Редакция ЖКХ Ньюс собирает судебную практику с участием совета МКД на отдельном Telegram-канале «Совет МКД». Про дополнительные полномочия совета МКД там уже были опубликованы некоторые случаи из практики, которые и приводим ниже.
Опубликовано 01.02.2023. Обновлено 11.04.2024
Можно ли установить одинаковую плату за уборку для всех квартир и уполномочить председателя совета дома на межевание участка
В МКД г. Казани площадью 1853,8 кв.м. состоялось ОСС, в котором приняли участие 8 собственников квартир, владеющих в совокупности 1353,1 кв.м. (73% голосов от общего числа голосов собственников). На собрании, помимо решений по организационным вопросам, были приняты решения:
- об избрании членов совета дома, председателя совета дома;
- о выборе в качестве способа управления МКД непосредственного управления собственниками;
- о наделении председателя совета дома полномочиями по проведению и оформлению межевания земельного участка под МКД, согласованию границ местоположения земельного участка, правом выкупа участка, заключения с земельным комитетом договора купли-продажи участка, правом продажи имущества и т. д.;
- об утверждении расходов на уборку подъездов и придомовой территории (1000 р. с квартиры в месяц).
Решения по последним двум пунктам не устроили собственников еще трех квартир (общей площадью 500,7 кв.м.), не принимавших участия в ОСС. По их мнению, инициатор ОСС (родственник избранного председателя совета дома) намеревался присвоить часть общедомового земельного участка.
Собственники обратились в суд и просили признать эти решения недействительными, ссылаясь на следующее:
- ОСС не вправе наделять председателя совета МКД полномочиями по проведению и оформлению межевания земельного участка под МКД;
- плата за уборку подъездов и придомовой территории в размере 1000 р. с квартиры незаконна, поскольку доля каждого собственника в расходах на содержание общего имущества определяется его долей в праве общей собственности на это имущество.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции не вникал в суть принятых решений, а исходил из того, что при организации и проведении собрания не было допущено существенных нарушений, а решения ОСС не повлекли для истцов неблагоприятных последствий.
Однако апелляционный суд с этим не согласился и признал оспариваемые решения ОСС недействительными (апелляционное определение ВС Республики Татарстан по делу № 33 – 19026/2023):
- Решение ОСС, в силу которого собственники участвуют в расходах на содержание общего имущества не соразмерно своей доле в праве общей собственности, а в равных долях, действительно нарушает требования ст. 249 ГК РФ, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ.
- Площади квартир истцов 141,8 кв.м., 179,3 кв.м., 179,6 кв.м. В то же время в доме есть квартиры площадью более 340 кв.м. Решение ОСС об утверждении платы на содержание жилья 1000 р. в месяц с квартиры очевидно нарушает права истцов, поскольку увеличивает их расходы на содержание общего имущества за счет иных лиц.
- Принятие решений о пределах использования общедомового земельного участка относится к исключительной компетенции ОСС (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Уполномочить на принятие таких решений председателя совета МКД нельзя (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
- Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Значит, нельзя предоставить председателю совета дома полномочия на осуществление действий (межевание, согласование границ участка и пр.), в результате которых общедомовой земельный участок может уменьшиться.
В Ульяновской области суд признал недействительным решение собрания о наделении совета МКД дополнительными полномочиями
Решением собственников были расширены полномочия совета МКД, а именно принято решение наделить совет дома дополнительными полномочиями:
- по принятию решений о санитарной обрезке и сносе авариных деревьев на придомовой территории;
- по заключению договоров о пользовании помещениями, входящими в состав общего имущества, на условиях, утвержденных общим собранием;
- по проверке финансовой потребности в выполнении работ и услуг по содержанию общего имущества;
- по оплате уборки экскрементов в местах общего пользования в размере не более 10% от оплаты уборки подъездов.
Суд решил, что голосов на собрании было недостаточно, а часть полномочий вовсе относится к исключительной компетенции ОСС и не может решаться советом.
На основании ч.2 ст.44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников относятся решения:
- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п.3.1).
- о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников (п.4.3).
Для этих решений требуется 2/3 голосов от всех собственников дома. В данном случае было лишь 55,44%. Следовательно, кворум нарушен, решение ничтожно.
Поскольку принятие решений по вопросам о санитарной обрезке и сносе аварийных деревьев на придомовой территории, проверке финансовой потребности в выполнении работ и услуг по содержанию общего имущества, по оплате уборки экскрементов в местах общего пользования превышает полномочия Совета МКД в силу ст.161.1 Жилищного кодекса РФ, так как относится к компетенции общего собрания собственников в силу ч.2 ст.44 Жилищного кодекса РФ, то в этой части решение общего собрания является недействительным.
