Редакция ЖКХ Ньюс собирает судебную практику с участием совета МКД на отдельном Telegram-канале «Совет МКД». Про дополнительные полномочия совета МКД там уже были опубликованы некоторые случаи из практики, которые и приводим ниже.
Опубликовано 01.02.2023. Обновлено 02.03.2024
Можно ли установить одинаковую плату за уборку для всех квартир и уполномочить председателя совета дома на межевание участка
В МКД г. Казани площадью 1853,8 кв.м. состоялось ОСС, в котором приняли участие 8 собственников квартир, владеющих в совокупности 1353,1 кв.м. (73% голосов от общего числа голосов собственников). На собрании, помимо решений по организационным вопросам, были приняты решения:
- об избрании членов совета дома, председателя совета дома;
- о выборе в качестве способа управления МКД непосредственного управления собственниками;
- о наделении председателя совета дома полномочиями по проведению и оформлению межевания земельного участка под МКД, согласованию границ местоположения земельного участка, правом выкупа участка, заключения с земельным комитетом договора купли-продажи участка, правом продажи имущества и т. д.;
- об утверждении расходов на уборку подъездов и придомовой территории (1000 р. с квартиры в месяц).
Решения по последним двум пунктам не устроили собственников еще трех квартир (общей площадью 500,7 кв.м.), не принимавших участия в ОСС. По их мнению, инициатор ОСС (родственник избранного председателя совета дома) намеревался присвоить часть общедомового земельного участка.
Собственники обратились в суд и просили признать эти решения недействительными, ссылаясь на следующее:
- ОСС не вправе наделять председателя совета МКД полномочиями по проведению и оформлению межевания земельного участка под МКД;
- плата за уборку подъездов и придомовой территории в размере 1000 р. с квартиры незаконна, поскольку доля каждого собственника в расходах на содержание общего имущества определяется его долей в праве общей собственности на это имущество.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции не вникал в суть принятых решений, а исходил из того, что при организации и проведении собрания не было допущено существенных нарушений, а решения ОСС не повлекли для истцов неблагоприятных последствий.
Однако апелляционный суд с этим не согласился и признал оспариваемые решения ОСС недействительными (апелляционное определение ВС Республики Татарстан по делу № 33 – 19026/2023):
- Решение ОСС, в силу которого собственники участвуют в расходах на содержание общего имущества не соразмерно своей доле в праве общей собственности, а в равных долях, действительно нарушает требования ст. 249 ГК РФ, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ.
- Площади квартир истцов 141,8 кв.м., 179,3 кв.м., 179,6 кв.м. В то же время в доме есть квартиры площадью более 340 кв.м. Решение ОСС об утверждении платы на содержание жилья 1000 р. в месяц с квартиры очевидно нарушает права истцов, поскольку увеличивает их расходы на содержание общего имущества за счет иных лиц.
- Принятие решений о пределах использования общедомового земельного участка относится к исключительной компетенции ОСС (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Уполномочить на принятие таких решений председателя совета МКД нельзя (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
- Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Значит, нельзя предоставить председателю совета дома полномочия на осуществление действий (межевание, согласование границ участка и пр.), в результате которых общедомовой земельный участок может уменьшиться.
В Ульяновской области суд признал недействительным решение собрания о наделении совета МКД дополнительными полномочиями
Решением собственников были расширены полномочия совета МКД, а именно принято решение наделить совет дома дополнительными полномочиями:
- по принятию решений о санитарной обрезке и сносе авариных деревьев на придомовой территории;
- по заключению договоров о пользовании помещениями, входящими в состав общего имущества, на условиях, утвержденных общим собранием;
- по проверке финансовой потребности в выполнении работ и услуг по содержанию общего имущества;
- по оплате уборки экскрементов в местах общего пользования в размере не более 10% от оплаты уборки подъездов.
Суд решил, что голосов на собрании было недостаточно, а часть полномочий вовсе относится к исключительной компетенции ОСС и не может решаться советом.
На основании ч.2 ст.44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников относятся решения:
- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п.3.1).
- о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников (п.4.3).
Для этих решений требуется 2/3 голосов от всех собственников дома. В данном случае было лишь 55,44%. Следовательно, кворум нарушен, решение ничтожно.
Поскольку принятие решений по вопросам о санитарной обрезке и сносе аварийных деревьев на придомовой территории, проверке финансовой потребности в выполнении работ и услуг по содержанию общего имущества, по оплате уборки экскрементов в местах общего пользования превышает полномочия Совета МКД в силу ст.161.1 Жилищного кодекса РФ, так как относится к компетенции общего собрания собственников в силу ч.2 ст.44 Жилищного кодекса РФ, то в этой части решение общего собрания является недействительным.
В Кировской области суд признал недействительным договор подряда между председателем совета МКД и подрядчиком на промывку системы отопления
Также было признано недействительным решение собрания, на основании которого этот договор был заключен.
Кроме того, суд признал недействительными и другие решения собрания – об исключении из перечня работ УО уборки лестничных клеток, придомовой территории, очистки кровли от снега, снежных навесов, скалывания сосулек и наледи, скашивания травы, механизированной уборки снега – с соответствующим снижением размера платы.
Суд исходил из того, что исключены обязательные работы, необходимые для надлежащего содержания общедомового имущества, и утверждены работы по договору с лицом, у которого с управляющей организацией отсутствуют какие-либо правоотношения, что противоречит действующему законодательству.
