Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Совет дома и использование общего имущества (судебная практика)

Редакция ЖКХ Ньюс мониторит судебную практику для написания статей. Те дела, которые не превращаются в полноценные материалы, просто кратко анонсируются на отдельных тематических телеграм-каналах, например, «Совет МКД». Про совет дома и использование общего имущества там уже были опубликованы некоторые случаи из практики, которые и приводим ниже.

Опубликовано 07.02.2023. Обновлено 13.04.2024

Совет дома установил плату 20 тысяч в месяц за воздуховод на фасаде: получилось ли взыскать плату

Для выпечки хлеба предприниматель арендовал нежилое помещение на первом этаже в МКД (г. Ижевск). А затем, без решения ОСС, вывел из него вентиляционную трубу на фасад и кровлю дома.

Спустя полгода на заседании совета МКД была определена плата за размещение вентиляционной трубы – 20 тыс. р. в месяц начиная с августа 2022 г. и до ее демонтажа. Решение совета МКД, оформленное протоколом, было передано в УК.

В апреле 2023 г. УК направила в адрес предпринимателя требование об оплате за размещение воздуховода, оставшееся без удовлетворения. Поэтому УК заявила судебный иск к пекарю о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.08.2022 по 31.05.2023, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Позиция предпринимателя:
- Совет МКД не уполномочен принимать решения об установлении платы за размещение вентиляционной трубы. Такое решение могло принять только ОСС. Поэтому протокол заседания совета МКД об утверждении ставки платы 20 тыс. р. ничтожен.
- Арендная плата в размере 20 тыс. р./мес. не является соразмерной и рыночной, ничем не обоснована.

Однако суды двух инстанций (постановление Семнадцатого ААС по делу № А71 – 11311/2023) посчитали: предприниматель должен оплатить пользование фасадом МКД по ставке 20 тыс. р./мес., но не с 01.08.2022 (даты размещения воздуховода), а с 08.01.2023 (даты заседания совета МКД об утверждении размера платы). Скорректировали суды и период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами. Их следовало начислять не с 05.08.2022 (как сделала УК), а с 02.05.2023, поскольку претензия УК в адрес ответчика была направлена только 24.04.2023.

Суды отклонили доводы предпринимателя:
- Решением ОСС от 2021 г. совет дома наделен полномочиями на принятие решений об утверждении размера платы за пользование общедомовым имуществом.
- Доказательств несоразмерности платы ответчик не представил, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовал.
- Решение совета МКД предпринимателем не оспаривалось, недействительным не признано. 

В Новосибирске УК взыскала с предпринимателя 46625 р. (плюс проценты – 2261 р.) за размещение рекламного баннера на ограждении придомовой территории МКД.

Суды учли следующее (постановление Седьмого ААС по делу № А45 – 33713/2022):
— Забор был установлен по решению ОСС и является общедомовым имуществом.
— Решением ОСС управляющей организации были предоставлены полномочия на заключение договоров на размещение и эксплуатацию рекламных конструкций, а также установлено, что размер платы за использование общего имущества определяется по согласованию с советом дома.
— С 01.06.2020 совет дома установил размер платы за 1 кв. м. рекламной конструкции, размещаемой на общем имуществе МКД, в размере 1000 р. в месяц.
— Факт самовольного размещения рекламного баннера детского центра зафиксирован 01.09.2020 актом совместного осмотра УК и председателем совета дома общего имущества МКД.
— Спорная конструкция является не информационной, а именно рекламной вывеской, так как не содержит сведений, которые должны доводиться до потребителей, а направлена на формирование или поддержание интереса к ее обладателю, его товарам (услугам).

С учетом размера баннера и ставки платы, утвержденной советом МКД, ежемесячная плата за него составляет 1,7 м. х 1,05 м. х 1000 р. = 1785 р. Плата за заявленный в иске период с 01.09.2020 по 01.10.2022 (25 мес.) – 44625 р.

13 000 рублей в месяц за размещение 4‑х блоков кондиционеров на фасаде МКД

Решением ОСС собственники наделили УК «Парус» (Ижевск) полномочиями на заключение и сопровождение договоров об использовании общедомового имущества с третьими лицами на условиях, согласованных с советом МКД. Также установили, что вознаграждение УК – 20% от цены договора, а средства от использования общедомового имущества должны направляться на текущий ремонт.

Протоколом заседания совета МКД были утверждены и введены в действие с 01.01.2021 «тарифы» арендной платы за пользование общим имуществом МКД, в частности, за размещение на фасаде МКД наружных блоков кондиционеров в зависимости от их габаритов.

Детский образовательный центр, расположенный в нежилом помещении на первом этаже, смонтировал несколько таких блоков. Неоднократные предложения УК о заключении соответствующего договора и внесении платы – проигнорировал. Тогда УК обратилась в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

Сумму неосновательного обогащения УК определила в размере 374400 руб. за период с 01.07.2021 по 24.11.2023 г. исходя из арендной платы 13000 р./месяц за 4 кондиционера с учетом их габаритов (5000х1шт. + 4000х1 шт. + 2000х2 шт.)

Судебная позиция ответчика сводилась к следующему:
— Помещение для предоставления образовательных услуг должно соответствовать нормативным требованиям по наличию системы кондиционирования.
— Установить размер платы за использование общедомового имущества может только ОСС, но не совет МКД.
— Период пользования фасадом МКД должен определяться с 25.04.2023, а не с 01.07.2021, поскольку именно 25.04.2023 представителями УК и совета МКД составлен акт осмотра, в котором зафиксирован факт нахождения на стене МКД внешних блоков кондиционеров.

