В Союз профессиональных управляющих жилищным фондом «Стандарт» (Архангельск) пришел вопрос от председателя правления ТСН: «поступил запрос из МЧС по поводу межквартирных тамбуров, открыты ли в них двери, как реагировать?».
Наталья Силуянова, руководитель Союза, подготовила аналитический материал по этой теме, обратив внимание на множество нюансов: предусмотрены ли тамбуры и двери в них технической документацией на многоквартирный дом, предусмотрена ли возможность установки замков на дверях в тамбуры, имеется ли согласие собственников на устройство тамбуров, является ли устройство тамбуров уменьшением общего имущества, каким количеством голосов принимается решение, кто должен требовать устранения нарушений в случае самовольного устройства тамбуров и установки запирающих устройств, и кто должен их демонтировать в случае незаконной установки, а также можно ли демонтировать только замок, а не дверь целиком.
Что про тамбуры говорят нормы и правила
В соответствии с ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи и т.д.
Согласно п.10 Правил содержания общего имущества № 491, общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем, в том числе надежность и безопасность многоквартирного дома, сохранность имущества физических или юридических лиц, доступность пользования помещениями общего пользования, соблюдение прав и законных интересов собственников жилых помещений, а также иных лиц.
Пунктом 26 Правил противопожарного режима № 1479, установлено, что запоры (замки) на дверях эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов, фойе, вестибюлей, лестничных клеток, зальных помещений, за исключением объектов защиты, для которых установлен особый режим содержания помещений (охраны, обеспечения безопасности), должны обеспечивать возможность их свободного открывания изнутри без ключа.
Тамбуры в судебной практике
1. Дверь в межквартирном тамбуре не была предусмотрена технической документацией, установка двери привела к нарушению правил пожарной безопасности и прав других собственников на пользование общим имуществом.
Собственник обратился в суд с иском к соседу об устранении препятствий в пользовании имуществом, о возложении обязанности демонтировать металлическую дверь, и убрать с лестничной площадки принадлежащее ответчику имущество.
Суды установили, что ответчиком при установке металлической двери с запорным устройством в местах общего пользования нарушены противопожарные требования, в результате которых в случае пожара создается угроза жизни и здоровью при эвакуации людей, в том числе из квартиры истицы, поскольку металлическая дверь блокирует эвакуационный путь, а также учитывая, что установленная металлическая дверь уменьшает действие систем противопожарной защиты, не обеспечивает быстрый доступ сотрудников пожарной службы к очагу пожара в случае возгорания, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о законности заявленных истцом требований.
Также суды сделали вывод о том, что установка металлической двери с запирающим устройством привела к нарушению прав истицы и других собственников данного многоквартирного дома на пользование общим имуществом, а именно межквартирным коридором, при том что согласия собственников данного многоквартирного дома в нарушение положений п. 1 ст. 246, ст. 247, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 17, 30, 36, 44 Жилищного кодекса РФ, получено не было, общего собрания собственников по данному вопросу не проводилось.
Исковые требования о демонтаже удовлетворены, кассационная жалоба ответчика оставлена без удовлетворения (определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13 марта 2025 г. по делу № 8Г-2698/2025).
2. Дверь в межквартирном тамбуре была предусмотрена технической документацией, однако установленное на двери запирающее устройство ограничило доступ других жителей к общему имуществу.
Управляющая компания обратилась в суд с требованием возложить на ответчиков обязанность произвести демонтаж запирающего устройства на металлической двери, размещенной в межквартирном тамбуре.
В ходе судебного разбирательства установлено, что технической документацией предусмотрены двери между квартирами, отсекающие коридор от лестничной площадки. Помещение, отсекающее межквартирную площадку от лестничной клетки, с установленным запирающим устройством, по которому возник спор, исходя из копии поэтажного плана, не является частью квартир и предназначено для обслуживания более одного помещения, таким образом, относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Ответчик не отрицал, что перегородка была предусмотрена технической документацией, но она имела деревянную дверь, которая пришла в негодность и была заменена на металлическую дверь с запирающим устройством.
Указанная перегородка фактически уменьшает площадь помещения, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиками не представлено согласие собственников помещений, принятого общим собранием, узаконившего уменьшение общего имущества путем установки запорного устройства на металлической двери, размещенной в межквартирном тамбуре.
