По тем или иным причинам собственники не всегда готовы обеспечить допуск УО/ТСЖ и подрядчиков к балконной плите, даже если она пришла в аварийное состояние. Тогда конфликт приходится разрешать в суде.
Собственники не обеспечили доступ для демонтажа аварийной конструкции
В одном из МКД г. Волгограда балконные плиты, в том числе в квартире ответчиков (двоих долевых собственников) пришли в аварийное состояние. Специалисты, с которыми УО заключила договор, обследовали плиты и пришли к выводу: их дальнейшая эксплуатация представляет угрозу жизни и здоровью людей, поэтому конструкции нужно демонтировать. Однако ответчики не обеспечили доступ сотрудников УО сначала для опломбировки балкона, а потом — для демонтажа общедомовой балконной плиты. Тогда управляющая организация обратилась в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций обязали ответчиков обеспечить доступ для проведения работ, а также взыскали в пользу УО расходы на госпошлину — по 3000 рублей с каждого. Исходили из того, что требования по обеспечению доступа не являются произвольными, заявлены истцом в целях надлежащего исполнения своих обязанностей по содержанию общего имущества МКД. В рамках судебной строительно-технической экспертизы были подтверждены неудовлетворительное состояние балконных плит, наличие угрозы жизни и здоровью людей, необходимость проведения капремонта (в виде замены или восстановления конструкций).
В кассационной жалобе один из собственников настаивал, что суды не поставили перед экспертами предложенные ответчиками вопросы, тем самым лишив их права на защиту.
Четвертый КСОЮ оставил вынесенные решения без изменений (определение по делу № 88 – 30632/2024).
При этом отметил: «окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Заключение эксперта не является исключительным средством доказывания и не лишает ответчиков права представить иные доказательства в обоснование своей позиции, в том числе при отклонении судами поставленных перед экспертами вопросов».
Спор о доступе для восстановления плиты и возмещении расходов на промышленных альпинистов
В г. Санкт-Петербурге ТСЖ обнаружило, что без каких-либо согласований и учета нормативной нагрузки собственник забетонировал балконную плиту и установил деревянный ящик для хранения. Всё это усложнило ТСЖ очистку балкона от снега, но на неоднократные уведомления о приведении плиты в прежнее состояние собственник не реагировал. Представителей товарищества в квартиру не пускал.
Тогда для приведения балкона в надлежащее состояние ТСЖ привлекло промышленных альпинистов. Согласно смете, стоимость всех работ составила 84 400 рублей. Из них за снятие лишнего слоя бетона ТСЖ уже уплатило 75 400 рублей, еще 9000 рублей предстоит потратить на восстановление гидроизоляции плиты.
За взысканием 84 400 рублей (+ 47 700 судебных расходов) и обязанием собственника обеспечить доступ на балкон для восстановления гидроизоляции плиты и чистки снега в зимний период ТСЖ обратилось в суд.
Собственник с иском не согласился. Указывал на то, что бетонирование плиты еще в 1970‑е годы выполнила обслуживающая организация, а доступ в помещение не может быть обеспечен, так как в квартире проживает престарелая мать с онкозаболеванием, которую ответчик оберегает от инфекций и вирусов.
Однако суд первой инстанции удовлетворил иск, уменьшив лишь сумму судебных расходов. Апелляционный и кассационный суды оставили вынесенное решение без изменений (определение Третьего КСОЮ по делу № 88 – 1496/2025).
— Балконная плита отвечает основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
— Недопуск представителей ТСЖ и подрядчика к балконной плите для поддержания общедомового имущества в надлежащем состоянии нарушает права иных собственников МКД и привел к убыткам товарищества.
— Требования ТСЖ обусловлены обязанностями, которые на него возлагает действующее законодательство, в частности, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170 (п. 7 Приложения № 7, п. 4.2.4.2, 4.2.4.3).
— Право ТСЖ требовать допуска в жилое помещение для осмотра общедомового имущества и проведения необходимых работ предусмотрено п.п. «б» п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг № 354.
Что касается доводов собственника: его мать занимает отдельную комнату без выхода на балкон, факт бетонирования балконной плиты в 1970‑е годы не доказан.
Опубликовано 19.12.2024. Обновлено 15.02.2025.
➜ Должна ли управляющая компания выполнять ремонт балконной плиты
➜ Больше материалов про доступ в квартиру
