Опубликован Обзор практики Пермского краевого суда по гражданским и административным делам за второе полугодие 2022 года.
Приводим наиболее интересные позиции из этого обзора.
Если лицо, за которым в ЕГРН зарегистрировано право индивидуальной собственности на помещение, фактически относящееся к общему имуществу МКД, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники других помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности.
А., Н. и С. обратились с иском к муниципальному образованию в лице администрации города о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности на нежилое помещение (магазин) в МКД, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании его общим имуществом МКД.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что к моменту первой приватизации квартиры в доме спорное помещение не являлось сформированным и изолированным, имело назначение «лестничная площадка», которое находилось в подъезде МКД, предназначалось для обслуживания более одного помещения в данном доме, в дальнейшем было переоборудовано без соответствующего разрешения компетентных органов. Поскольку, спорное помещение передано в муниципальную собственность после приватизации первой квартиры, помещение приобрело правовой режим общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилом доме, так как вместе с правом собственности на приватизированные квартиры у домовладельцев возникло право общей собственности на общее имущество (спорное помещение).
Отклоняя заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд пришел к выводу о том, что право на защиту интересов собственников помещений МКД возникло только с момента регистрации права собственности ответчика, то есть с апреля 2021 года, тогда как с иск подан в суд в марте 2022 года, то есть в пределах срока исковой давности.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции допущено нарушение норм материального права.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами. Правом на иск об отсутствии права обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим.
Если лицо, на имя которого в ЕГРН внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники других помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса РФ).
Учитывая, что истцы считают себя собственниками спорного помещения, находящегося в фактическом владении ответчика, то надлежащим способом защиты права является предъявление требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск).
Из материалов дела следует, что с 1998 года спорное помещение сдается в аренду, доступ в него ограничен, об использовании помещения в качестве магазина не знать было невозможно, поскольку над входом всегда располагалась вывеска, в спорном помещении в разное время было организовано место продажи товаров.
Поскольку факт распоряжения муниципалитетом спорным помещением как своим собственным (сдача в аренду) был очевиден для каждого из собственников помещений МКД, спорное имущество не находится во владении истцов (помещение сдается ответчиком в аренду иным лицам с 1998 года, допуск в него ограничен, установлена дверь), истцам с 1998 года известно о предполагаемом нарушении их права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о пропуске истцами срока исковой давности по требованию о виндикации имущества, соединенного с требованием о признании права общей долевой собственности. В связи с этим оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось (апелляционное определение № 33 – 10861/2022, в кассационном порядке не обжаловалось).
В случае экономической нецелесообразности восстановительного ремонта жилого дома, поврежденного в результате пожара, размер ущерба определяется исходя из рыночной стоимости жилого дома.
К. обратилась в суд с иском к М. о взыскании ущерба в размере 1176 740 р., указав, что истец является собственником 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, собственником второй доли является ответчик. По вине ответчика в доме произошел пожар, в результате которого было повреждено имущество истца. Истец просила взыскать убытки в размере ½ доли от стоимости восстановительного ремонта жилого дома, определенной отчетом об оценке.
Решением городского суда исковые требования истца были удовлетворены в полном объеме.
Определяя размер ущерба, суд первой инстанции руководствовался отчетом об оценке, которым размер убытков (реальный ущерб), причиненный имуществу истца в результате пожара, определен в сумме 1176 740 р. (1/2 доли от стоимости восстановительного ремонта дома – 2353 481 р.) по состоянию на дату пожара. При этом суд отклонил заключение судебной экспертизы, определившей рыночную стоимость дома на дату пожара в размере 585 000 р. (1/2 доля – 292 500 р.), без учета стоимости земельного участка, поскольку пришел к выводу о необходимости полного возмещения причиненного реального ущерба истцу.
Проанализировав представленные доказательства размера причиненного ущерба, судебная коллегия пришла к выводу, что ремонт (восстановление) дома экономически нецелесообразен, дом снят с кадастрового учета, стоимость восстановительного ремонта дома составит 2353 481 р. (1/2 доля – 1176 740 р.), что значительно больше, чем рыночная стоимость дома на дату пожара – 585 000 р. (1/2 доля – 292 500 р.).
