Верховный Суд РФ рассмотрел спор между УК и застройщиком по поводу (не)передачи технической документации на МКД (определение от 30.03.2023 № 304-ЭС22 – 24319 по делу о № А45 – 31177/2021).
Опубликовано 03.04.2023. Обновлено 23.04.2024
Спор возник в Новосибирске.
ООО УК «ВЕЛЕС» хотела получить от ООО «Специализированный застройщик «Союз-Инвест» техническую документацию на многоквартирный дом.
Дом был введен в эксплуатацию осенью 2017 года и тогда же передан в управление этой самой УК по договору с этим самым застройщиком. Застройщик передал часть документации, но не всю. Например, не хватало проектной документации на дом, плана участка, схем сетей.
Последнюю претензию по этим и другим документам УК безрезультатно направила осенью 2021 года, а затем обратилась в суд.
Все нижестоящие инстанции отказали в иске. Основная причина отказа – пропуск управляющей компанией срока исковой давности.
Верховный Суд РФ пришел к выводу, что пропуска срока здесь нет:
- документация, необходимая для эксплуатации дома, обязательно должна быть у застройщика на момент ввода дома в эксплуатацию;
- обязанность по передаче документов возникает в силу прямого указания закона и не прекращается в течение всего периода эксплуатации дома;
- документация не относится к общедоступной и не может быть самостоятельно получена УК в соответствующих органах, но необходима для управления МКД;
- передача такой документации от застройщика к УК должна осуществляться одновременно с передачей в обслуживание дома, если более поздний срок не установлен нормативно (например, более поздний срок, продолжительностью в один месяц, предусмотрен пунктом 25 Правил № 491 только в отношении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома).
«Следовательно, застройщик не передал УК необходимую документацию в полном объеме, допустив тем самым противоправное бездействие, что влияет на выполнение истцом функции управления МКД, на содержание общего имущества в надлежащем состоянии в целях его бесперебойной и безаварийной работы и возможности возмещения вреда в результате такого содержания».
Верховный Суд РФ указал, что здесь речь идет о незаконном уклонении застройщика от передачи технической документации, что выражается в длительном невыполнении (ненадлежащем выполнении) предусмотренной законом обязанности.
Так как не передача документов затрудняет управление домом и угрожает правам собственников, то застройщик не может быть освобожден от этой обязанности на протяжении всего периода эксплуатации дома.
«При длящемся уклонении от передачи данной документации, застройщик должен исходить из того, что соответствующий иск, направленный на устранение всяких нарушений прав собственников, может быть предъявлен к нему в течение всего периода эксплуатации дома, обеспечивая сохранность документации, а при необходимости – готовность к ее восстановлению.
Следовательно, застройщик, допускающий уклонение от передачи документации на многоквартирный дом, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности, поскольку не является лицом, имеющим права хранить указанную документацию, и не имеет материально – правового интереса, подлежащего защите в этом случае».
При новом рассмотрении Арбитражный суд Новосибирской области частично удовлетворил требования УК (с учетом правопреемства – пока дело рассматривалось, собственники успели сменить управляющую организацию).
➜ Подписаться на канал автора в Telegram