Однако суды двух инстанций посчитали исковые требования УК обоснованными (постановление Семнадцатого ААС по делу № А71 – 7463/2023):
— Размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД может осуществляться на основании решения ОСС и, если ОСС не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.
— Не имеет значения, кто именно смонтировал кондиционеры и в чьей собственности они находятся. Кондиционеры используются в интересах ответчика. Он и обязан вносить плату за размещение оборудования на фасаде МКД.
— Протоколом ОСС совет дома наделен полномочиями на утверждение ставок платы за использование общедомового имущества. Это не противоречит закону.
— Помещение передано ответчику в пользование 21.04.2021. Плата за использование фасада рассчитана за период с 01.07.2021. Ответчик пояснил, что использует кондиционеры при эксплуатации помещений, а иную дату установки кондиционеров, отличную от даты начала использования помещений, указать и обосновать не смог. Следовательно, размещение кондиционеров позднее 01.07.2021 ничем не доказано.

Другие суды с участием совета МКД по вопросу использования общего имущества

В Мордовии председатель совета МКД обязал другого собственника через суд убрать кондиционер с фасада. Суд удовлетворил требования, так как не было решения общего собрания.

В Кемерово председатель совета дома обязал УК перечислить доход от использования общего имущества на спецсчет, открытый на имя регионального оператора, – для того, чтобы скорее отремонтировать лифты в доме.

В Новосибирске суд по иску председателя МКД обязал демонтировать торговый киоск с придомовой территории.

В Белгороде председатель совета дома взыскала с УО доход от использования общего имущества, в том числе потраченный компанией на спил деревьев без согласования таких расходов с собственниками (собрание приняло решение, что деньги председатель будет собирать на свой счет).

В Московской области бывшего председателя совета МКД осудили за присвоение и растрату денег, которые перечислялись как доход от использования общего имущества. Наказание – 1 год лишения свободы условно и штраф 100 000 р.

В Тюмени председатель совета МКД взыскала со старой УО на счет новой УО деньги, полученные от размещения оборудования провайдера – 325 000 р.

В Кирове суд расторг договор аренды нежилого помещения, который заключил председатель совета МКД. Суд решил, что оспариваемый договор аренды заключен председателем совета дома самостоятельно, с нарушением требований закона, без учета мнения собственников помещений в многоквартирном доме, выраженного путем принятия соответствующего решения на общем собрании.

Собственнику из Воронежской области не удалось выгнать УК из нежилого помещения, которое было передано в пользование для размещения слесарной на основании решения ОСС и по договору с председателем совета МКД.
На собрании собственники решили сдать нежилое помещения площадью 8,3 кв.м своей УК на возмездной основе. Председатель совета многоквартирного дома был уполномочен на заключение договора возмездного пользования общим имуществом. Также была установлена плата за пользование нежилым помещением в размере 3 000 руб. в месяц.

В Омской области председатель совета МКД успешно просудился с пользователем общего имущества.
Председатель взыскивал задолженность за использование общего имущества под рекламную конструкцию (призматрон площадью 48 кв.м.), а организация-ответчик подала встречный иск об изменении условий договора.
Желаемые изменения заключались в неначислении платы за период режима самоизоляции и за период поломки рекламной конструкции.
Суд удовлетворил требования председателя, взыскав 252 тысячи рублей задолженности (18 тысяч за месяц) и 50 тысяч рублей неустойки. Во встречном иске было отказано.

Суд обязал собственников демонтировать внешний блок кондиционера со стены МКД, несмотря на имеющиеся у них разрешения

Собственники квартиры в Санкт-Петербурге разместили на фасаде МКД наружный блок кондиционера. На это они получили два согласия: одно, до установки – Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА), второе, на дальнейшую эксплуатацию – совета МКД.

Через 7 лет КГА привлек ООО «Жилкомсервис № 4 Приморского района», под управлением которой находился этот дом, к административной ответственности по факту наличия на фасаде антенны, а также наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции без необходимых согласований.

УК обратилась в суд и просила обязать собственников демонтировать наружный блок кондиционера и восстановить целостность фасада МКД в местах крепления.

В суде собственник возразил: согласия комитета и СМКД получены, доступ на крышу для монтажа оборудования дала сама же УК, к тому же, блок кондиционера другим собственникам не мешает (не создает шума, не нарушает инсоляцию, не влияет на несущую способность стен, не угрожает жизни и здоровью граждан).

Но суды удовлетворили иск УК, пояснив (определение 3 КСОЮ по делу № 88 – 4490/2024):
— Не допускается крепление к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установка кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения. За соблюдением указанных требований следит УК (п. 3.5.8 Правил и норм техэксплуатации жилфонда № 170). По правилам благоустройства Санкт-Петербурга размещение внешних блоков кондиционеров и иного инженерного и технического оборудования фасадов (видеокамер наружного наблюдения, флагодержателей и пр.) осуществляется на основании листа согласования.
— Собственники, как и положено, получили согласие КГА на установку кондиционера, но этого недостаточно. Монтаж внешнего блока кондиционера на стене МКД является использованием общего имущества дома (фасада). Для такого использования необходимо получить согласие общего собрания собственников помещений не только третьим лицам, но и любому собственнику (ст. 36, 40, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 1 ст. 247, ст. 290 ГК РФ).
— СМКД не наделен полномочиями по принятию решений о пользовании общедомовым имуществом, и, соответственно, не мог дать согласие на пользование фасадом для размещения блока кондиционера.
— Сам факт размещения блока кондиционера на стене МКД в отсутствие согласия сособственников общедомового имущества – это уже нарушение их прав, вне зависимости от того, мешает он им или нет (шумом, подкапыванием и пр.).

➜ Отслеживать новую практику про совет МКД удобнее на нашем канале “Совет многоквартирного дома”

Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжение

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом