Если управляющая организация ненадлежащим образом обслуживает дом, то это часто становится причиной для ее смены. Однако после такой смены все выявленные и неустраненные нарушения часто перекладываются контролирующими органами на новую компанию. В такой ситуации новая УО может взыскать убытки с компании-предшественницы. Главное – доказать период образования недостатков и вину старой компании. Наличие старых неисполненных предписаний от контролирующих органов в этом поможет, но иногда можно обойтись и без них.
Положительные примеры для новых управляющих компаний
В Саратовской области новая УК взыскала со старой 1,2 млн р. убытков. В частности, в вину старой УК поставили то, что она не работала по недостаткам застройщика, который впоследствии ликвидировался. Проводилась экспертиза (определение Верховного Суда РФ от 25.05.2022 № 306-ЭС22 – 2129 по делу № А57 – 14579/2020).
В Свердловской области ТСЖ взыскало убытки с прежней УК — 600 тысяч рублей. Проводилась экспертиза. Необходимость проведения (непроведенного) текущего ремонта подтверждалась решением общего собрания по этому вопросу, принятым в период управления УК и не исполненным ею (определение Верховного Суда РФ от 21.03.2024 № 309-ЭС24 – 1768 по делу № А60 – 57559/2021).
В Свердловской области УО взыскала убытки по тем недостаткам лифтов, по которым смогла доказать, что они возникли в период управления ответчика, — 1,28 млн р. (постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А60 – 63079/2021).
Примечательно, что ответчик (старая УК) ранее взыскивал расходы на восстановление лифтового оборудования с предшествующей компании, что, по мнению судов, не освобождает ее от надлежащего содержания общего имущества.
Примеры неудач
В Свердловской области УК не смогла взыскать убытки из-за проблем с доказыванием. Свой иск она обосновала актом осмотра дома и сметными расчетами на ремонт общего имущества, составленными аффилированным лицом через полгода после начала управления (определение Верховного Суда РФ от 26.06.2023 № 309-ЭС23 – 9610 по делу № А60 – 62692/2021).
В Татарстане новая УК не смогла доказать причастность старой компании к возникновению протечек в паркинге, с эксплуатируемой кровли которого кто-то когда-то демонтировал детскую площадку и защитное покрытие (постановление Арбитражного суда Поволжского округа по делу № А65 – 18256/2023).
Пример-исключение
В Новосибирске новая УК обязала старую УК отремонтировать то, что та не отремонтировала в период управления. Кроме того, суд установил астрент за просрочку исполнения, правда, истец остался недоволен размером — всего 1000 р. за день просрочки вместо запрошенных 80 000 (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А45 – 42337/2018).
Кому предъявлять претензии самим собственникам — к старой или новой компании
В статье «Скамейка под окном: убрать нельзя оставить» редакция ЖКХ Ньюс рассматривала случай из Белгорода, где истцы требовали переноса скамейки и пересадки сливы. Пока дело рассматривалось, УК сменилась. Суд предложил истцам заменить ответчика на новую управляющую организацию, но они отказались. Тогда и суд отказал в удовлетворении иска к прошлой компании.
В статье «Как УК заставили восстановить санузел после замены стояков» рассмотрен случай из Оренбурга. При замене стояков УК разгромила туалет и ванную собственника. Собственник обратился с иском к УК, чтобы взыскать материальный ущерб и заставить её доделать ремонт.
В процессе рассмотрения спора УК сменилась, и в качестве соответчика в дело привлекли и новую компанию.
Суд взыскал со старой компании ущерб и компенсацию, а новую обязал выполнить работы — так как старая уже не имела права выполнять работы в отношении общего имущества. При этом суд отметил право новой УК потребовать от причинителя вреда возмещения убытков.
Собственник из Ленинградской области проиграл в деле, описанном в материале «Можно ли обязать предыдущую УО отремонтировать фасад МКД».
Помимо смены УК и прекращения её лицензии истец также не принял во внимание истечение срока исковой давности. Суды указали, что старая УК является ненадлежащим ответчиком, а к новой УК истец требований о ремонте фасада не предъявил.
Похожее дело было рассмотрено в Алтайском крае. (определение Восьмого КСОЮ № 88 – 18888/2023).
Собственники обратились с иском о ремонте фасада и компенсации морального вреда.
Суды с первого раза не разобрались, кто должен утеплять фасад — новая или старая УК, поэтому дело было направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении апелляция оставила в силе первоначальное решение, где со старой УК взыскали компенсацию морального вреда и штраф, а новую обязали отремонтировать фасад.
➜ Подписаться на Telegram-канал автора («ЖКХ»)
➜ Обратиться за помощью при проведении общего собрания собственников