Споры о демонтаже автоматических запирающих устройств (АЗУ, домофона) менее популярны в судах, чем споры об оплате домофона и его технического обслуживания. Однако и они встречаются. Расскажем о нескольких таких любопытных случаях из практики.
Как домофонщики забрали оборудование (оплаченное собственниками)
В Дмитрове жители дома приняли решение о смене управляющей организации. 1 декабря 2023 года эта смена состоялась, к управлению приступило ООО «УК Решаем вместе».
Спустя две недели представители домофонной компании демонтировали домофоны (систему автоматических запирающих устройств) на всех пяти подъездах дома. При осмотре входных групп дома новая УК выявила критические повреждения домофонов, которые не подлежали восстановлению. Вход в дом оказался доступен неограниченному кругу лиц.
Новая УК восстановила оборудование, потратив больше 180 тысяч рублей, и обратилась в суд за возмещением ущерба.
Суды двух инстанций отказали в иске, так как решили, что домофоны не являются общим имуществом (дело № А41 – 15680/2024).
К такому выводу они пришли исходя из того, что общее собрание не принимало решение о включении оборудования в состав общедомового имущества, а само оборудование установлено на основании договора о совместной деятельности, заключенного прошлой УК с домофонщиками. Согласно этому договору, домофонная система остается в собственности домофонщиков.
Прошлая УК и застройщик заняли позицию, что дом был построен без домофонов, они не предусмотрены проектом. По поводу указания домофонов в договоре управления с прошлой УК они указали, что это просто «общепринятый перечень имущества, которое может быть включено в состав общего имущества МКД».
Довод истца о том, что собственники заплатили за установку домофонов из своего кармана, суды отклонили:
«Факт включения в платежные документы строки оплаты за домофонное оборудование не является предметом разбирательства по настоящему делу, поскольку касается взаимоотношений между управляющей компанией и собственниками помещений МКД, а не между истцом и ответчиком, а также сам по себе, в отсутствие иных доказательств, не свидетельствует о наличии домофонного оборудования в МКД».
Параллельно домофонная компания обратилась со своим иском к ООО «УК Решаем Вместе», просило обязать УК передать домофонное оборудование, которое истец, по его словам, не смог демонтировать (дело № А41 – 86113/2024).
УК возразила, что не является надлежащим ответчиком, так как домофонщики никакое оборудование ей не передавали, и у нее этого имущества нет.
Суд отказал в иске по той причине, что истец не указал и не доказал идентифицирующие индивидуально определенные признаки спорного имущества, которые позволили бы отличить его от любого другого похожего имущества.
Несмотря на проигрыш во втором суде, домофонщики не успокоились. Продолжая ссылаться на то, что ему не возвратили часть домофонного оборудования, теперь они прислали в УК досудебную претензию почти на 300 тысяч, состоящую из стоимости оборудования и «упущенной выгоды». На момент публикации дело в суде не рассмотрено.
Как домофонная компания судилась с жильцами, которые её выгнали
Удивительную «последовательность» проявила домофонная организация из Тулы: сначала она навтыкала своё оборудование без голосования, а когда собственники решили установить другую домофонию, пошла в суд оспаривать решение собрания.
Дом был построен в 2013 году, при этом домофонная система изначально отсутствовала. В последующие годы ООО «П.П. Жилтехсервис» заключило индивидуальные договоры на обслуживание домофонов с частью собственников. Установленное таким незамысловатым образом оборудование в состав общего имущества не включалось.
В 2023 году собственники вынесли на голосование решение о замене системы домофонии. Выбрали новую организацию (ООО «Двор на замок») и уполномоченное лицо со своей стороны, приняли решение о расторжении действующих договоров на обслуживание (аренду) системы домофонии и заключении договора на установку оборудования системы IP-домофонии. По этому вопросу было получено более двух третей голосов по дому.
ООО «П.П. Жилтехсервис» обратилось в суд.
По утверждению истца, поскольку домофонное оборудование не является общим имуществом, то вопрос о его демонтаже и расторжении договоров технического обслуживания не относится к компетенции общего собрания.
Установка домофонов требует подключения к инженерным сетям, поэтому решение по этому вопросу требует двух третей голосов, которые не набраны (по мнению истца, зашедшего в дом вообще без какого-либо собрания).
Решение собственников влечёт для ООО «П.П. Жилтехсервис» убытки.
Две судебные инстанции встали на сторону ответчика — инициатора собрания:
— никто из собственников принятые решения не оспаривает, все довольны;
— решение о замене оборудования, в том числе путём расторжения старых договоров, — это фактически решение об использовании общего имущества, что относится к компетенции общего собрания;
— голосов для принятия решений отдано достаточно;
— демонтированное оборудование вручено истцу, поэтому его материальные права не нарушены (определение Тульского областного суда № 33 – 2220/2024).
Опубликовано 05.11.2024. Обновлено 03.03.2025
➜ Как правильно платить за домофон или законно собирать плату за его обслуживание
➜ Подписаться на Telegram-канал автора (ЖКХ)
