Председатель совета МКД из Тюмени Илья Каширцев поделился своим опытом смены управляющей компании (ООО УК “ТЭСК” на ООО УК “Сотрудничество”). Он был одним из инициаторов этой смены, а противодействие оказывалось главным образом членами бывшего совета дома. Процесс занял полтора года.
Характеристика дома: 4228 кв.м., расположен по адресу: Тюмень, ул. Республики, 45.
Смена совета МКД
До смены управляющей компании пришлось переизбрать совет МКД. Тот не обеспечивал надлежащую работу компании, например, оправдывал ненадлежащую уборку снега с придомовой территории; собирал деньги за аренду общего имущества, не смог отчитаться, озвучив собственникам лишь траты по части суммы, остальные деньги ”как бы уплыли”.
Бывшие члены совета вместе с УК предприняли 2 попытки оспорить решение собрания о переизбрании, однако так оформили документы, что один из исков был обездвижен и возвращен, а второй просто возвращен.
Попытка наладить диалог со старой УК
В доме хорошая платежная дисциплина, и денег достаточно для надлежащего обслуживания дома. Однако проблемы, например, сильнейший перегрев системы отопления, не решались.
Председатель попытался выйти на конструктивный диалог с управляющей организацией, однако в ответ получил угрозы и нападки.
При этом большинство собственников поддерживало нового председателя и отрицательно оценивало работу управляющей компании. Жители решили поменять УК, и процесс был запущен.
Поиск новой компании
Для поиска новой УК председатель осмотрел состояние домов в центре города, пообщался с местными жителями и изучил работу действующих управляющих компаний.
Его внимание привлекла молодая управляющая компания, работающая на рынке всего 5 лет. Люди, выбравшие эту компанию год-два назад, отметили:
- Наличие конструктивного диалога с собственниками;
- Проведение ремонтных работ в подъездах;
- Прозрачность работы.
После этого председатель:
- провел переговоры с представителями управляющей компании;
- обсудил перспективы сотрудничества с советом дома;
- рассмотрел тарифную политику: предложенный размер платы был ниже, чем у действующей управляющей компании.
После этого председатель:
- провел переговоры с представителями управляющей компании;
- обсудил перспективы сотрудничества с советом дома;
- рассмотрел тарифную политику: предложенный размер платы был ниже, чем у действующей управляющей компании.
Проведение собрания
О запуске собрания председатель проинформировал ГЖИ Тюменской области и Департамент городского хозяйства.
Бывшим членам совета МКД (оппозиции) также были направлены персональные письма с предложением поучаствовать в собрании, но их роль в голосовании свелась лишь к оспариванию принятых решений.
В собрании приняли участие собственники с 75% голосов, все голосовали за смену УК. Итоги голосования были размещены на каждом подъезде. Новая УК “Сотрудничество” направила заявление в ГЖИ для внесения изменений в реестр лицензий, а также уведомление в старую УК о необходимости передачи технической документации на МКД.
Действия ГЖИ Тюменской области
Так как бывшая УК не спешила расставаться с домом и подавать заявление об исключении дома из своей лицензии, ГЖИ пришлось приостановить рассмотрение заявления новой УК для проверки, как это предусмотрено Приказом Минстроя № 938/пр.
Так как по результатам проверки никаких нарушений выявлено не было, ГЖИ передала дом новой компании.
Для понимания хронологии:
- с 31 марта по 9 мая – собрание,
- 26 мая – приостановление рассмотрения заявления ГЖИ,
- с 1 июля новая УК “Сотрудничество” должна была приступить к управлению домом.
Противодействие оппозиции
После завершения собрания оппозиционно настроенные собственники, а именно члены бывшего совета МКД, включились в “вопросы управления домом”, а именно сорвали размещенные итоги собрания (зафиксировано видеонаблюдением), что, впрочем, ни на что не повлияло.
Также они обратились с иском в суд, чтобы оспорить принятые решения собрания, а также ходатайствовали о принятии обеспечительных мер, в частности, о запрете ГЖИ исполнять решение общего собрания.
Учитывая определение суда о мерах обеспечения, ГЖИ приостановила действие приказа о внесении изменений в реестр лицензий.
Повторное собрание
Собственники организовались и оперативно провели второе собрание, уже в более сжатые сроки, но с таким же положительным и однозначным результатом – о выборе для управления домом УК “Сотрудничество”.
Как и в первом случае, все причастные были надлежащим образом уведомлены, составлены все необходимые документы.
