Опубликован Обзор судебной практики Калужского областного суда по гражданским делам за третий квартал 2022 года. Несколько позиций оттуда касаются вопросов ЖКХ.
Позиция суда: пользование жилым помещением на основании договора социального найма, заключенного с наймодателем, исключает возможность признания права собственности нанимателя на это жилое помещение в порядке приобретательной давности.
А.В. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования городское поселение «Поселок Пятовский», МТУ Росимущества, просил признать за ним право собственности на квартиру в порядке приобретательной давности.
В обоснование требований ссылался на то, что с 27 сентября 2005 года, не являясь собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет квартирой, предоставленной ему администрацией МО ГП «Поселок Пятовский», зарегистрирован по месту жительства, оплачивает коммунальные услуги. Права на спорное имущество никто не предъявлял, споров в отношении владения и пользования жилым помещением не заявлялось, в связи с чем имеет право на приобретение права собственности в силу приобретательной давности.
Решением суда от 22 апреля 2022 года исковые требования удовлетворены, постановлено признать за А.В. право собственности на квартиру.
Определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 21 июля 2022 года данное решение отменено, поскольку признаны ошибочными выводы суда о том, что имело место давностное добросовестное владение истца спорным жилым помещением как своим собственным, с учетом того, что пользование жилым помещением на протяжении указанного в иске периода и сейчас осуществляется на основании договора социального найма.
При этом судебная коллегия указала, в частности, следующее.
Из материалов дела следует, что в ЕГРН содержатся сведения о регистрации 22 октября 2001 года права собственности на квартиру за Л.Н. на основании договора купли-продажи.
Судом установлено, что Л.Н. умерла, наследников, принявших наследство, у Л.Н. не имелось, наследственное дело к ее имуществу не открывалось.
Администрацией МО ГП «Поселок Пятовский» 27 сентября 2005 года с А.В. заключен договор социального найма указанной квартиры.
03 октября 2005 года А.В. зарегистрирован в квартире и проживает в ней, оплачивает коммунальные платежи и платеж за наем жилого помещения.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что после смерти Л.Н. в 2005 году спорная квартира, как выморочное имущество, должна была перейти в государственную собственность, однако в указанную квартиру органами местного самоуправления был заселен А.В. При этом уполномоченным органом – МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях не предпринимались меры по содержанию квартиры, не оспаривались действия администрации по предоставлению квартиры А.В. Бездействие МТУ Росимущества по содержанию и использованию квартиры свидетельствует об отказе собственника от права собственности, так как собственник устранился от владения и пользования принадлежащим ему имуществом.
При этом судом сделан вывод о том, что заключение администрацией МО ГП «Поселок Пятовский» с А.В. договора найма указанного жилого помещения по иску о признании за А.В. права собственности на квартиру правового значения не имеет, поскольку договор с собственником имущества не заключался, а администрация МО ГП «Поселок Пятовский» не являясь собственником квартиры, не вправе была заключать данные договоры, о чем А.В. не было известно.
Однако с такими выводами суда согласиться нельзя, поскольку они сделаны без учета положений подлежащего применению к данным правоотношениям закона.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О судебной практике по делам о наследовании» от 29 мая 2012 года № 9, выморочное имущество, при наследовании которого отказ от наследства не допускается, со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закону в собственность соответственно РФ, муниципального образования в силу фактов, указанных в пункте 1 статьи 1151 Гражданского кодекса РФ, без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации.
С учетом положений указанных норм и установленных по делу обстоятельств вывода суда первой инстанции о том, что администрация МО ГП «Поселок Пятовский» не вправе была заключать договор найма жилого помещения 27 сентября 2005 года с А.В., не может быть признан обоснованным.
Возникшие в 2005 году правоотношения по социальному найму между сторонами продолжаются, являются длящимися, А.В. продолжает проживать в спорной квартире на соответствующих условиях, вносит платежи за наем.