В Кировской области суд признал недействительным договор подряда между председателем совета МКД и подрядчиком на промывку системы отопления
Также было признано недействительным решение собрания, на основании которого этот договор был заключен.
Кроме того, суд признал недействительными и другие решения собрания – об исключении из перечня работ УО уборки лестничных клеток, придомовой территории, очистки кровли от снега, снежных навесов, скалывания сосулек и наледи, скашивания травы, механизированной уборки снега – с соответствующим снижением размера платы.
Суд исходил из того, что исключены обязательные работы, необходимые для надлежащего содержания общедомового имущества, и утверждены работы по договору с лицом, у которого с управляющей организацией отсутствуют какие-либо правоотношения, что противоречит действующему законодательству.
Председатель совета многоквартирного дома не вправе заключать договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, в том числе, договоры подряда на выполнение работ по промывке и опрессовке системы отопления, поскольку управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией.
В Московской области собственникам не удалось оспорить решения собрания о наделении совета МКД дополнительными полномочиями
На этом собрании, среди прочего, были прияты такие решения:
- Наделить председателя совета дома полномочиями по заключению договоров на обслуживание шлагбаумов (диспетчеризация, интернет и другие цели, связанные с их бесперебойным функционированием), а также иных договоров с организациями, учреждениями физическими лицами в интересах собственников и нанимателей дома по согласованию с членами совета дома (при изменении стоимости услуг, работ в связи с повышением цен).
- Утвердить плату за одно парковочное место на 2021 – 2022 г. в размере 500 рублей в год без учета изменений в стоимости услуг, в которую должны входить не только расходы на диспетчеризацию и интернет, но и расходы на непредвиденные нужды, а также благоустройство возле дома. Оплату производить наличными председателю совета дома с выдачей расписки об уплате за ее подписью или по доверенности, выданной ею одному из членов совета дома.
Нескольким собственникам эти и другие решения не понравились, так как они считали, что совет наделили исключительными полномочиями общего собрания собственников, да еще и в отсутствие двух третей голосов.
Суды решили, что все нормально: собрание проведено без нарушений, а повышенного числа голосов по этим вопросам Жилищный кодекс не требует:
- Спорное решение не наделяет председателя совета дома на заключение договоров об использовании общего имущества собственников, а предоставляет ему право на заключение договоров на специализированное обслуживание уже установленного общего имущества.
- Полномочия председателя дома не распространяются на порядок использования, владения, распоряжения данного имущества, в связи с чем решение по данному вопросу принимается простым большинством голосов, принявших участие собственников многоквартирного дома.
Самарский областной суд считает, что председателя совета МКД можно наделить правом единолично принимать решения о текущем ремонте
И для этого, по мнению суда, даже не нужно набирать две трети голосов.
К такому выводу суд пришел в деле об оспаривании результатов общего собрания, на котором председателем совета МКД выбрали работника управляющей организации, а также приняли решение:
«Наделить Совет МКД (Председателя Совета МКД) полномочиями по формированию плана текущего ремонта общего имущества собственников МКД и подписанию актов выполненных работ».
Суд первой инстанции согласился с истцом и указал, что решение требует две трети голосов, а столько набрано не было, поэтому его следует признать недействительным.
Однако областной суд обратил внимание, что наделение совета МКД полномочием на принятие решений о текущем ремонте требует не две трети, а более 50% от общего числа голосов собственников (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
А дальше суд понесло – он стал разбирать возражение истца о том, что для наделения аналогичными полномочиями председателя совета МКД ну уж точно необходимо наличие двух третей голосов.
Рассуждение апелляционной инстанции строилось таким образом:
- Кворум в две трети голосов необходим, в частности, для принятия решения по вопросу, предусмотренному пунктом 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, а именно – «наделение председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников».
- Часть 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ содержит в перечне полномочий совета МКД принятие решения о текущем ремонте в случае передачи такого полномочия решением общего собрания собственников.
- «Буквальное толкование норм указывает на то, что квалифицированное большинство – две трети голосов – необходимо не по всем вопросам о наделении председателя совета МКД какими-либо полномочиями, а лишь полномочиями, которые не поименованы в части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, то есть полномочиями, которые не отнесены к полномочиям Совета МКД, либо которые отнесены к компетенции общего собрания собственников».
