Спецсчет для формирования фонда капитального ремонта имеет определенные плюсы, однако всех его преимуществ можно лишиться, если забыть о требованиях Жилищного кодекса РФ. По каким причинам орган местного самоуправления может принять решение о прекращении формирования фонда капремонта на специальном счете, разбираем на примерах из практики.
Причина 1 – задолженность
У собственников МКД образовалась внушительная задолженность по взносам на капремонт — размер фактических поступлений на спецсчет составил менее 50% от размера начисленных взносов. ГЖИ Новосибирской области уведомила ТСЖ о необходимости погасить задолженность, но в установленный пятимесячный срок она так и не была погашена.
ГЖИ сообщила об этом в мэрию г. Новосибирска, которая приняла решение о формирования фонда капремонта МКД на счете регионального оператора (вместо спецсчета).
ТСЖ с таким принудительным переходом не согласилось и обратилось в суд. В административном иске просило:
— признать незаконными действия ГЖИ по направлению в мэрию г. Новосибирска сведений о наличии задолженности на спецсчете;
— обязать ГЖИ устранить это нарушение и подать в мэрию сведения об отсутствии такой задолженности.
В обоснование своих требований ТСЖ указало: собираемость взносов на капремонт превысила 50%; часть денег была потрачена на капремонт крыши и инженерных сетей электроснабжения МКД, работы проведены в соответствии с региональной программой, но ГЖИ это почему-то не учла; взносы на капремонт собирались не только на спецсчет.
Суды трех инстанций в удовлетворении иска отказали (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88А-9550/2023).
— «Формирование фонда капитального ремонта в МКД осуществлялось товариществом ненадлежащим образом, в том числе денежные средства в требуемом законодательством объеме на специальный счет не вносились».
— ТСЖ не доказало, что на спецсчете аккумулировались денежные средства в большем объеме, чем определила жилищная инспекция.
— ГЖИ не учла расходы на проведенный капремонт, так как работы были оплачены «частично со специального счета, частично с расчетного счета, частично из кассы». При этом все денежные средства были собраны именно на капремонт МКД. Однако в силу закона взносы на капремонт должны аккумулироваться только на спецсчете.
— ГЖИ действовала в соответствии с требованиями ст. 173 ЖК РФ.
Также суды указали, что ТСЖ пропустило трехмесячный срок для обращения с административным иском.
Важно: сейчас требования к размеру накоплений взносов на капремонт на спецсчете повышены с 50% до 60%.
Причина 2 – непроведение необходимого ремонта
В Волгоградской области ТСЖ «На Жолудева» лишилось спецсчета на капремонт. Причина – непроведение капремонта лифтов в сроки, предусмотренные региональной программой.
В программе капремонт лифтов МКД был запланирован на 2020 – 2022 гг.
Также среди региональной нормативки было Постановление Администрации Волгоградской области, которым утвержден “Порядок установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества”. Порядок регламентировал работу комиссии, которая и принимала решение о необходимости капремонта. Такое решение она приняла в отношении МКД под управлением ТСЖ: пять лифтов отработали срок службы (год ввода в эксплуатацию – 1978), при этом информация об их ремонте в срок, установленный регпрограммой, не поступала.
С учетом выводов комиссии Администрация г. Волгограда приняла решение о переводе собственников со спецсчета ТСЖ на счет регионального оператора. Обжаловать такое решение в судах не получилось.
Суды отклонили довод товарищества об отсутствии актов осмотра технического состояния общего имущества в многоквартирном доме. Суды отметили, что такие акты могут быть представлены только при их наличии, поскольку при принятии решения о необходимости капремонта они нужны не всегда (согласно тому же Порядку).
По их мнению, в случае с домом заявителя для принятия решения Комиссией было достаточно “заявления об установлении необходимости проведения капитального ремонта” с приложением соответствующей информации, направленного муниципалитетом.
Суды не нашли нарушений Жилищного кодекса РФ, поэтому в иске было отказано.
“Постановление определяет только способ исполнения обязанности собственников по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, которая имеется у собственников в силу закона, т.е. формирование фонда капитального ремонта теперь должно осуществляться на счете Фонда. Таким образом, никаких дополнительных прав или обязанностей указанное постановление не добавляет, поскольку ТСЖ является только владельцем специального счета, на котором аккумулировались денежные средства, а, согласно ст. 36.1 ЖК РФ, права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам” (дело № А12 – 9111/2023).
