Подобрали два случая, когда судам пришлось разбираться: обязана ли УО содержать крыльцо, дорожку и ступени, ведущие к нежилому помещению в МКД, или это должен делать собственник такого помещения.
Опубликовано 06.02.2024. Обновлено 22.04.2024.
Собственник и УО не могли решить, кто должен ремонтировать ступени
В Ростовской области собственник А. решил через суд обязать УО отремонтировать ступени к его нежилому помещению, встроенному в МКД. Ссылался на то, что ненадлежащая уборка наледи и снега привела к разрушению бетонного основания ступеней, появлению на них трещин и сколов. А ведь это общедомовое имущество.
УО настаивала: ступени в состав общедомового имущества не входят и обслуживают только помещение истца. Причина возникновения дефектов — длительное использование ступеней без проведения ремонтных работ.
Результаты судебной строительно-технической экспертизы подтвердили ненадлежащее содержание ступеней. При визуальном осмотре были обнаружены оголение арматуры, отслоение защитного слоя бетона и другие дефекты. Эксперт дал рекомендации по ремонту лестницы и уточнил: по его мнению, выполнить необходимые работы должен собственник нежилого помещения.
Однако суд первой инстанции личное мнение эксперта не учел и пришел к обратному выводу: в объеме заключения эксперта выполнить строительно-монтажные работы сметной стоимостью 12 375,25 рубля должна именно УО.
Как оказалось, МКД был спроектирован, построен и сдан в эксплуатацию вместе с лестницей, ведущей к нежилому помещению истца. Представитель застройщика пояснил в судебном заседании, что конструктивно монолитная лестница с бетонными ступенями относится к общедомовому имуществу.
Также суд установил, что ни за истцом, ни за каким-либо другим лицом право собственности на лестницу не зарегистрировано, «фактически указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме».
«Указанные ступени предназначены для эксплуатации многоквартирного дома как единого комплекса помещений и независимо от факта обслуживания в настоящее время только помещения истца относятся к общему имуществу дома, ответственность за надлежащее содержание которого лежит на указанной обслуживающей организации».
С учетом всех обстоятельств суд также решил взыскать с УО в пользу истца компенсацию морального вреда — 1000 рублей, штраф — 500 рублей, судебные расходы — 1881 рубль.
Апелляционный и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставили вынесенное решение без изменений (определение № 88 – 41838/2023).
Спор об уборке крыльца и ведущей к помещению дорожки
В Пермском крае собственник нежилого помещения (парикмахерская) обратился в суд, так как посчитал: за содержание придомовой территории он платит, а вот УО свои обязанности надлежащим образом не выполняет. С торца дома перед входом в нежилое помещение есть крыльцо со ступенями и асфальтированная дорожка. И вот этот участок придомовой территории УО не подметает, от снега не очищает. А должна бы.
В исковом заявлении собственник просил обязать УО «производить подметание участка со стороны фасада и крыльца со ступенями перед ним, уборку снега и льда с правой стороны многоквартирного дома […] и крыльца со ступенями перед ним».
Суды трех инстанций в иске отказали, так как решили, что заявленной обязанности у УО нет (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 21134/2023).
Асфальтированная дорожка и крыльцо, ведущие в парикмахерскую, обслуживают только нежилое помещение истца. Это элементы входной группы, которые не имеют другого функционального назначения. В состав общедомового имущества дорожка и крыльцо не входят, другие собственники МКД ими не пользуются. Оборудование отдельного входа с крыльцом и дорожкой выполнено собственником нежилого помещения в своих интересах — «для обеспечения доступа клиентов парикмахерской, с целью извлечения прибыли».
При таких обстоятельствах УО не должна содержать крыльцо и дорожку (убирать и очищать), а другие собственники МКД не обязаны нести расходы на их содержание. Согласия собственников на проведение таких работ нет.
Управление МКД предполагает содержание только общедомового имущества. Эти обязанности УО исполняет надлежащим образом. Дворник регулярно подметает и убирает придомовую территорию, а подрядчик очищает ее от снега. Это подтверждают показания свидетелей, фотографии, наряды-заявки, акты сверки взаимных расчетов и другие документы. Жильцы на качество уборки двора не жалуются.
➜ Больше материалов про уборку придомовой территории (отдельно — про уборку снега)