Отсюда суд делает вывод, что при передаче председателю совета МКД полномочий, которыми обладает совет МКД, не требуется квалифицированного большинства голосов в две трети, поскольку полномочие по формированию плана текущего ремонта поименовано в полномочиях самого совета (части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ), то есть не относится к исключениям из правила, установленного пунктом 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, требующего принятие решения двумя третями голосов при передаче председателю совета МКД полномочий, выходящих за пределы компетенции самого совета МКД.
Дополнительно суд отметил, что председатель совета МКД является членом совета МКД, в связи с чем «его полномочия совпадают с полномочиями совета» (№ 33 – 12659/2023)
Видимо исходя из этой же логики, чуть ранее Самарский областной суд признал недействительным решение общего собрания об утверждении председателя совета МКД уполномоченным лицом «по взаимодействию с управляющей организацией» (что бы это полномочие ни значило).
Со ссылкой на тот же криво сформулированный п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ суд указал, что решение должно приниматься большинством голосов не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (№ 33 – 10389/2023).
Количество голосов для наделения председателя совета МКД полномочиями, связанными с благоустройством
В Чувашии собственники на общем собрании решили включить свой двор в программу по благоустройству дворов, а также приняли решения по связанным с этим вопросам:
— определить председателя совета МКД лицом, которое от имени собственников уполномочено на согласование (утверждение) эскизного дизайн-проекта;
— определить его же как лицо, которое от имени собственников уполномочено на участие в контроле, в том числе промежуточном, согласование приёмки работ, проводимых в рамках реализации подпрограммы, в том числе на подписание соответствующих актов.
Один из собственников позже решил оспорить решения общего собрания, однако потерпел неудачу по указанным двум вопросам.
Он настаивал, что кворума не было: подсчёт проводился в процентном соотношении от общего числа участников голосования, а надо было считать от общего числа голосов всех собственников помещений в доме.
Суды были другого мнения (определение ВС Чувашской Республики № 33 – 237/2024):
— На собрании утверждено решение по включению дворовой территории в программу по благоустройству. Этот вопрос относится к п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ о благоустройстве земельного участка, решение по которому принимается в общем порядке — большинством голосов от общего числа голосов участников собрания. Истец по этому вопросу проголосовал за принятие решения.
Оспариваемые решения о наделении председателя совета дополнительными полномочиями вытекают из решения по включению двора в программу.
— В соответствии с п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, которое в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ должно приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в МКД.
Поскольку в рассматриваемом случае председатель совета дома не наделяется большими полномочиями, кроме закреплённых в пунктах 2 и 5 части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, то установленные частью 1 статьи 46 ЖК РФ специальные правила принятия решения по вопросу, предусмотренному пунктом 4.3 частью 2 статьи 44 ЖК РФ, не подлежат применению.
— Таким образом, решения по ним должны приниматься в общем порядке — большинством голосов от общего числа голосов участников собрания.
Количество голосов о наделении совета МКД и председателя совета дополнительными полномочиями
В Тюменской области собственники на общем собрании выбрали совет МКД и его председателя, а также наделили их полномочиями:
Вопрос №7: Избрание председателя Совета МКД из числа собственников помещений МКД. Наделение полномочиями председателя Совета многоквартирного дома согласно ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, в том числе на подписание от имени собственников помещений в многоквартирном доме договора управления и дополнительных соглашений к нему с ООО «Управляющая компания «На Полевой».
Вопрос №8: Избрание Совета многоквартирного дома из числа собственников помещений в многоквартирном доме. Утверждение полномочий Совета многоквартирного дома: принимать решение о проведение текущего ремонта общего имущества, благоустройства земельного участка, относящегося к общему имуществу МКД; согласовывать и подписывать планы работ, сметы расходов, акты выполненных работ, акты недопоставки по жилищно-коммунальным услугам; определять условия установки на придомовой территории. Дорожных сооружений, специализированных неровностях на дорожном покрытии, установку полусфер, ограждающих конструкций, установку и демонтаж скамеек и иных МАФ; принимать решение об условиях и порядке использования общим имуществом собственников в многоквартирном доме собственниками и иными лицами, в том числе о заключении договоров о предоставлении общего имущества собственников помещений в МКД для размещения оператором связи оборудования, средств и линий связи, размещения системы видеонаблюдения, о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, согласовывать стоимость и условия размещения.
Возможно, это бы никто и не стал оспаривать, но на собрании поменяли управляющую организацию, поэтому все закончилось судебным спором.
Суд первой инстанции решил, что кворума не было, и признал все принятые решения недействительными.
