Разбираем на примерах нескольких коммунальных услуг, за какими показателями нужно наблюдать УО (ТСЖ), чтобы своевременно выявлять нештатные ситуации и предотвращать аварии до того, как поступили жалобы от собственников.
Иногда УО не понимают, что заявка потребителя — это событие, которое не является первым в цепочке при возникновении аварийных ситуаций. Это не причина, а уже следствие того, что заявитель столкнулся с проблемой. Если оптимизировать работу с заявками, не воздействуя на причину превентивно, УО станет заблуждаться относительно истинного положения вещей в жилфонде.
Если же стоит цель улучшить качество услуг, всегда лучше воздействовать не на следствие (заявки), а на причину.
Есть услуги, качество которых можно легко и точно инструментально измерить. И если цифры выходят за пределы нормы, можно сразу, не дожидаясь заявок, увидеть проблему и приступить к её решению. А можно измерять не только качество «конечной» услуги, а мониторить техпроцесс её получения и доставки, и тогда жильцы вообще не смогут ничего заметить, потому что услуга всегда будет поставляться бесперебойно и качественно.
Отопление
Что делать: мониторить давление на подающей трассе до и после магистрального фильтра (раздельно), на обратке, на внутреннем контуре; температуру подачи и обратки внешнего контура, подачи и обратки внутреннего контура.
Если есть возможность подключиться к УКУТ и/или автоматике отопления и брать мгновенные значения сенсоров с них — можно избежать их дублирования.
Также нужно поставить термометр на трассе внутреннего контура на расстоянии не ближе 10м от ИТП. Если имеется блок управления насосами, нужно к нему подключиться, чтобы видеть состояние насосов.
Признаки нештатных ситуаций:
— частое переключение насосов в группе,
— авария насоса в группе,
— недостаточный перепад давления на теплообменнике,
— чрезмерный перепад давления на магистральном фильтре,
— низкое давление внутреннего контура,
— низкая температура на подаче внешнего контура (авария у поставщика),
— низкая температура на подаче внутреннего контура (нет циркуляции внешнего контура или авария автоматики),
— высокая температура обратки внешнего контура (авария автоматики),
— большая разница температур в разных местах подающей трассы внутреннего контура (нет циркуляции внутреннего контура).
Пример: в доме встала циркуляция отопления. Через 3 минуты техник-смотритель ТСН получил сигнал об этом, через 15 минут уже был в подвале, а через 20 минут – восстановил циркуляцию. За это время температура теплоносителя в радиаторах успела упасть всего на 5 градусов, и никто ничего не заметил. Аварии удалось избежать, перерыв в оказании коммунальной услуги не привёл к недостатку (снижению температуры в помещениях).
Тот же подход применим для закрытой схемы ГВС. Дополнительным маяком будет температура ГВС за пределами нормы (60 – 75 градусов) дольше 1 мин.
Холодное водоснабжение
Если на входе в МКД есть насосная станция, то у её контроллера, как правило, есть интерфейс мониторинга и управления. Нужно подключиться к нему, чтобы получать данные: давление, расход интегральный и мгновенный, ротация насосов и т.п.
Если насосной станции нет или невозможно подключиться, можно установить датчики или подключиться к имеющимся (например, расходомер с импульсным выходом). За системой надо какое-то время понаблюдать, чтобы выявить характерные значения расхода.
Признаки нештатных ситуаций:
— недостаточное давление до или после насосов,
— высокий мгновенный расход на протяжении длительного времени (вероятность прорыва),
— частые переключения насосов в группе,
— авария насоса в группе.
Этот же подход применим для открытой схемы ГВС, но нужно также поставить термодатчик, а дополнительным сигналом будет все та же температура ГВС за пределами нормы (60 – 75 градусов) дольше 1 мин.
Водоотведение
Нужно мониторить заполненность канализационных выпусков и (опционально) колодца/колодцев, чтобы избежать затопления квартир в случае критичных засоров. Для пластиковых труб применимы индукционные датчики, для металлических — датчики протечки на внутренней стороне ревизии на горизонтальном участке. Нужно понаблюдать за сработкой датчиков минимум неделю (канализация в ходе обычной работы иногда заполняется, а потом, в течение нескольких минут, очищается сама).
Признаки нештатных ситуаций: сработка датчика заполненности выпуска / колодца на протяжении длительного времени.
Таким образом, внедрение систем мониторинга позволяет УО/ТСЖ перейти от реактивного управления к проактивному, минимизируя риски аварий и улучшая эксплуатационные характеристики жилфонда.