С учетом того, что пользование жилым помещением на протяжении указанного в иске периода и сейчас осуществляется на основании договора социального найма, выводы суда о том, что имело место давностное добросовестное владение истца спорным жилым помещением как своим собственным, ошибочные.
В этой связи выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований и признании права за истцом собственности на квартиру в порядке приобретательной давности нельзя признать обоснованными, поскольку они сделаны без учета положений указанных выше норм и установленных по делу обстоятельств (дело № 33 – 2092/2022).
Позиция суда: Постановлением Правительства РФ от 02 апреля 2020 г. № 424 «Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов» приостановлено с 06 апреля 2020 года до 1 января 2021 года взыскание неустойки (штрафа, пени) в случае несвоевременных и (или) внесенных не в полном размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и взносов на капитальный ремонт. В связи с этим неустойка подлежит начислению и взысканию за весь период просрочки, исключая период действия моратория.
12 октября 2021 года ФГБУ «Центральное жилищно-коммунальное управление» Министерства обороны РФ (ФГБУ «ЦЖКУ» Минобороны России) обратилось в суд с иском к Д.Н., уточнив заявленные требования, просило взыскать с Д.Н. задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги за период с 26 мая 2018 года по 10 января 2019 года 34 356 р. 63 коп., неустойку за период с 10 июня 2018 года по 30 марта 2022 года в размере 21 989 р. 18 коп.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ответчик зарегистрирован в квартире, которая относится к специализированному жилищному фонду Министерства обороны РФ. Ответчик ненадлежащим образом исполняет обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг, в связи с чем образовалась задолженность.
Решением суда от 30 марта 2022 года исковые требования ФГБУ «ЦЖКУ» Минобороны России удовлетворены, постановлено взыскать с Д.Н. в пользу ФГБУ «ЦЖКУ» Минобороны России задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период времени с 26.05.2018г. по 10.01.2019г. в сумме 34 365 р. 63 коп., и пени по состоянию на 30.03.2022г. в сумме 21 989 рублей 18 копеек; взыскать с Д.Н. в пользу бюджета МО МР «Куйбышевский район» государственную пошлину, от уплаты которой истец был освобожден, в сумме 1 890 р.
Судебная коллегия апелляционным определением от 21 июля 2022 года изменила решение суда в части взыскания неустойки и уменьшила размер неустойки, указав, в частности, следующее.
В соответствии с пунктом 5 постановления Правительства РФ от 02 апреля 2020 г. № 424 «Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов» приостановлено до 1 января 2021 г. взыскание неустойки (штрафа, пени) в случае несвоевременных и (или) внесенных не в полном размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и взносов на капитальный ремонт.
Согласно такой норме приостановлено действие порядка начисления (взыскания) неустоек, предусмотренного законодательством и условиями заключенных договоров (установлен мораторий), как в отношении собственников и пользователей помещений в МКД и жилых домов, так и в отношении лиц, осуществляющих деятельность по управлению МКД, и, соответственно, плательщики освобождены от уплаты неустоек за соответствующий период;
- названный мораторий действует в отношении неустоек (пеней, штрафов), подлежавших начислению за период просрочки с 6 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г., независимо от расчетного периода (месяца) поставки коммунального ресурса (оказания коммунальных услуг), по оплате которой допущена просрочка, в том числе, если сумма основного долга образовалась до 6 апреля 2020 г., если законом или правовым актом не будет установлен иной срок окончания моратория;
- неустойка подлежит начислению и взысканию за весь период просрочки, исключая период действия моратория (Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 года (вопрос № 7)).
Таким образом, неустойка за период за период с 6 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года включительно не подлежала начислению и взысканию, поскольку плательщики были освобождены от уплаты неустоек за этот период.
Однако, за период с 6 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года включительно истцом начислена и районным судом взыскана неустойка в сумме 3 298 р.
Вместе с тем, как указано выше, в указанный период действовал мораторий на начисление и взыскание неустойки, в связи с чем размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, подлежит уменьшению на указанную сумму (дело № 33 – 1961/2022).