Процедура рассмотрения в ГЖИ нового заявления УК-избранницы на основе протокола второго собрания повторилась: приостановление, внесение изменений в реестр с 1 октября и… приостановка действия приказа о внесении изменений в реестр лицензий из-за мер обеспечения. Это оппозиция вновь обратилась в суд с иском об оспаривании решения общего собрания, вновь просила меры обеспечения, и суд вновь удовлетворил ходатайство. В исковом заявлении бывшая председатель совета дома заявила о фальсификации бюллетеней.
Судьба оппозиционных исков
Забегая вперед, стоит рассказать о том, чем закончились суды по искам бывших членов совета. А закончились они отказами от исковых требований:
- по делу № 2 – 7639/2023 (оспаривание решений первого собрания) производство было прекращено в октябре 2023 года;
- по делу № 2 – 9972/2023 (оспаривание решений второго собрания) производство было прекращено в январе 2024 года.
При этом принятые судьями меры обеспечения, сохраняли своё действие аж до сентября 2024 года, и только по инициативе председателя совета МКД были сняты и направлены в ГЖИ.
Собрание оппозиции по выбору старой УК
Тем временем, параллельно с “оспариванием” решений собственников о выборе УК “Сотрудничество”, было запущено голосование по выбору старой УК – с 3 мая по 30 сентября. Очную часть этого собрания собственники бойкотировали.
В сентябре старая УК в неприметном месте повесила в доме “ящик для бюллетеней заочного голосования”, притом что бюллетени должны сдаваться инициаторам собрания.
Собственники поняли, что готовится какая-то провокация. Вот что они сделали:
- Председатель и неравнодушные жители заказными письмами ЕМС и с личным вручением курьером отправили инициаторам собрания запросы о предоставлении бюллетеней для голосования, однако инициаторы отказались получать письма собственников. Вернувшиеся запечатанные конверты были сохранены для дальнейшего судебного разбирательства.
- Также было направлено предупредительное коллективное обращение в ГЖИ Тюменской области о том, что в доме проводится “контр-собрание”, и собственники в нем не участвуют, своего мнения о выборе УК “Сотрудничество” менять не планируют, а при поступлении бюллетеней от их имени – просят считать их поддельными.
- Также обращение с описанием сложившейся ситуации было написано в областную прокуратуру.
В начале октября председателю совета МКД позвонили из ГЖИ и сообщили о появлении протокола по выбору старой УК, причем датированного 10 августа 2023 года.
Как потом выяснилось, инициаторы изменили дату окончания собрания в связи с изменениями в законодательстве, согласно которым нельзя досрочно менять УК раньше года ее управления. И вот, чтобы не попасть под это ограничение, оппозиции пришлось “исправить” даты своего собрания и вообще переписать документы. В частности, согласно приложенному к протоколу сообщению о собрании, бюллетени предлагалось бросать уже в ящик для голосования. И это притом, что конец собрания был записан на 9 августа, а ящик был повешен инициаторами совместно с сотрудником старой УК лишь месяц спустя.
Действия собственников по защите от итогов фальсифицированного собрания
Председатель сразу ознакомился в ГЖИ с “протоколом”, выписал тех, кто якобы голосовал за выбор старой компании. После этого собственники, чьи бюллетени были подделаны, пришли в ГЖИ, чтобы лично засвидетельствовать свое неучастие в собрание.
Однако ГЖИ сослалась на то, что не сможет не учесть поддельные бюллетени, так как таковой была позиция судов на тот момент. Только с конца 2023 – начала 2024 года Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что инспекции при рассмотрении заявлений о внесении изменений в реестр лицензий вправе устанавливать признаки ничтожности решений собрания и отказывать во внесении изменений в реестр при наличии этих признаков.
Однако ГЖИ сослалась на то, что не сможет не учесть поддельные бюллетени, так как таковой была позиция судов на тот момент. Только с конца 2023 – начала 2024 года Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что инспекции при рассмотрении заявлений о внесении изменений в реестр лицензий вправе устанавливать признаки ничтожности решений собрания и отказывать во внесении изменений в реестр при наличии этих признаков.
Собственникам посоветовали обратиться в суд, что и было сделано, вместе с обращением в полицию с заявлением о подделке протокола.
Иск об оспаривании сфальсифицированных решений собрания вместе с ходатайством о принятии мер обеспечения попал к тому же судье, что рассматривал одно из дел по иску оппозиции. Однако в этот раз судья почему-то не стал запрещать ГЖИ вносить изменения в реестр лицензий, ограничившись частичным удовлетворением ходатайства, что не привело к положительному результату для собственников. Старая УК продолжила управлять домом.