Учитывая разъяснения Верховного Суда РФ, изложенные в абзаце 2 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», судебная коллегия пришла к выводу о том, что ущерб, причиненный истцу, должен быть определен в размере ½ доли от установленной судебной экспертизой рыночной стоимости строения на дату пожара, в связи с чем, решение суда первой инстанции было изменено (апелляционное определение № 33 – 6030/2022, в кассационном порядке не обжаловалось)
Сам по себе факт признания жилого дома аварийным не является достаточным основанием для удовлетворения исковых требований о взыскании выкупной стоимости за жилое помещение.
М. обратилась с иском к муниципальному образованию в лице администрации о взыскании выкупной стоимости за квартиру в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу.
Решением районного суда с муниципального образования в лице администрации в пользу М. взыскано возмещение за аварийное жилое помещение.
Пересматривая судебное решение по апелляционной жалобе ответчика, судебная коллегия исходила из того, что реализация прав собственника жилого помещения осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса РФ.
Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома.
Соответственно, для правильного разрешения спора необходимо было установить наличие или отсутствие опасности для жизни и здоровья истца в связи с проживанием в аварийном жилье, исходя из его технического состояния, а также имеет ли истец возможность до решения вопроса об изъятии жилого помещения и выплате ей компенсации проживать в другом жилом помещении, поскольку право на внеочередное предоставление или выкуп жилого помещения взамен изымаемого возникает в случае постоянного проживания гражданина в непригодном для таких целей жилом помещении.
В ходе рассмотрения спора было установлено, что выявление аварийного состояния дома состоялось в 2020 году, срок, установленный органом местного самоуправления для расселения граждан, не истек, дом не значится в адресной муниципальной и региональной программе по расселению граждан из аварийного жилья, решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд уполномоченным органом не принималось. Достоверные доказательства того, что техническое состояние дома влечет опасность для жизни и здоровья истца, не представлены. Судом апелляционной инстанции установлено также наличие у истца на праве собственности иного жилого помещения не признанного непригодным для проживания.
Таким образом, поскольку срок для расселения жилых помещений названного дома не наступил, опасность проживания в доме не установлена, а в собственности истца имеется иное жилое помещение, сам по себе факт признания жилого дома аварийным не является достаточным основанием для удовлетворения требований об изъятии жилого помещения в связи с чем судом апелляционной инстанции было постановлено решение об отказе в иске (апелляционное определение № 33 – 8957/2022, после обжалования в кассационном порядке оставлено без изменения).
Размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение определяется с учетом прямого действия норм жилищного законодательства во времени.
Муниципальное образование в лице администрации обратилось с иском к Т. и К. о взыскании в пользу Т. выкупной цены за аварийное жилое помещение, прекращении права собственности, признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением.
Судом первой инстанции постановлено решение, которым в пользу Т. была взыскана выкупная стоимость жилого помещения, а также удовлетворены требования истца о прекращении права собственности ответчика, выселении ответчиков из жилого помещения.
При определении размера возмещения суд первой инстанции принял во внимание сведения о рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости согласно отчету об оценке.
С решением суда не согласился истец в части взысканного судом размера возмещения за жилое помещение.
Изменяя судебное решение, судебная исходила из того, что Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда, статья 32 Жилищного кодекса РФ дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в МКД после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 такой статьи в отношении таких граждан не применяются.
Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с 28.12.2019.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Жилищного кодекса РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Поскольку право собственности на спорное жилое помещение у ответчика возникло на основании договора купли-продажи, заключенного после введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ и после признания в 2019 году дома аварийным, подлежащим сносу, право на получение ответчиком возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, с учетом ограничений, установленных частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, то есть в пределах стоимости приобретения жилого помещения по договору купли-продажи.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции было изменено в части размера выкупной цены (апелляционное определение № 33 – 10590/2022, в кассационном порядке не обжаловалось).