Участниками другого спора по принудительному переходу со спецсчета в “общий котёл” стали ЖСК «Зодиак» Ростова-на-Дону и администрация города. Первый был владельцем спецсчета, а вторая – тем, кто этот спецсчет отобрал.
Региональной программой капремонта в доме был запланирован ремонт лифтового оборудования – на 2022 год. Однако ЖСК не стал ремонтировать лифты, так как обследование показало возможность продления их жизни до 2025 года. Под конец 2022 года ЖСК провел собрание, на котором собственники приняли решение “решение о продлении срока эксплуатации лифтового оборудования до 2028 года и не осуществлении его ремонта”.
При этом направить протокол в Министерство ЖКХ Ростовской области для внесения изменений в Региональную программу (как это требуется региональным законодательством) ЖСК забыл (или не знал о таком порядке).
Результат: в 2023 году администрация издала постановление об изменении способа формирования фонда капремонта.
В суде ЖСК ссылался на решение общего собрания, а также на то, что в 2024 году региональная программа все же была изменена, а срок ремонта лифтов передвинут на 2026 год.
Две судебные инстанции поддержали администрацию, так как та действовала в соответствии с требованиями закона, который предусматривает принудительный переход со спецсчета в случае невыполнения ремонта в сроки, установленные региональной программой. Собственники хоть и приняли необходимое решение, но не направили его куда следует. Таким образом, на момент “отнятия” спецсчета администрация знала, что запланированный ремонт не проведен, и не знала, что собственники перенесли срок ремонта.
Последовавшее в дальнейшем изменение в региональную программу не опровергает законность действий муниципалитета (дело № А53 – 19468/2024).
Причина 3 — хранение собранных взносов в кассе или на расчетном банковском счете
В 2014 году собственники МКД по ул. Смолина в г. Улан-Удэ приняли решение о формировании фонда капремонта на спецсчете, владельцем которого являлось ТСЖ «Коммунальщик».
Госстройжилнадзор Республики Бурятия в январе 2023 года выявил, что фактический размер денежных средств, поступивших на спецсчет товарищества, составляет менее 50% от размера средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт. За 2022 год было начислено – 1,6 млн рублей, за первое полугодие 2023 года – 858 тысяч рублей. На специальный счет ТСЖ за этот период поступили лишь 516 тысяч рублей.
ТСЖ получило от надзорного органа уведомление о необходимости информирования жильцов о задолженности и погашении задолженности в течение 5 месяцев. Документы, подтверждающие погашение задолженности, в Госстройжилнадзор по прошествии 5 месяцев не поступили.
Надзорный орган проинформировал администрацию г. Улан-Удэ, что ТСЖ «Коммунальщик» получило уведомление о фактической собираемости сборов взносов на капитальный ремонт менее 50%, но не погасило задолженность.
Администрация г. Улан-Удэ в августе 2023 года издала распоряжение о формировании фонда капремонта МКД по ул. Смолина на счете НО «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Бурятия».
ТСЖ решило, что распоряжение администрации незаконно, и обратилось в суд за признанием его незаконным.
Суды двух инстанций отказали в удовлетворении требований товарищества. При этом отметили, что размер фактических поступлений взносов на капремонт составляет менее 50% от размера представленных к оплате счетов. ТСЖ не доказало обратного (постановление по делу № А10 – 6039/2023).
В ходе рассмотрения дела ТСЖ перечислило на спецсчет более 4 млн рублей, ссылаясь на то, что эти денежные средства, собранные в качестве взносов на капремонт, хранились на банковском счете и в кассе ТСЖ. Но и это не помогло товариществу.
Апелляционный суд указал, что «ТСЖ “Коммунальщик”, размещая денежные средства, начисленные и собранные в качестве взносов на капитальный ремонт, на расчетном банковском счете и в кассе юридического лица, действовало в нарушение норм жилищного законодательства».
Поскольку ТСЖ в установленный надзорным органом срок не представило документы, подтверждающие погашение задолженности, Госстройжилнадзор обоснованно направил администрации уведомление о необходимости принятия мер. Администрация, в свою очередь, правомерно приняла распоряжение о формировании фонда капремонта МКД на счете НО «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в РБ».
Авторы: Павлова Александра, Шоломова Елена, Юдина Антонина.
Опубликовано 20.06.2023. Обновлено 03.02.2025
➜ Уведомление собственников о задолженности по взносам на капремонт
➜ Можно ли изменить способ сбора взносов на капремонт, если есть задолженность