Читатель Эдуард поделился положительным опытом смены управляющей компании. Дом расположен по адресу: г. Брянск, ул. Горького, д. 64. Это 5‑этажный кирпичный дом из 10 подъездов, построенный в два этапа с 1980 по 1984 год.
В 2014 году автору пришлось взять на себя роль председателя совета дома (на этой должности он пробыл до 2017 года, после чего оказывал поддержку следующему, ныне действующему председателю). С первых дней стало очевидно, что действующая управляющая компания не соответствует современным требованиям законодательства и не обеспечивает должного уровня обслуживания.
За все это время на доме сменилось 3 компании: от первой дом ушел при участии автора, вторая обанкротилась, а третья «правила» домом последние 7 лет. И вот с 1 января дом перешел под управление очередной УК.
Причины для смены УК накапливались постепенно: от банального обледенения дорог до серьезных нарушений в работе инженерных систем. Особенно тревожным звонком стало полное отсутствие реакции на обращения жильцов и игнорирование обязательных требований по содержанию дома.
Основные нарушения УК
- Аварийно-диспетчерская служба
- Невозможность дозвониться до аварийки
- Затяжные опоздания на вызовы
- Полное отсутствие реакции на заявки
- Формальное ведение документации без реальных действий
- Содержание общего имущества
- Отказ от планового ремонта подъездов
- Игнорирование обязательных работ по содержанию
- Отсутствие досок для раскрытия информации
- Размещение рекламы на фасадах без согласия собственников
- Инженерные системы
- Проблемы с отоплением из-за закисших кранов
- Протекающие трубы в подвале
- Отсутствие опрессовки системы отопления
- Серьезные аварии при незначительных морозах
- Документация и отчетность
- Отказ в предоставлении реестра собственников
- Отсутствие отчетов по выполненным работам
- Разглашение персональных данных в квитанциях
- Формальные отписки на официальные запросы
- Придомовая территория
- Обледенелые дороги
- Заваленная мусорная площадка
- Долги перед мусорщиками
- Отсутствие своевременной дератизации
Особенно показательным стал случай с ремонтом ливневой канализации в 2022 году, когда УК, разбирая стену для доступа к коммуникациям, оставила после себя дыру, заделав её картонкой с кирпичами.
Другой пример. Собственники весной 2023 года написали письменную претензию, а также указали,что согласно действующим нормативам истекает 5‑летний срок проведения ремонта подъезда, который имеет удручающее состояние. Обращение УК проигнорировала, после чего собственники обратились в ГЖИ по Брянской области. На что в итоге нам все-таки поступил ответ от УК с письменным обязательством провести ремонт до 31 сентября 2022 года. В принципе, учитывая календарь и 30-дневный сентябрь, не обманули, ремонта мы не дождались.
Способы фиксации нарушений и реакция УК
Для эффективной борьбы с нарушениями управляющей компании был выбран комплексный подход к документированию проблем. Основным инструментом стала ГИС ЖКХ, через которую регулярно направлялись обращения в УК. Мобильное приложение позволяло не только фиксировать проблемы, но и отслеживать сроки и качество ответов, сохраняя всю историю взаимодействия.
Параллельно велась письменная переписка. Особое внимание уделялось фиксации отказов и формальных ответов, которые копировались и сохранялись для дальнейшего использования.
Реакция управляющей компании на претензии была типичной для недобросовестных УК. Вместо реального решения проблем следовали формальные отписки и создание видимости работы. Особенно показательно это проявлялось перед проверками – УК начинала частичный ремонт, который часто “замораживался” после получения ответа из ГЖИ.
Несмотря на сопротивление УК, систематическое документирование нарушений позволило собрать серьезную доказательную базу, которая впоследствии сыграла ключевую роль при обращении в надзорные органы.
Взаимодействие с надзорными органами
После многочисленных обращений в Государственную жилищную инспекцию начали поступать первые результаты. Изначально реакция ГЖИ сводилась к вынесению предупреждений и выявлению нарушений, не касающихся лицензионных требований.
Ситуация изменилась после привлечения прокуратуры. Надзорный орган провел комплексную проверку, в ходе которой были выявлены серьезные нарушения в ведении реестра собственников и несоблюдение требований по предоставлению информации. Особенно важным стало понуждение УК к заключению договора на аварийно-диспетчерскую службу, что ранее игнорировалось компанией.
Результаты проверок подтвердили обоснованность обращений жильцов. УК получила административные взыскания, а также предписания об устранении нарушений. К сожалению, реальное исполнение требований столкнулось с сопротивлением со стороны управляющей компании.
Смена управляющей компании
Процесс смены УК начался с подготовки к общему собранию собственников. Несмотря на активное противодействие противников перемен, удалось организовать кворум и провести голосование. Основные сложности возникли из-за попыток саботажа со стороны оппонентов: они отказывались участвовать в собрании и распространяли ложные обвинения в адрес активистов.
Сама же УК поступила как мошенники от салонов красоты: начала ремонт подъезда, провела часть работ и заморозила ремонт, дожидаясь итогов собрания. В итоге ремонт так и не был завершен, подъезд уделали краской и повесили старые разбитые почтовые ящики без части замков. Требования предоставить акты выполненных работ по ремонту председателю совета дома так и не были выполнены.
После успешного проведения собрания началась процедура передачи дома новой управляющей компании. Были подготовлены и поданы все необходимые документы в ГЖИ, внесены соответствующие изменения в реестр лицензий Официальное начало управления новой УК – с 1 января 2025 года.
Ключевые выводы из этой истории:
- Систематическое документирование нарушений является краеугольным камнем успеха
- Использование государственных сервисов, таких как ГИС ЖКХ, существенно повышает эффективность обращений
- Активное участие собственников в управлении домом – залог успешного решения проблем
- Правовые инструменты работают, если применять их грамотно
- Противодействие со стороны недобросовестной УК неизбежно, но при правильной стратегии вполне преодолимо
Этот опыт показывает, что даже в сложных условиях, при серьезном сопротивлении действующей УК, смена управляющей компании возможна. Главное – настойчивость, системность в работе и грамотное использование правовых механизмов.
Предыдущие статьи рубрики по смене УК (опыт читателей):
➜ Активная защита дома от «рейдерского захвата» со стороны УК
➜ Как защищать дом от захвата, не приводя всех жителей в суд (подача заявления через ГАС Правосудие)
➜ Подделка управляющей компанией протокола общего собрания собственников (что делать)
➜ Защита дома от захвата управляющей компанией: история из Перми
➜ Смена управляющей организации: положительный опыт собственников из Тюмени