Областной суд отменил решение районного суда, и удовлетворил иск лишь частично. Районный суд для расчета кворума использовал площадь всего дома (вместе с МОП), что привело к ошибочному выводу об отсутствии кворума на собрании в целом.
По седьмому вопросу о наделении председателя совета МКД правом на подписание договора управления апелляционный суд отметил:
для наделения полномочиями председателя совета многоквартирного дома согласно ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, в том числе на подписание от имени собственников договора управления и дополнительных соглашений к нему с УО, как и для наделения Совета дома полномочиями, не требуется 2/3 от общего числа собственников дома. Решение по данному вопросу должно быть принято большинством голосов.
Таким образом, это решение собственников осталось действительным.
А вот по восьмому вопросу суд указал, что вопросы использования общего имущества принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в МКД.
Поэтому кворум по вопросу №8 отсутствовал в части наделения совета МКД принимать решение об условиях и порядке пользования общим имуществом собственниками и иными лицами, в том числе о заключении договоров о предоставлении общего имущества собственников помещений в МКД для размещения оператором связи оборудования, средств и линий связи, размещения системы видеонаблюдения, о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, согласовывать стоимость и условия размещения. Решение собрания в этой части признали недействительным (апелляционное определение Тюменского областного суда № 33 – 2707/2024).
Член совета дома потратила деньги на нужды МКД, но не смогла взыскать их с УК
Член совета МКД Ч. по собственному усмотрению, без согласования с ОСС, приобрела на свои деньги бирки для маркировки ключей от замков чердачных люков, электротовары для ремонта освещения в подъездах и сетку для футбольных ворот на придомовую спортивную площадку, потратив в общей сложности 3697 р. Товары были переданы мастерам УК.
Спустя время Ч. направила через ГИС ЖКХ два обращения в АО «Рыбинская управляющая компания», в первом предложила УК возместить ей 3697 р., во втором – скорректировать годовые отчеты УК, увеличив расходы по текущему ремонту на 3697 р. Ответ на первое обращение поступил с нарушением регламентированного срока, на второе – не поступил вообще. На исходе трех лет с этого момента Ч. обратилась в суд с требованием к УК о компенсации расходов в сумме 3697 р., морального вреда и штрафа. В иске Ч. отметила, что понесла расходы в связи с ненадлежащим исполнением УК своих обязанностей по содержанию МКД.
Суды трех инстанций (определение 2 КСОЮ по делу № 88 – 4731/2024):
— признали незаконным бездействие УК по ненаправлению Ч. ответа на ее обращение в срок 10 рабочих дней (п. 36 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416);
— обязали УК дать такой положенный ответ в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу;
— взыскали в пользу Ч. компенсацию морального вреда 1000 руб. и «потребительский» штраф 500 руб. за игнорирование запроса в ГИС ЖКХ (ч. 6 ст. 13, ст. 15 Закона о защите прав потребителей).
— отказали в компенсации расходов по чекам на 3697 р.
Отказ во взыскании понесенных Ч. расходов суды обосновали так:
— Никаких решений ОСС по вопросам приобретения бирок, сетки для футбольных ворот и электротоваров не проводилось. Необходимости несения данных расходов Ч. не доказала.
— Наличие обязанности УК по надлежащему техническому содержанию общего имущества МКД не является безусловным основанием для удовлетворения требований собственника помещений в таком доме о взыскании понесенных им самим расходов на ремонт общего имущества дома при несоблюдении предусмотренной законом процедуры принятия соответствующего решения и его реализации.
— Срок исковой давности по требованию о возмещении потраченных Ч. сумм давно истек. Ч. ошибочно полагает, что его следует исчислять с даты истечения срока ответа УК на ее претензию (21.03.2020). В действительности, 3‑годичный срок исковой давности исчисляется с момента возникновения расходов — с дат покупки использованных на нужды дома товаров.
Работы по содержанию общедомового имущества не могут выполняться за счет средств на текущий ремонт даже по решению совета МКД
Собственники помещений в одном из МКД г. Красноярска сменили УК «Жилищные системы Красноярска» на УК «Премиум». Новая управляющая организация заявила к своей предшественнице иск о взыскании 988 тыс. р., собранных на текущий ремонт, но не израсходованных на эти цели за период управления МКД, а также доходов от использования общедомового имущества.
