с Советом дома для проведения дополнительных работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Передача общего имущества в аренду или размещение рекламы осуществляется с письменного согласия Совета дома. Передача в аренду общего имущества осуществляется без права арендатора на передачу имущества в субаренду и без права перевода общего имущества в нежилое помещение”.
Инспекция считала, что такая формулировка противоречит ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, поскольку УО не вправе передавать общее имущество другим лицам без соответствующего решения собрания собственников.
В предостережении ГЖИ указала на недопустимость нарушений обязательных требований к использованию общего имущества иными лицами без соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого 2/3 голосов от общего количества голосов всех собственников.
Однако суду эта часть предостережения не понравилась.
Он указал на еще один пункт договора, согласно которому УО вправе по поручению собственников предоставлять в пользование третьим лицам общее имущество в многоквартирном доме (аренду, размещение рекламной продукции и др.) на основании протокола общего собрания собственников.
Несмотря на явное противоречие условий договора (“с письменного согласия совета” или “на основании протокола”), суд сделал вывод: совокупное толкование условий договора не противоречат Жилищному кодексу РФ, поскольку передача общего имущества возможна на основании решения, принятого общим собранием; неуказание в договоре на количество голосов, которыми принимается соответствующее решение, не является нарушением.
Таким образом, эта претензия инспекции была признана судом необоснованной.
Другие предложения ГЖИ из оспариваемого предостережения - обеспечить соблюдение обязательных требований к:
- обеспечению начисления платы за содержание жилого помещения исходя из утвержденного на общем собрании собственников размера платы за содержание жилого помещения с учетом предложений УО;
- приведению договора управления в соответствие с требованиями действующего законодательства, путем проведения общего собрания собственников.
Согласно п. 5.6 договора “в случае, если в срок не позднее чем за один месяц до даты окончания действия утвержденного собственниками размера платы за услуги и работы по управлению жилым фондом, содержанию общего имущества дома, текущему ремонту общего имущества, содержанию и текущему ремонту лифтового оборудования в адрес УО не поступит протокол и решения общего собрания собственников об утверждении размера платы за услуги и работы на новый срок, УО совместно с советом МКД без внесения изменений в договор и проведения общего собрания собственников вправе принять решение об изменении размера платы за услуги и работы, но не более размера платы, установленного органом местного самоуправления”.
Суд согласился с инспекцией в том, что это условие договора не согласуется с ч. 7 ст. 156 и ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, поскольку допускает возможность самостоятельного изменения УО размера платы за содержание жилого помещения.
УО настаивала, что пункт на самом деле про допускаемую ныне индексацию, однако суд отклонил этот довод “как не соответствующий буквальному содержанию п. 5.6 договора”.
ГЖИ г. Москвы против ООО «Управляющая компания Комфорт Сити»
Оценивалось предписание инспекции, и оно было признано недействительным (дело № А70 – 6235/2024).
Согласно п. 14.6 договора управления, “границей ответственности управляющей организации по системе теплоснабжения и системе автоматизированного теплоучета между управляющей организацией и собственником является точка первого резьбового соединения на подающем и обратном трубопроводах в шкафу теплового ввода от стояков системы отопления к радиаторам отопления квартиры (то есть до первого отключающего устройства на отводящих трубопроводах на квартиры)”.
Однако Правилами содержания общего имущества № 491 установлено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
ГЖИ предложила УО определить состав общего имущества в многоквартирном доме путем приведения договора управления в установленном законом порядке в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Однако суд нашел основания для признания предписания недействительным.
“Инспекцией не учтено то, что предписанное мероприятие адресовано только обществу, а общество не имеет возможности в одностороннем порядке внести изменения в существенные условия договора, поскольку это является волеизъявлением независящих от общества третьих лиц — собственников помещений многоквартирного дома. При таких обстоятельствах оспариваемое предписание не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы общества, не отвечает критерию исполнимости”.
Инспекция возражала, что УО вправе обратиться к собственникам с предложением проведения собрания, на что суд отметил:
“в оспариваемом предписании обществу предписано привести договор управления в соответствие с действующим законодательством, а не принять меры по инициированию общего собрания собственников. В одностороннем порядке УО не может внести необходимые изменения в договор управления”.
➜ Подписаться на Telegram-канал автора («ЖКХ»)
➜ Другие материалы про изменение договора управления