Суд по оспариванию итогов поддельного собрания
Дело рассматривалось долго: по поданному в октябре иску предварительное заседание назначили на январь, а для рассмотрения по существу – на март. При этом ответчики не являлись на заседания под различными предлогами, что дополнительно затягивало процесс. Однако в мае иск был все же удовлетворен (дело № 2 – 1353/2024).
Ответчик продолжила затягивать процесс: под конец срока на обжалование подала апелляционную жалобу с недостатками, которую суд обездвижил до конца лета для устранения недостатков, которые так и не были устранены. Лишь в сентябре 2024 года (спустя год после поддельного собрания) апелляционная жалоба была возвращена, рассмотрение гражданского дела завершилось. “Благодаря” манипуляциям ответчика вступление судебного решения в силу на ровном месте затянулось на лишние 2 месяца.
Повторная фальсификация протокола
В сентябре 2024 года, когда меры обеспечения были сняты, а честно выбранная и желанная собственниками УК “Сотрудничество” готовилась наконец-то приступить к управлению МКД, появилась информация о том, что дом переходит в управление третьей УК (УК “Тарманы”, чьи учредители практически полностью совпадают с учредителями старой УК “ТЭСК”), об избрании которой никто из собственников, разумеется, не слышал.
У председателя состоялся личный прием у заместителя главного жилищного инспектора области. На следующий день позвонил сотрудник лицензионного отдела, продиктовал номера квартир, чьи бюллетени поступили, подсказал, что теперь можно через ГИС ЖКХ или через личную явку заявить о своем неучастии в собрании, и эти заявления будут учтены. Собственники так и поступили.
Инспекция учла их заявления и отказала третьей УК, которую никто не выбирал, и отказала во внесении изменений в реестр лицензий.
Также ГЖИ направила обращение в полицию, что, впрочем, не дало никакого дополнительного положительного результата.
Управление новой компанией
Сейчас домом управляет выбранная ими УК “Сотрудничество”. В доме наводится порядок, в том числе восстановлен теплоузел.
Между компанией и советом налажен конструктивный диалог. Председатель не жалеет о том, что тщательно выбирал управляющую компанию и отстаивал ее право на управление домом.
Что осталось за кадром
В материале не отражено, что параллельно со всеми этими процессами бывший председатель совета МКД подала на нового председателя иск о защите чести и достоинства. Она указывала, что тот публично обвинил ее в воровстве дохода от использования общего имущества и – о ужас! – требовал отчета по этим деньгам, “в связи с чем другие жильцы дома задавали вопросы «Куда деньги девала?», выкрикивали реплики: «Таких расстреливать надо!»”.
Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, взыскав 15 000 р. в качестве компенсации морального вреда. Однако апелляционный суд отменил это решение, отказал в иске. Кассационная инстанция также заняла сторону нового председателя МКД, так как позиция истца не подтверждалась аудиозаписью собрания и показаниями свидетелей (определение Седьмого КСОЮ № 88 – 12906/2024).
Послесловие
Илья Николаевич рассказывает: «Для меня смена УК была абсолютно новым опытом, но нужно отдать должное нашим оппонентам, он был получен в полном объёме. Угрозы, обвинения, кляузы, анонимки, многочисленные суды… Честно говоря, несколько раз хотели «опуститься руки», но за спиной были мои соседи, которые доверяли мне и всегда поддерживали. Поэтому никакого морального права проиграть у меня не было. Только дружно, все вместе, мы прошли этот путь по смене управляющей компании».
«Можно сказать, что новая компания начала свою деятельность в нашем доме с чистого листа и без копейки денег. Как минимум, УК «ТЭСК» не передали в новую УК «Сотрудничество» денежные средства за сдачу в аренду общего имущества. Судьба более 1 миллиона рублей на сегодняшний день остаётся не ясной. Времена меняются, и есть основания предполагать, что они «образумятся» и вернут деньги собственников в полном объёме. Это значительные деньги для нашего небольшого дома, поэтому данный момент не остаётся без моего внимания и внимания компетентных органов. Присвоить совместно с бывшей председателем совета дома то, что им не принадлежит, была очень плохая идея. Если не удастся решить вопрос на местном уровне, всегда есть возможность обратиться в вышестоящие федеральные структуры. В любом случае, впереди много хороших целей и задач для дома, которые обязательно будут выполнены».
Предыдущие статьи рубрики о противодействии захвату дома:
➜ Активная защита дома от «рейдерского захвата» со стороны УК
➜ Как защищать дом от захвата, не приводя всех жителей в суд (подача заявления через ГАС Правосудие)
➜ Подделка управляющей компанией протокола общего собрания собственников (что делать)
➜ Защита дома от захвата управляющей компанией: история из Перми