В Приморском крае неоднократные протечки навесного светопрозрачного фасада новостройки, а также другие повреждения общедомового имущества заставили УО обратиться к застройщику с требованиями выполнить гарантийные обязательства и устранить выявленные недостатки работ. Однако претензии УО остались без удовлетворения, поэтому спор пришлось разрешать в суде.
В обоснование своей позиции УО представила заключения экспертов, которые в том числе пришли к следующим выводам:
— в навесном фасаде имеются дефекты герметизации и утепления (они и являются причиной протечек);
— выполненные в МКД межэтажные пояса не соответствуют требованиям СП 2.13130.2012 и техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности.
В итоге, помимо обязания застройщика устранить недостатки строительства, УО просила взыскать с него расходы на экспертные исследования и осмотр фасада МКД — 360 000 рублей, неустойку на случай просрочки исполнения судебного решения — 10 000 в день.
Застройщик настаивал: эксперты сделали ненадлежащие выводы, протечки фасада и иные недостатки вызваны действиями, за которые он ответственности не несет. Сторона ответчика «мелким гребнем» прошлась по заключениям экспертов, выражая несогласие с их выводами. Например:
— Эксперты указали, что в 80% квартир установлены не те уплотнители. Но, какими они должны быть при монтаже выбранной профильной системы, не уточнили.
— Устанавливая наличие повышенных теплопотерь на некоторых участках, эксперты не произвели теплотехнический расчет ограждающих конструкций и сравнение с требуемыми нормативными показателями.
Суд первой инстанции отказал управляющей организации в иске.
Исходил из того, что УО не вправе обращаться в суд с настоящим иском. Соответствующие полномочия не предусмотрены договором управления и не предоставлены решением общего собрания собственников.
Апелляционный суд с этими выводами не согласился, но всё равно оставил вынесенное решение без изменений. С учетом того, что иск основан на положениях ст. 304 Гражданского кодекса РФ, а УО обеспечивает содержание общедомового имущества в интересах всех собственников МКД, она является надлежащим истцом.
При этом апелляционный суд критически отнесся к представленным УО заключениям: усмотрел в них множественные недостатки и противоречия; отметил, что необходимость применения указанных специалистами проектировочных решений не обоснована. Как следствие, возникновение спорных недостатков по вине застройщика не доказано.
Арбитражный суд Дальневосточного округа направил дело на новое рассмотрение (постановление по делу № Ф03 – 2681/2024). «Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии». И именно застройщик должен был доказать, что спорные недостатки связаны не с нарушением им строительных норм, а с эксплуатацией МКД.
УО доказала наличие претензий от жильцов МКД по поводу протечек фасадного остекления, а застройщик не опроверг наличие соответствующих недостатков. Однако суд первой инстанции ограничился указанием на то, что УО является ненадлежащим истцом и не установил действительные причины выявленных дефектов. Не сделал этого и апелляционный суд.
➜ За какие строительные недостатки застройщик отвечает в течение 10 лет
➜ Больше материалов про споры с застройщиком