В материале обобщены попытки собственников заключить договоры управления на своих условиях, против воли управляющей организации.
Опубликовано 26.03.2023. Обновлено 01.09.2023.
В Марий Эл собственник хотел обязать УК заключить договор управления на не согласованных сторонами условиях
Компания была отобрана для дома по конкурсу, после чего собственники на общем собрании утвердили свою версию договора управления. Точнее, утвердили вариант, предложенный УК, но с протоколом разногласий.
Компания отказалась подписывать обновленный вариант договора управления.
Собственники снова провели собрание и еще раз утвердили договор управления со своими условиями.
Компания еще раз отказалась подписать договор на условиях собственников.
Собственники не стали проводить третье собрание (хотя не очень понятно, зачем они проводили и второе), а обратились в суд, чтобы обязать УК заключить договор на их условиях, и умудрились даже выиграть первую инстанцию.
Тот суд решил, что УК обязана заключить договор управления на условиях, принятых собственниками, «поскольку управляющей компанией не представлено доказательств того, что содержащиеся в протоколе разногласий условия противоречат нормам права, регулирующим спорные правоотношения».
Вышестоящие суды с таким обоснованием не согласились и отменили решение нижестоящих судов в этой части. Они напомнили:
- лицо обязано заключить договор, только если это предусмотрено законом, или если оно добровольно приняло на себя такое обязательство;
- договор управления является консенсуальным и порождает права и обязанности его сторон с момента согласования ими его условий.
«Указание в ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ на то, что договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не свидетельствует о том, что для управляющей организации заключение такого договора является обязанностью, а не правом. На общем собрании собственники лишь формируют предложение управляющей организации по заключению договора управления, которое в дальнейшем рассматривается и может быть как принято, так и отклонено» (Определение Шестого КСОЮ № 88 – 4269/2023).
Суды указали, что договор управления не является публичным договором, «поскольку он не соответствует требованиям ст. 426 Гражданского кодекса РФ: в связи с отличием технического состояния и заказываемых собственниками помещений услуг и работ в различных многоквартирных домах не может быть одинаковой цены договора».
Вывод судебных инстанций: закон не предусматривает обязанность управляющей организации заключить договор управления на основании решения общего собрания собственников и на установленных ими в одностороннем порядке условиях; понуждение к заключению такого договора не допустимо.
Другой случай – УК не смогла признать решение об изменении договора управления недействительным, но есть нюансы.
Дело было в Ленинградской области.
Дом управлялся по договору, условия которого были утверждены в 2009 году и предусматривали индексацию размера платы за содержание жилья.
В 2021 году собственники на собрании решили, что условие об индексации в договоре лишнее.
Они приняли решение «утвердить приведение пункта 5.2. Договора на управление, содержание и ремонт МКД в соответствие с пунктом 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ».
Управляющая компания обратилась в суд и выиграла первую инстанцию. Обоснование: собственники не получили согласие от УК на изменение условий договора.
Две вышестоящие инстанции решили иначе, а именно что требования компании не подлежат удовлетворению.
Они обратили внимание на другой пункт договора управления, согласно которому «изменение условий договора допускается по соглашению сторон, вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением».
Отсюда размышления вышестоящих судов приняли такой оборот:
— принятие оспариваемого решения не повлекло для УК наступление существенных неблагоприятных последствий, поскольку решение не является односторонним изменением договора управления;
— оспариваемым решением оформлено лишь волеизъявление собственников помещений по изменению пункта 5.2 договора управления;
— это не освобождает собственников от обязанности последующего обращения к УК с предложением об изменении условий договора управления.
Суды обратили внимание, что «в установленном ГК РФ и договором управления порядке собственники к ООО «ЖилКомСервис» с предложением об изменении пункта 5.2 договора управления не обращались, отказа не получали, дополнительного соглашения к договору управления не заключалось».
Кассационная жалоба УК осталась без удовлетворения (определение Третьего КСОЮ № 88 – 5483/2023).
Редкое дело, где собственники умудрились обязать УК заключить договор управления на своих условиях, было рассмотрено в Севастополе.
Вот какие обстоятельства повлияли на выводы судов:
- «Правительством Севастополя на ГУПС «УК «Нахимовского района» возложена обязанность, в том числе подготовить предложение по корректировке договора по управлению, его условий, размера оплаты и первичный состав общего имущества дома в срок до 29 ноября 2019 года, однако указанное требование со стороны ответчика выполнено не было».
- «Ответчик, получив посредством электронной почты проект договора с приложенными к нему документами, возражений либо дополнений по корректировке предложенного проекта в адрес собственников МКД не направил, что свидетельствует о том, что ответчик фактически согласился с предложенным ему проектом договора, однако мер по его заключению не предпринял, уклонившись от возложенной на него обязанности».
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставил жалобу УК без удовлетворения (определение №88 – 14268/2023).
И еще один случай, положительный для собственников произошел в Новосибирске.
Собственники на общем собрании утвердили новую редакцию договора управления и приняли решение о начале его действия.
Компания посчитала новые условия “обременительными”, однако ее попытки оспорить решения общего собрания провалились во всех трех инстанциях.
Суды решили, что собственники не нарушили порядок изменения договора.
Если откинуть неуместное словоблудие про возможность смены способа управления, то суды мотивировали свои выводы так:
- право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны;
- договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон;
- собственники о принятом решении управляющую организацию уведомили, протокол ей направили. Более того, в УК до собрания также направлялся проект договора с указанием на то, что его планируется вынести на голосование.
Суды учли, что до проведения собрания существенные условия старого договора управления не были согласованы в установленном законом порядке. Такой вывод суды сделали из отсутствия в первоначальном договоре управления конкретных условий по перечню работ и услуг.
Также в судебных актах фигурирует, что “договор не подписан со стороны собственников указанного дома”. Загадочно, как при таких обстоятельствах дом вообще оказался в управлении этой организации.
“Оспариваемые изменения в договор управления многоквартирного дома не противоречат действующему законодательству и не нарушают права и законные интересы управляющей организации, поскольку право выбора управляющей организации предоставлено именно собственникам, которые и определяют тот объем работ и услуг, которые должна выполнять управляющая компания по заключенному с ней договору управления” (определение Восьмого КСОЮ № 88 – 15396/2023).
➜ Другие материалы про договор управления
➜ Канал автора в Telegram