Собственники, имеющие выход из квартир на крышу МКД, обустроили там террасы — установили навесы, высадили кустарники, разместили качели и другие «уютные» мелочи. Получив предписание от ГЖИ Московской области, управляющая организация потребовала от них убрать с крыши всё лишнее или представить документы о правомерности произведенных работ.
Ничего не добившись, обратилась в суд с исками о демонтаже навесов и приведении крыши в первоначальное состояние. Главный аргумент УО: ответчики использовали общее имущество МКД без согласования с другими собственниками.
Спор с собственником А.
По результатам судебной экспертизы выяснилось, что навес соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам. Вот только одна из частей его кровли опирается на несущие конструкции наружной стены МКД, а согласия собственников МКД на использование общедомового имущества нет.
В судебном заседании эксперт уточнил: нарушение можно устранить, если выполнить опирание кровли на стойки. Изучив представленные собственником А. фотографии, он пояснил, что в настоящее время кровля навеса опирается на новую поперечную конструкцию.
Ответчик также представил суду техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ. Из него следует:
— наружные и внутренние стены квартиры находятся в «работоспособном состоянии»;
— «дефектов, влияющих на несущую способность и эксплуатационные качества стен, не выявлено»;
— согласно технической документации, терраса входит в общую площадь квартиры А. с коэффициентом 0,3;
— по результатам проведенных работ не требовалось вносить какие-либо изменения в техпаспорт жилого помещения.
В итоге суд первой инстанции посчитал: раз навес теперь опирается не на общедомовое имущество, а на конструкцию принадлежащей А. террасы, то оснований для удовлетворения иска нет.
Апелляционный суд решил иначе и удовлетворил заявленные УО требования. Обязал А. в течение месяца демонтировать навес и после этого восстановить первоначальный вид крыши, фасада МКД. Исходил из того, что ответчик изменил фасад МКД, а также без согласования с другими собственниками произвел реконструкцию с уменьшением общедомового имущества (торцевой стены, к которой примыкает кровля навеса). Проектной документацией не предусмотрено наличие навеса на террасе.
Первый кассационный суд общей юрисдикции это решение отменил и направил дело на новое рассмотрение (определение № 88 – 5846/2024).
Квартира изначально предусматривала наличие террасы и с ней была реализована застройщиком. Устройство навеса — это улучшение бытовых условий собственника. Кроме того, А. доказал, что общее имущество МКД при этом «конструктивно не задействовано». К несущим и ограждающим конструкциям МКД элементы навеса не крепятся.
Спор с жильцами Н.
Спор аналогичный. Терраса входит в общую площадь квартиры с коэффициентом 0,3. Ответчики также представили положительное техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ, а суд назначил проведение экспертизы.
Правда, в этом случае эксперт установил: навес опирается на террасу, не крепится к несущим и ограждающим конструкциям МКД, но на полиуретановой пене примыкает к торцевой стене дома.
Суд первой инстанции решил, что при таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска нет. К стенам МКД спорная конструкция не крепится, на общедомовой крыше имущества ответчиков нет, дачные качели и кустарники находятся в пределах террасы, а керамическая плитка и вовсе уложена застройщиком.
Апелляционный суд посчитал иначе и удовлетворил требования УО: обязал демонтировать навес и керамическую плитку за территорией террасы, освободить крышу от посторонних предметов и восстановить ее первоначальный вид. Причины те же, что и в случае с собственником А.: всё непроектно и самовольно.
Кассационный суд это решение отменил и направил дело на новое рассмотрение.
На этот раз апелляционный суд оставил жалобу УО без удовлетворения. Устояло это решение и в Первом кассационном суде общей юрисдикции (определение № 88 – 15265/2024).
➜ Суд признал незаконным ответ ГЖИ об отнесении террасы к части квартиры
➜ Больше материалов про использование общего имущества МКД