Установка запорного устройства на металлической двери привела к тому, что огороженной частью лестничной площадки может пользоваться ограниченный круг лиц, тогда как межквартирные лестничные площадки отнесены законом к общему имуществу (п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Суд удовлетворил исковые требования управляющей компании произвести демонтаж запирающего устройства на металлической двери (решение Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20 июля 2020 г. по делу № 2 – 533/2020).
3. Дверь в межквартирном тамбуре была предусмотрена технической документацией, при этом сведения о запорных устройствах в техническом паспорте отсутствовали.
Управляющая компания по результатам осмотра общего имущества обратилась в суд к собственникам о демонтаже запорных устройств
Ответчики указывали в суде, запирающие устройства установлены с соблюдением правил пожарной безопасности, оборудованы замком с механизмом открытия изнутри без ключа. Кроме того, отсутствует техническая документация, а значит, не доказана самовольная установка запирающих устройств.
Однако суд посчитал, отсутствие в материалах дела проектной документации, основанием для отказа в удовлетворении исковых требований не является, так как общий коридор является общим имуществом МКД, вход в него должен быть свободным, и отсутствие запорного устройства на двери в этот коридор презюмируется.
Кроме того, суд учел, что часть системы дымоудаления МКД расположена в используемом ответчиками пространстве, отгороженном проектной перегородкой с дверью, на которой установлено запирающее устройство, что существенным образом затрудняет выполнение управляющей организацией обязанности по надлежащему содержанию соответствующей инженерной системы, правильная работа которой обеспечивает безопасность жизни, здоровья и имущества лиц, проживающих в МКД.
Таким образом, устройство такого оборудования (имущества), как запорное устройство, на проектной двери в общем коридоре противоречит требованиям пункта 16 Правил противопожарного режима.
Суд удовлетворил исковые требования управляющей компании произвести демонтаж запирающего устройства на металлической двери (апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 27 сентября 2024 г. по делу № 33 – 7109/2024).
4. При установке двери в межквартирном холле правила соблюдения противопожарного режима не были нарушены, но были ущемлены права истца как собственника жилого помещения.
Собственники одной из квартир обратились в суд, так как соседи оборудовали тамбур и установили дверь, несмотря на отсутствие согласия других собственников. Установленная дверь создала большие неудобства при вносе-выносе крупногабаритных предметов мебели.
Ответчиком с целью подтверждения соблюдения правил пожарной безопасности и строительных норм и правил устроенного тамбура была заказана экспертиза, в ходе которой установлено, что замок на двери устроенного тамбура обеспечивает возможность свободного открывания изнутри без ключа посредством вертушки, что соответствует требованиям п. 26 Правил противопожарного режима. Таким образом, по выводам эксперта, нарушений мер пожарной безопасности и СНиП при устройстве тамбура (перегородки с дверью) на межквартирной лестничной площадке не выявлено.
Несмотря на отсутствие указанных нарушений, истец указал на нарушение прав иного характера – установленная перегородка препятствует проносу столешницы – части кухонного гарнитура, заказанного в квартиру, что, в свою очередь, препятствует ему пользоваться квартирой по её назначению.
Суд отметил, что право владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме, не может быть истолковано так, чтобы интерес одного собственника мог быть противопоставлен интересам других собственников. Реализация данных прав обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. И, поскольку сособственники находятся в положении лиц, обязанных договариваться, каждый из них должен добросовестно осуществлять свои права – так, чтобы каждый мог пользоваться общим имуществом таким образом, чтобы это соответствовало бы интересам всех сособственников.
Обстоятельства, установленные судом, свидетельствуют о нарушении прав истца как собственника жилого помещения. Действиями ответчика ему созданы препятствия в пользовании квартирой: невозможность оборудования кухни препятствует использованию данного помещения по его прямому назначению и, как следствие, проживанию в квартире в целом.
Суд обязал ответчика произвести демонтаж тамбура с дверью (решение Октябрьского районного суда г. Тамбова Тамбовской области от 17 февраля 2025 г. по делу № 2 – 191/2025).
5. Установка дверей в тамбуре согласована, нарушений правил пожарной безопасности не выявлено, решением общего собрания часть общего имущества предоставлена отдельным собственникам в пользование: нарушение права пользования общим имуществом не доказано.
