МКД оснащен тремя узлами учета тепловой энергии (УУТЭ): один учитывает потребление тепла квартирами, второй – тремя нежилыми помещениями, третий – еще четырьмя нежилыми помещениями.
Собственник трех нежилых помещений обратился в суд с иском к ТСЖ и просил обязать ТСЖ выполнять полный спектр работ по содержанию, обслуживанию (в том числе – по передаче показаний в теплоснабжающую организацию) и ремонту УУТЭ, учитывающего потребление тепловой энергии нежилыми помещениями.
ТСЖ с иском не согласилось указав:
- Решением ОСС определены границы эксплуатационной ответственности на сетях теплоснабжения, УУТЭ нежилых помещений в зону ответственности ТСЖ не входит.
- Спорный УУТЭ является индивидуальным прибором учета и собственностью владельца нежилых помещений, поскольку приобретался и устанавливался за счет его собственных средств.
- ОСС не принимало решения о включении этого УУТЭ в состав общего имущества МКД.
- Собственники квартир не должны нести расходы на содержание имущества истца, которое он использует в предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли.
Суды трех инстанций решили, что УУТЭ нежилых помещений входит в состав общего имущества МКД, и ТСЖ обязано его обслуживать (Определение 7 КСОЮ по делу № 88 – 14891/2023), поскольку:
- Согласно заключению судебной экспертизы УУТЭ нежилых помещений находится в подвале. Нежилые помещения подключены к теплоснабжению непосредственно от общедомовых сетей, отдельной теплотрассы к ним от тепловой камеры нет.
- В акте разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между собственником нежилых помещений и ресурсоснабжающей организацией (приложение к договору теплоснабжения) границей раздела указана наружная стена МКД.
- Акта разграничения эксплуатационной ответственности на системе отопления между собственником нежилых помещений и ТСЖ не составлялось.
- Разграничение балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности регулируется договорными отношениями между поставщиками и потребителями услуг и не относится к компетенции ОСС.
Акцентируем внимание:
Ключевой признак для отнесения механического, электрического, санитарно-технического и другого оборудования к общедомовому имуществу – это его предназначенность для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения (пп. 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества № 491).
А в данном конкретном случае УУТЭ обслуживал три нежилых помещения, а не одно.
➜ История написана для нашего Telegram-канала «ТСЖ (ТСН) – судебная практика»
