Обобщили в этом материале последние позиции Конституционного Суда РФ из его определений по жалобам заявителей, где ставился вопрос о земельном участке при многоквартирном доме.
По всем жалобам суд отказал в принятии к рассмотрению.
Пользование земельным участком (определение от 30 марта 2023 г. № 676‑О)
Заявитель оспаривал конституционность части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», устанавливающей, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.
Чуть ранее заявителю – собственнику квартиры в МКД (всего 5 квартир) было отказано в удовлетворении искового требования, предъявленного к гражданке А., которой принадлежат два жилых помещения в том же доме (в том числе на праве долевой собственности), об устранении препятствий в пользовании указанной квартирой и земельным участком путем демонтажа забора и сноса сарая, примыкающего к забору и хозяйственным постройкам истицы.
Суды пришли к следующим выводам: порядок пользования придомовой территорией многоквартирного дома сложился на протяжении длительного времени; спорные объекты были возведены без существенных нарушений и до проведения кадастрового учета земельного участка, на котором расположен данный дом; заявитель не доказал, что заявленные требования приведут к восстановлению прав и при этом будет соблюден баланс интересов участников спора.
По мнению заявителя, норма лишает собственников помещений в МКД возможности участвовать в принятии решений об условиях использования земельного участка (на котором расположен такой дом) до момента его постановки на кадастровый учет, в том числе позволяет возводить без согласия указанных собственников постройки, ограничивающие их пользование таким участком.
Позиция Конституционного Суда РФ:
- Часть 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», определяющая момент перехода земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность владельцев помещений в этом доме, направлена на защиту их интересов.
- При этом, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственники помещений в МКД до формирования и проведения государственного кадастрового учета соответствующего земельного участка, будучи его законными владельцами, имеют право в силу статьи 305 ГК РФ требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения (пункт 67).
- Таким образом, оспариваемое законоположение само по себе не может рассматриваться в качестве нарушающего конституционные права заявителя, которому судом апелляционной инстанции было отказано в удовлетворении требования об устранении препятствий в пользовании квартирой и земельным участком исходя из сложившегося порядка землепользования между собственниками жилых помещений и отсутствия доказательств соответствия избранного способа защиты, связанного со сносом (уничтожением) имущества ответчицы, характеру нарушений.
Дом на трёх участках (определение от 31.10.2023 № 2853‑О)
Заявительница оспаривала конституционность частей 1 и 2 статьи 36 «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ и частей 1 – 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» об образовании земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, о переходе такого участка бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме и особенностях возникновения у них такого права.
Она являлась собственником жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном на трех земельных участках. Суды отказали ей в удовлетворении исковых требований, связанных с признанием общим имуществом одного из указанных земельных участков, принадлежавшего на праве собственности коммерческой организации (исключена из ЕГРЮЛ до рассмотрения спора как недействующая). Суды пришли к выводам: все участки имеют разные виды разрешенного использования, строительство многоквартирного дома, начавшееся на одном из них, в последующем вышло за его границы; на спорном участке расположены помимо многоквартирного дома самостоятельные объекты недвижимого имущества; заявительница не предъявляла требований о формировании в установленном порядке единого земельного участка для эксплуатации (обслуживания) многоквартирного дома, притом что такой земельный участок не был ранее образован с этой целью.
По мнению заявительницы, нормы ограничивают право собственников помещений в многоквартирном доме на приобретение в общую долевую собственность всех земельных участков, на которых такой дом расположен.
Позиция Конституционного Суда РФ:
- нормы закрепляют гарантии прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, на котором расположены такой дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в том числе предусматривают обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления осуществить образование такого участка;
- они не могут расцениваться в качестве нарушающих конституционные права заявительницы, в деле с участием которой суды пришли к выводам о наличии на спорном участке самостоятельных объектов недвижимости, отметив при этом возможность истца обратиться в установленном порядке с просьбой о формировании единого земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома.
Единый участок под несколькими МКД (определение от 24 июня 2021 г. № 1216‑О)
Заявитель – Товарищество собственников жилья «Жилой комплекс промышленный» оспаривало конституционность частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».
Эти нормы предусматривают, что в случае, если участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то любой собственник помещения вправе обратиться с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен дом, а также устанавливают соответствующую обязанность органов государственной власти или местного самоуправления.
Чуть ранее суды признали правомерным отказ муниципалитета сформировать на основании обращения заявителя земельный участок под многоквартирным домом. Суды указали, что дом расположен совместно с другим многоквартирным домом на земельном участке, сформированном до введения в действие Жилищного кодекса РФ и находящемся в долевой собственности собственников помещений в этих домах, которые представляют единый жилищный комплекс с единой инфраструктурой (детская площадка, трансформаторная подстанция, объекты благоустройства).
Суды пришли к выводу, что при таких обстоятельствах вопрос о разделе земельного участка должны решать собственники помещений в двух МКД.
Конституционный суд РФ лаконично отказал в принятии жалобы к рассмотрению:
• «оспариваемые нормы, закрепляющие право собственников приобрести в собственность земельный участок, на котором расположен дом, а также обязанность органов власти образовать соответствующий земельный участок, сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя, в деле с участием которого суды пришли к выводам, что единый земельный участок уже находится в общей долевой собственности собственников помещений в двух МКД, и эти собственники должны решить между собой вопрос о возможности раздела такого участка».