Истец обратилась к ЖСК с требованием о демонтаже перегородки и двери.
В первой инстанции исковые требования были удовлетворены, однако впоследствии решение было отменено.
В ходе рассмотрения дела установлено:
- Решением межведомственной комиссии администрации Выборгского района Санкт-Петербурга согласована перепланировка помещений поэтажных коридоров в соответствии с проектной документацией, выполненной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга» (проект установки временных металлических дверей в поэтажных коридорах).
- Отдел надзорной деятельности Выборгского района Управления надзорной деятельности ГГУ МЧС по Санкт-Петербургу не выявил отступлений от требований пожарной безопасности.
- Решением общего собрания членов ЖСК постановлено предоставить часть общего имущества дома (поэтажные коридоры) в пользование отдельным собственникам квартир, двери которых выходят в данные коридоры, путем установки ими коридорных дверей; поручить председателю правления провести оформление установки коридорных дверей в соответствии с существующим порядком.
- Само по себе ограничение доступа в часть межквартирного коридора, в том числе путем установки запорных устройств на существующих дверях (например, из лифтового холла) или путем установки дополнительных ограждающих конструкций, представляет собой элемент порядка пользования общим имуществом и не может рассматриваться как уменьшение размера такого имущества.
- Спорная перегородка была установлена с соблюдением требований законодательства в части получения согласия собственников на использование общего имущества многоквартирного дома, часть общего имущества передана в пользование владельцам соответствующих квартир в установленном законом порядке, выделения доли общего имущества в натуре не произошло.
- Истец подтвердила, что имеет доступ к своему жилому помещению, ключи от металлической двери, отгораживающей часть коридора, то есть, установленная конструкция не препятствует истцу в доступе к принадлежащему ей на праве собственности объекту недвижимости.
Суд отклонил исковые требования о демонтаже перегородки и двери (определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 20 февраля 2023 г. по делу № 8Г-1685/2023[88 – 3885/2023).
6. Управляющая компания не несет ответственности за самовольные действия собственников по обустройству тамбуров.
В ходе проверки ГЖИ выявлено, что без согласования с органом местного самоуправления и решения общего собрания собственников помещений дома произведено переоборудование общих коридоров (лифтовых холлов), в связи с чем увеличены площади жилых квартир. ГЖИ выдала предписание управляющей компании об устранении нарушений.
Судами установлено, что в указанном доме посредством установки металлических дверей в коридорах (лифтовых холлах) действительно произошло уменьшение размера общего имущества в доме.
Установлено также, что управляющая компания не осуществляла перепланировку спорных помещений, а обязанность привести помещения в прежнее состояние жилищным законодательством возложена на собственников, производивших перепланировку, в связи с чем управляющая организация не вправе демонтировать перегородки, установленные собственниками и нанимателями.
Предписание ГЖИ отменено (определение Верховного Суда РФ от 22 сентября 2020 г. № 307-ЭС19 – 13837 )
7. Если возведение перегородки в местах общего пользования увеличивает площадь жилого или нежилого помещения, то на это требуется согласие всех собственников.
Собственник отгородил часть холла, примыкающего к квартире, от остальной части коридора. Орган госжилнадзора выдал предписание ТСЖ принять меры к устранению нарушений пользования общим имуществом собственников МКД в части устройств перегородки с металлической дверью в лифтовом холле третьего этажа.
ТСЖ организовало общее собрание по решению вопроса о безвозмездном предоставлении на 49 лет собственнику отгородившейся тамбуром квартиры части холла, непосредственно примыкающей к квартире, с последующим возведением перегородки с дверью на указанной части холла. В акте проверки исполнения ГЖИ ранее выданного предписания все нарушения были признаны устраненными.
Собственник, подававший жалобу в ГЖИ, обратился в суд, но получив отказ во всех инстанциях, дошел до Верховного Суда РФ.
Верховный Суд РФ вернул дело на новое рассмотрение, указав на следующее.
- Согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, принятие решений о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в МКД, относится к компетенции ОСС, при этом если реконструкция/ переустройство/ перепланировка помещений в МКД невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на такие реконструкцию, переустройство и перепланировку помещений, согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД.
- Согласие всех собственников помещений в МКД является обязательным условием для проведения любой реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД, влекущими присоединение к реконструированному (переустроенному, перепланированному) помещению части общего имущества в МКД.
