Если управляющая организация оказывает некачественные услуги, то собственники могут рассчитывать на перерасчет платы, но для этого нужно соблюсти процедуру составления акта о некачественных услугах (работах).
Однако УО не всегда с радостной готовностью делают перерасчет платы. Приходится идти в суд или обращаться за помощью жилищной инспекции.
В материале разберем положительные примеры такой помощи.
ГЖИ Новосибирской области
Инспекция провела проверку по жалобе одного из собственников. Тот направил в управляющую организацию ООО «НЖК» акт о некачественной уборке земельного участка в течение двух месяцев с заявлением о перерасчете. Однако никакого перерасчета не последовало.
Чтобы мотивировать УО, ГЖИ выдала предписание прекратить нарушения и выполнить перерасчет.
УО снова выбрала неочевидный и не самый легкий путь, а именно – суд с ГЖИ, который благополучно проиграла в двух инстанциях.
Управляющая организация решила и настаивала, что должно быть “повторное обследование качества оказания коммунальных услуг, при котором должны участвовать ГЖИ и общественное объединение потребителей”.
Суды с ней не согласились. Они отметили, что существенным условием для проведения дальнейшей проверки качества услуги после составления акта является возникновение спора между потребителем и исполнителем относительно факта нарушения. При этом любой заинтересованный участник проверки вправе инициировать проведение экспертизы качества услуги (абз. 2 п. 110 Правил №354).
“Таким образом, выразить о своем несогласии и заявить о наличии спора в ходе проверки может лишь исполнитель, который непосредственно принимает участие в проведении такой проверки”.
Представитель УО неоднократно приглашался для совместного составления акта нарушения качества оказания услуг, однако ООО «НЖК» проигнорировало предложение и не приняло участие в составлении акта для заявления о наличии спора в ходе проверки. При этом в случае составления собственниками акта ненадлежащего оказания услуг в одностороннем порядке, последние не обязаны инициировать проведение экспертизы.
Абзац 6 п. 110 Правил №354 указывает, что согласование повторной проверки качества с участием приглашенных исполнителем представителей ГЖИ и представителей общественного объединения потребителей производится, если ни один из заинтересованных участников проверки не инициировал проведение экспертизы, но при этом между потребителем и исполнителем существует спор относительно факта нарушения качества.
“Таким образом, в данном случае собственники не обязаны были согласовывать с исполнителем, ГЖИ и представителем общественного объединения потребителей проведение повторной проверки, так как исполнитель не принимал участия в проведении первоначальной проверки и не заявлял о наличии спора относительно факта нарушения качества коммунальной услуги”.
Суды пришли к выводу, что УО не доказала качественного оказания услуг, не приняла достаточных мер для проведения проверки с участием представителей жилищной инспекции и не оспорил акты собственников в судебном порядке (дело № А45 – 19782/2024).
Управление «Жилищная инспекция Волгограда» департамента ЖКХ и ТЭК
По жалобам жителей были проведены проверки в трех домах, выявлено ненадлежащее санитарное состояние подъездов. Выданы предписания о перерасчете платы.
При этом собственники каждый месяц вместе с председателями советов МКД составляли акты о нарушении качества услуги, направляли претензии управляющей организации и заявления о перерасчете платы.
УО оспорила предписания, указав, что уборка подтверждена актами приемки. Однако суд их раскритиковал: составлены без участия собственников, виды работ, указанные в актах, не соответствуют видам работ, указанным в договорах управления и составленных собственниками актах-претензиях.
Предписания были оставлены в силе (дело № А12 – 19730/2022).
Затем контролирующий орган обратился в суд с заявлением о возложении на ООО УК «Жемчужина» обязанности исполнить предписание, а именно произвести перерасчёт платы за ненадлежащее содержание общего имущества за 2021 год и январь 2022 года, и снова выиграл суд (дело № А12 – 250/2024).
УК возражала: проверка в отношении нее проведена только на основании актов жильцов, подписанных с их стороны, составленных в отсутствие представителя компании. ООО УК «Жемчужина» не уклонялось от участия в проверке и составления актов, а было надлежащим образом не уведомлено, поскольку в адрес управляющей компании направлены только акты-претензии и заявления о произведении перерасчёта платы за некачественно оказанные услуги.
Однако такие аргументы не могли преодолеть значение вступивших в силу судебных актов о законности предписаний.
ГЖИ Кузбасса
Инспекция по жалобе жителя обнаружила, что актами собственников одного из МКД, подтверждается факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ. Это является основанием для уменьшения размера платы.
В частности, собственники указали такие нарушения:
- частичное отсутствие плитки на полу в местах общего пользования;
- входные двери плотно не закрываются, отдельные входные двери лестничной клетки открыты настежь; открыты двери на крышу третьего и второго подъезда;
- некачественная герметизация швов при примыкании козырьков к фасаду здания;
- во всех четырех подъездах дома наличие беспорядочного провисания проводов, оголены провода, пучки не демонтированных гофр;
- в лифтовой кабине грязь, вандальные надписи, окна во всех подъездах в грязных потеках, окна на лестничной клетке третьего подъезда замазаны краской, плитка на стенах первого этажа грязная и т.д.
В адрес УО (ООО «Гарант+») были направлены акты-претензии, а также заявления о перерасчете платы, однако их оказалось недостаточно, пришлось привлекать ГЖИ.
УО получила предписание произвести перерасчет платы за содержание и ремонт жилого помещения и оспорила его в суде.
Суды указали, что акты-претензии, составленные собственниками, могут быть признаны актами проверки, составленными в соответствии с п. 109 Правил предоставления коммунальных услуг № 354. УО обязана была отреагировать на сообщения граждан, провести проверку и составить акт, однако не приняла участия в осмотрах, проводимых по инициативе собственников.
Доводы УО о надлежащем оказании услуг со ссылкой на акты приемки выполненных работ, были отклонены, так как акты были составлены работниками УО с участием двух жителей, при этом председатель совета МКД не были извещены и не присутствовали при составлении актов, что, по мнению суда, делает эти акты недействительными.
Кроме того, часть нарушений, указанных жильцами (неплотные притворы дверей, провисающие провода провайдеров), была повторно зафиксированы инспекцией при проверке (дело № А27 – 6445/2024).
➜ Подписаться на Telegram-канал автора («ЖКХ»)
➜ Памятка. Как составлять акт о некачественной услуге без управляющей организации
