В декабре 2020 г. собственники одного из МКД Московской области провели общее собрание, на котором решили расторгнуть договор с управляющей организацией и перейти к непосредственному управлению домом, выбрали председателя совета МКД и уполномочили его действовать от имени и в интересах собственников.
Председатель совета МКД сообщил управляющей организации о принятых решениях, а также предложил в срок до 21 апреля 2021 г. подготовить и передать ему техническую документацию на дом, иные связанные с управлением МКД документы.
5 апреля 2021 г. он направил управляющей организации досудебную претензию, а 21 апреля 2021 г. в присутствии других жильцов составил акт, которым зафиксировал отказ УО от передачи технической документации.
В исковом заявлении председатель совета МКД просил:
- обязать управляющую организацию передать ему техническую документацию на дом;
- взыскать с УО судебную неустойку на случай просрочки исполнения судебного решения — 15 000 рублей в день.
Управляющая организация с иском не согласилась. Ссылалась на протокол общего собрания от 30 августа 2021 г., согласно которому для управления домом собственники вновь избрали УО.
Суды трех инстанций удовлетворили исковые требования частично: обязали УО передать истцу техническую документацию на МКД, а при отсутствии каких-либо документов — восстановить их и передать по отдельному акту приема-передачи.
Срок исполнения решения — 14 дней, при изготовлении отсутствующей документации — 3 месяца. Также суды взыскали с УО судебную неустойку — 500 рублей за каждый день просрочки исполнения решения после истечения трех месяцев с момента его вступления в законную силу (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 7613/2023).
При вынесении решений суды исходили из того, что «действующим законодательством закреплена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. При этом отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В таком случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица».
Что касается повторного избрания управляющей организации, то суд первой инстанции отметил:
- Госжилинспекция МО отказалась внести изменения в реестр лицензий на основании протокола от 30 августа 2021 г.
- В рамках дела № 2 – 3661/2021 Химкинский городской суд Московской области признал решение собственников, оформленное этим протоколом, недействительным и ничтожным, а заключенный на его основании и размещенный в ГИС ЖКХ договор управления — незаключенным и ничтожным.
- В производстве Химкинского городского суда находится и дело № 2 – 6771/2021 по иску об оспаривании того же протокола от 30 августа 2021 г. (как в итоге оказалось, суд иск удовлетворил, апелляционный и кассационный суды оставили вынесенное решение без изменений).
В кассационной жалобе УО ссылалась на то, что не обязана передавать техническую документацию до вынесения распоряжения об исключении МКД из реестра лицензий.
Однако именно УО обязана в течение пяти рабочих дней со дня расторжения договора управления разместить соответствующие сведения в ГИС ЖКХ и направить их в орган государственного жилищного надзора (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Невнесение изменений в реестр лицензий не может влиять на права собственников МКД, расторгнувших договор управления.