Рассмотрим, как суды относятся к установке кондиционеров – как к использованию общего имущества или его уменьшению. Другими словами, сколько голосов они считают достаточным для размещения оборудования на фасаде.
Если анализировать практику апелляционных и кассационных судов за 2024 – 2025 год по оспариванию решений собраний и демонтажу кондиционеров, то видно: часть судов считает, что установка кондиционеров требует не менее ⅔ голосов, так как представляет собой использование общего имущества. Однако встречаются и те, кто хочет видеть согласие абсолютно всех собственников в доме.
Практика в пользу 2/3 голосов: определения Верховного Суда Республики Татарстан по делам № 33 – 2516/2024 и № 33 – 3025/2025, Санкт-Петербургского городского суда № 33 – 24509/2024, Костромского облсуда № 33 – 2648/2024, Калининградского облсуда № 33 – 4974/2024, Московского облсуда № 33 – 35561/2024, Шестого КСОЮ № 88 – 217/2025 (Башкирия).
Логика простая: использование общего имущества (п. 3 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ) требует квалифицированного числа голосов, при этом суды не делают различий между собственниками или другими пользователями общего имущества.
Практика в пользу 100% голосов:
Обоснование этой позиции более интересно, поэтому, кроме реквизитов судебных актов, приведем также цитаты из них.
Татарстан, определение Шестого КСОЮ № 88 – 14981/2024:
«Представленный ответчиком протокол общего собрания собственников судом первой инстанции не принят во внимание в качестве надлежащего доказательства, поскольку размещение наружного блока кондиционера на фасаде МКД сопряжено с нарушением стены дома, просверливанием отверстий, занятием части наружной стены МКД для личного использования, что, по сути, является уменьшением имущества и требует согласия всех собственников МКД. Однако представленный протокол не содержит волеизъявление всех собственников помещений МКД, имеются собственники, возражавшие против установки кондиционера».
Пермь, определение Седьмого КСОЮ № 88 – 7255/2024:
«Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о демонтаже внешних блоков кондиционеров, установленных на уровне 1 этажа дома, суд апелляционной инстанции исходил из того, что поскольку ответчиками не представлено доказательств достижения согласования со всеми собственниками по вопросу установки внешних блоков кондиционеров, их монтаж нельзя признать законным».
Челябинск, определение Седьмого КСОЮ № 88 – 10098/2024:
«Доводы жалобы о несогласии с выводом суда, что для принятия решений об утверждении изменения внешнего вида дворового фасада МКД, а также о предоставлении ТСЖ «Домовладелец» полномочия по согласованию вопросов по установке кондиционера и его комплектующих, необходимо согласие всех собственников долевого имущества, также следует отклонить.
Проанализировав состав и характер работ по изменению внешнего вида дворового фасада, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что такие работы направлены на уменьшение общего имущества МКД.
Вопреки доводам кассационной жалобы выводы суда апелляционной инстанции о том, что для принятия решения по указанным вопросам необходимо 100% голосов, в полной мере согласуются с положениями ст. 246, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ».
Подольск, определение Московского облсуда № 33 – 26818/2024 (поддержано Первым КСОЮ № 88 – 3187/2025):
«При этом решение общего собрания не содержит сведений о согласии всех собственников помещений по вопросу использования общедомового имущества в целях установки внешних блоков кондиционеров, поскольку в собрании приняли участие только 94 человека, владеющие 4080,93 кв.м. жилых и нежилых помещений в доме, что составляет 79,53% голосов. На основании изложенного, решение суда нельзя признать законным, оно подлежит отмене с принятием нового решения».
Одинцово, определение Московского облсуда № 33 – 45261/2024:
«Требовалось получение согласия собственников всех помещений МКД, поскольку данные вопросы связаны с реконструкцией, пристройкой, а также с уменьшением размера общего имущества в МКД путем использования фасадной части дома, в частности, размещения блоков кондиционеров, рекламных и информационных конструкций на фасаде дома».
Определение Омского областного суда № 33 – 7594/2024:
«Из представленного протокола собрания следует, что согласие всех собственников помещений МКД на использование общего имущества в личных интересах получено не было, в голосовании по данному вопросу участвовало только 65,05% голосов от общего числа собственников помещений МКД, что не может свидетельствовать о том, что было достигнуто соглашение между всеми участниками долевой собственности».
На основании представленной судебной практики можно сделать вывод, что вопрос о количестве голосов, необходимых для установки кондиционера на фасаде многоквартирного дома, остаётся дискуссионным. Часть судов считает достаточным не менее ⅔ голосов собственников, в то время как другие требуют согласия абсолютно всех собственников.
➜ Больше судебной практики про размещение кондиционеров и их демонтаж
➜ Подписаться на Telegram-канал автора («ЖКХ»)
➜ Обратиться за помощью в проведении общего собрания собственников
