Одним из способов управления является непосредственное управление, при котором собственники самостоятельно организуют управление своим домом. Такой способ управления возможен только в домах, где не больше 30 квартир. В материале представлен перечень вопросов, которые могут быть включены в повестку общего собрания собственников при выборе непосредственного управления МКД.
Вопросы повестки можно разделить на несколько групп. Их обязательность зависит от дома, пожеланий собственников, готовности одного из них представлять интересы остальных, а также от ранее принятых в доме решений.
Организационные вопросы
✔ Выбор председателя общего собрания собственников.
✔ Выбор секретаря общего собрания собственников.
✔ Выбор лиц, уполномоченных на подсчет голосов при подведении итогов общего собрания собственников.
(или короче: ✔ Выбор председателя и секретаря общего собрания собственников и наделение их полномочиями по подсчету голосов).
Если ранее не принимались решения (или старые решения нужно изменить):
✔ Определение порядка приема оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование в случае проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования опросным путем и в форме очно-заочного голосования.
✔ Определение порядка уведомления собственников об итогах общего собрания собственников.
✔ Определение места хранения копии протокола общего собрания собственников.
Основные вопросы
✔ Расторжение договора управления с “наименование организации”.
✔ Выбор способа управления многоквартирным домом – непосредственное управление.
✔ Утверждение перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, периодичности их оказания и выполнения (п. 2 Правил № 290).
✔ Заключение договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с “наименование организации” (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, этот вопрос является обязательным).
✔ Выбор собственника, уполномоченного на приемку технической документации на МКД и иных связанных с управлением домом документов, ключей от помещений, входящих в состав общего имущества, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иных технических средств и оборудования (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Важно: при непосредственном управлении МКД положения об аварийно-диспетчерской службе подлежат включению в договоры, заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества и оказывающими коммунальные услуги, либо заключается договор об осуществлении деятельности аварийно-диспетчерской службы с организацией, осуществляющей такую деятельность (п. 9 Правил № 416).
В последнем случае в повестку стоит включить вопрос:
✔ Заключение договора о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию с “наименование организации”.
Если дом газифицирован
✔ Заключение договора об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования с “наименование”.
✔ Определение лица, выступающего от имени собственников при заключении договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в МКД и ответственного за обеспечение взаимодействия с исполнителем по вопросам исполнения этого договора, а также за доведение до сведения собственников помещений в МКД информации, касающейся планируемых даты и времени технического обслуживания и (или) ремонта внутридомового газового оборудования, и иной информации (в том числе организационного характера), касающейся исполнения указанного договора (п. 21, подп. “д” п. 42 Правил № 410).
Оплата
В повестке есть несколько вопросов по заключению договоров, предусматривающими оплату (АДС, ТО ВДГО, содержание и ремонт).
✔ После обсуждения вопроса о порядке оплаты с лицами, с которыми заключаются эти договоры, стоит добавить в повестку вопросы об оплате этих работ и услуг: утверждение размера платы (порядка ее определения), порядка начисления и сбора.
Также при непосредственном способе управления можно принять такое решение:
✔ Отказ от указания в платежных документах штриховых кодов, предусмотренных ГОСТ Р 56042 – 2014 (подп. “к.1” п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
Наделение полномочиями
Некоторыми полномочиями можно наделить председателя совета МКД, некоторыми – любого собственника. Можно не наделять. Разумеется, если в доме нет совета и председателя, то вопросы по их избранию тоже стоит включить в повестку, а также подумать над наделением совета МКД полномочиями по принятию решений о текущем ремонте.
✔ Наделение председателя совета МКД полномочиями по заключению договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с “наименование”.
✔ Наделение председателя совета МКД полномочиями по контролю за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, подписанию актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.
✔ Выбор собственника, уполномоченного действовать от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 Жилищного кодекса РФ).
Можно конкретизировать, по каким вопросам и с какими лицами. Также можно дополнить (если договоры по коммунальным услугам будет заключать одно лицо от имени остальных):
… в том числе наделение его полномочиями по заключению с ресурсоснабжающими организациями (какими) договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг (каких), от имени собственников (п. 26 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
или
… в том числе наделение его полномочиями по заключению с региональным оператором по обращению с ТКО договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 147.8 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
✔ Возможно, понадобится наделить председателя полномочиями на представительство собственников в суде (например, по вопросам отношений с прошлой УО, взысканию задолженности с собственников или пользователей общего имущества). В таком случае надо дополнительно указать перечень споров, по которым председатель вправе выступать в суде в качестве представителя, а также перечень процессуальных действий, которые он может совершать (см. ст. 54 ГПК РФ).
Пересмотр старых решений
Перед созывом собрания необходимо провести ревизию ранее принятых решений, особенно тех, исполнением которых занималась УО. Это может быть организация доступа на придомовую территорию, сдача в аренду общедомового имущества, владение спецсчетом по капремонту и т.д. На собрании нужно решить, как эти вопросы будут решаться после расторжения договора управления.