- По данному делу судам надлежало выяснить и установить, во-первых, влекло ли спорное решение ОСС уменьшение общего имущества МКД, а во-вторых, меняет ли конфигурацию приквартирного холла возведение спорной перегородки (будь оно реконструкцией или перепланировкой) и фактическое присоединение к квартире ответчика части общедомового имущества, и если да, – то требует ли новая конфигурация смены технического паспорта помещения МКД.
- Однако данные юридически значимые обстоятельства суд не выяснил, доводы истца о единогласном разрешении на устройство тамбура – не оценил. Поэтому дело возвращено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суд первой инстанции пришел к выводу о том, что собственником осуществлено расширение жилой площади за счет вспомогательного помещения межквартирной лестничной площадки и переноса (выноса) дверного проема, что представляет собой перепланировку, осуществление которой должно производиться в предусмотренном законом порядке, по согласованию с соответствующим органом местного самоуправления и последующим внесением соответствующей информации в технический паспорт в связи с изменением конфигурации и границ помещения.
Судом установлено, что вышеуказанная реконструкция (перепланировка) путем фактического присоединения к квартире ответчика изменением конфигурации данного помещения (холла), относящегося к общему имуществу многоквартирного дома, требовала внесения его в технический паспорт помещения многоквартирного дома. Следовательно, в силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, на такую реконструкцию, перепланировку помещения должно было быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При таких обстоятельствах суд признал недействительным решение общего собрания по вопросу о предоставлении в пользование части общего имущества многоквартирного дома, признал действия по установлению перегородки и металлической двери в лифтовом холле незаконными и неправомерными.
Суд возложил на собственника обязанность демонтировать перегородку и металлическую дверь и привести вышеуказанное помещение в состояние, существовавшее до производства вышеописанной перепланировки (определение Верховного Суда РФ от 18 января 2022 г. № 5‑КГ21 – 153-К2, решение Мещанского районного суда от 14 июня 2022 года по делу № 2 – 2964/2022).
8. В случаях, когда устройство тамбура не связано с уменьшением размера общего имущества, требуется согласие не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Рассматривая спор о законности тамбура, суд указал:
- Перепланировка помещения, относящегося к местам общего пользования в многоквартирном доме, не обязательно предполагает уменьшение размера общего имущества, в то время как только такое уменьшение, согласно положениям части 3 статьи 36 ЖК РФ, требует согласия всех собственников помещений в данном доме.
- В свою очередь, по общему правилу, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
- Решения по данным вопросам, согласно положениям части 1 статьи 46 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
- Таким образом, в случаях, когда производимая реконструкция не связана с уменьшением размера общего имущества, в силу прямых указаний закона согласие всех собственников помещений дома не требуется.
- Само по себе возведение перегородки с дверью, при сохранении площади лестничной клетки, позволяет сделать вывод только об изменении конфигурации пространства лестничной клетки, но не об уменьшении размера общего имущества.
Принимая во внимание, что установленная перед квартирами перегородка в лестничном холле, не связана с уменьшением размера общего имущества, поскольку вследствие её установки площадь указанных жилых помещений не изменилась, суд пришел к выводу о том, что на производство работ по размещению перегородки, вопреки выводам суда первой инстанции, требовалось согласие не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2023 г. по делу № 33 – 14652/2023).
Выводы
Дверь в тамбур может быть закрыта на запирающее устройство при соблюдении сразу двух условий:
1) дверь в тамбуре (холле и т.п.) и запирающее устройство на ней предусмотрены технической документацией изначально, или позднее были внесены соответствующие изменения в техническую документацию;
2) замок на двери в тамбур открывается без ключа изнутри.
Если собственники хотят узаконить самовольно установленные двери, ограничивающие часть общего имущества, то необходимо:
1) заказать проект изменений в техническую документацию;
2) согласовать проект в части проведения перепланировки или соблюдения норм пожарной безопасности;
3) принять общим собранием собственников решение о предоставлении части общего имущества в пользование отдельных собственников, учитывая, что для этого может потребоваться согласие всех собственников.
Материал подготовлен:
Союз профессиональных управляющих
жилищным фондом «Стандарт», Архангельск
ЖКХ изнутри. Руководитель Союза управляющих организаций: взгляд на отрасль