Прежняя УК просила суд исключить из взыскиваемой суммы расходы по вывозу веток после обрезки деревьев (75 тыс. р.), ссылаясь на то, что:
— советом МКД принято решение о выполнении текущего ремонта общего имущества МКД (вывозе веток после обрезки деревьев) на сумму 75 тыс. р. за счет средств на содержание и ремонт, имеющихся на счете дома;
— по условиям договора управления МКД на оплату данных работ могли расходоваться средства, полученные от сдачи в аренду общедомового имущества.
Новая УК требовала взыскать потраченные на вывоз веток 75 тыс. р., указывая, что выполнение этих работ относится к содержанию общего имущества, а не к текущему ремонту.
Суды двух инстанций (постановление 3 ААС по делу № А33 – 20645/2022) согласились с доводами истца. Действительно, в разделе «Д» Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170 к прочим работам по содержанию отнесены, в том числе, озеленение территории, уход за зелеными насаждениями, уборка и очистка придомовой территории. Согласно Методическому пособию по содержанию и ремонту жилфонда МДК 2 – 04.2004, плата за содержание жилья включает, среди прочего, плату за погрузку и разгрузку травы, листьев, веток.
Текущий ремонт общего имущества проводится по решению ОСС для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (п. 18 Правил содержания общего имущества № 491).
Работы по вывозу веток не отвечают характеристикам работ по текущему ремонту, а однозначно относятся к содержанию жилья. Протокол заседания совета МКД, акт приемки работ не могут служить основаниями для иной квалификации этих работ, в том числе «в силу отсутствия у членов совета дома познаний в указанной области».
Что касается расходования средств от сдачи в аренду общедомового имущества, поступающих на счет УК, то по условиям договора управления МКД они распределяются в следующем порядке: 70% – на содержание и текущий ремонт, 30% – на вознаграждение УК. Компания не вправе была финансировать расходы по вывозу веток за счет указанных поступлений без соответствующего решения собственников.
Перенаделили полномочиями по межеванию участка
В Татарстане собственники небольшого дома приняли решение о непосредственном способе управления, а также:
- о наделении председателя полномочиями по проведению и оформлению межевания, согласованию границ местоположения земельных участков, правом выкупа земельного участка, заключения с МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений» договора купли-продажи земельного участка, правом продажи имущества и т.д. (полный текст полномочий будет в комментарии);
- об утверждении порядка распределения расходов, понесённых в интересах собственников жилого дома, в размере 1000 р. с одной квартиры в месяц.
Суд первой инстанции не усмотрел в этих решениях ничего незаконного, а вот две вышестоящие инстанции согласились с истцами и признали такие решения недействительными.
По вопросу о 1000 р. с квартиры
Частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственник обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности.
Решение общего собрания, в силу которого собственники участвуют в таких расходах в равных долях, нарушает закон.
Решение общего собрания очевидно нарушает права истцов, поскольку увеличивает их расходы на содержание общего имущества за счёт иных лиц.
По вопросу о наделении полномочиями
В силу пункта 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников может принять решение о наделении председателя совета полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесённых к компетенции общего собрания. Другими словами, закон прямо запрещают наделение председателя полномочиями, отнесёнными к компетенции собрания собственников.
Распоряжение общим имуществом относится к исключительной компетенции общего собрания; следовательно, подобные полномочия (в том числе и права проведения межевания, согласования границ земельных участков и т.д., которые могут повлечь за собой уменьшение занимаемого многоквартирным домом земельного участка) не могли быть переданы председателю совета многоквартирного дома.
“Кроме того, утверждённые оспариваемым решением полномочия являются неконкретизированными – решением не установлено, какие именно объекты недвижимого имущества председатель совета многоквартирного дома вправе поставить на кадастровый учёт и снять с кадастрового учёта; какой именно земельный участок, по какой цене и за счёт каких средств он может выкупить; договор купли-продажи какого именно земельного участка и на каких условиях он может заключить с МКУ «КЗИО ИК МО г. Казани»; за счёт каких средств оплатить покупку; разрешение на строительство какого объекта и на каком земельном участке он вправе получить; право продажи какого именно имущества ему предоставлено; какие именно заявления и в какой сфере он уполномочен делать и т.д.”.
Оспариваемым пунктом председатель наделён полномочиями по постановке на кадастровый учёт жилого дома; вместе с тем дом уже поставлен на кадастровый учёт.
Также суд отметил, что между сособственниками помещений МКД имеются другие неразрешённые судебные споры, предметом которых как раз является общее имущество.
Кассационный суд отказал ответчику в удовлетворении его жалобы (определение Шестого КСОЮ № 88 – 9394/2024).
➜ Подписаться на Тelegram-канал Совет МКД.