Председатель совета многоквартирного дома не вправе заключать договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, в том числе, договоры подряда на выполнение работ по промывке и опрессовке системы отопления, поскольку управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией.
В Московской области собственникам не удалось оспорить решения собрания о наделении совета МКД дополнительными полномочиями
На этом собрании, среди прочего, были прияты такие решения:
- Наделить председателя совета дома полномочиями по заключению договоров на обслуживание шлагбаумов (диспетчеризация, интернет и другие цели, связанные с их бесперебойным функционированием), а также иных договоров с организациями, учреждениями физическими лицами в интересах собственников и нанимателей дома по согласованию с членами совета дома (при изменении стоимости услуг, работ в связи с повышением цен).
- Утвердить плату за одно парковочное место на 2021 – 2022 г. в размере 500 рублей в год без учета изменений в стоимости услуг, в которую должны входить не только расходы на диспетчеризацию и интернет, но и расходы на непредвиденные нужды, а также благоустройство возле дома. Оплату производить наличными председателю совета дома с выдачей расписки об уплате за ее подписью или по доверенности, выданной ею одному из членов совета дома.
Нескольким собственникам эти и другие решения не понравились, так как они считали, что совет наделили исключительными полномочиями общего собрания собственников, да еще и в отсутствие двух третей голосов.
Суды решили, что все нормально: собрание проведено без нарушений, а повышенного числа голосов по этим вопросам Жилищный кодекс не требует:
- Спорное решение не наделяет председателя совета дома на заключение договоров об использовании общего имущества собственников, а предоставляет ему право на заключение договоров на специализированное обслуживание уже установленного общего имущества.
- Полномочия председателя дома не распространяются на порядок использования, владения, распоряжения данного имущества, в связи с чем решение по данному вопросу принимается простым большинством голосов, принявших участие собственников многоквартирного дома.
Самарский областной суд считает, что председателя совета МКД можно наделить правом единолично принимать решения о текущем ремонте
И для этого, по мнению суда, даже не нужно набирать две трети голосов.
К такому выводу суд пришел в деле об оспаривании результатов общего собрания, на котором председателем совета МКД выбрали работника управляющей организации, а также приняли решение:
«Наделить Совет МКД (Председателя Совета МКД) полномочиями по формированию плана текущего ремонта общего имущества собственников МКД и подписанию актов выполненных работ».
Суд первой инстанции согласился с истцом и указал, что решение требует две трети голосов, а столько набрано не было, поэтому его следует признать недействительным.
Однако областной суд обратил внимание, что наделение совета МКД полномочием на принятие решений о текущем ремонте требует не две трети, а более 50% от общего числа голосов собственников (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
А дальше суд понесло – он стал разбирать возражение истца о том, что для наделения аналогичными полномочиями председателя совета МКД ну уж точно необходимо наличие двух третей голосов.
Рассуждение апелляционной инстанции строилось таким образом:
- Кворум в две трети голосов необходим, в частности, для принятия решения по вопросу, предусмотренному пунктом 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, а именно – «наделение председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников».
- Часть 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ содержит в перечне полномочий совета МКД принятие решения о текущем ремонте в случае передачи такого полномочия решением общего собрания собственников.
- «Буквальное толкование норм указывает на то, что квалифицированное большинство – две трети голосов – необходимо не по всем вопросам о наделении председателя совета МКД какими-либо полномочиями, а лишь полномочиями, которые не поименованы в части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, то есть полномочиями, которые не отнесены к полномочиям Совета МКД, либо которые отнесены к компетенции общего собрания собственников».
Отсюда суд делает вывод, что при передаче председателю совета МКД полномочий, которыми обладает совет МКД, не требуется квалифицированного большинства голосов в две трети, поскольку полномочие по формированию плана текущего ремонта поименовано в полномочиях самого совета (части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ), то есть не относится к исключениям из правила, установленного пунктом 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, требующего принятие решения двумя третями голосов при передаче председателю совета МКД полномочий, выходящих за пределы компетенции самого совета МКД.
Дополнительно суд отметил, что председатель совета МКД является членом совета МКД, в связи с чем «его полномочия совпадают с полномочиями совета» (№ 33 – 12659/2023)
Видимо исходя из этой же логики, чуть ранее Самарский областной суд признал недействительным решение общего собрания об утверждении председателя совета МКД уполномоченным лицом «по взаимодействию с управляющей организацией» (что бы это полномочие ни значило).
Со ссылкой на тот же криво сформулированный п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ суд указал, что решение должно приниматься большинством голосов не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (№ 33 – 10389/2023).
Количество голосов для наделения председателя совета МКД полномочиями, связанными с благоустройством
В Чувашии собственники на общем собрании решили включить свой двор в программу по благоустройству дворов, а также приняли решения по связанным с этим вопросам:
— определить председателя совета МКД лицом, которое от имени собственников уполномочено на согласование (утверждение) эскизного дизайн-проекта;
— определить его же как лицо, которое от имени собственников уполномочено на участие в контроле, в том числе промежуточном, согласование приёмки работ, проводимых в рамках реализации подпрограммы, в том числе на подписание соответствующих актов.
Один из собственников позже решил оспорить решения общего собрания, однако потерпел неудачу по указанным двум вопросам.
Он настаивал, что кворума не было: подсчёт проводился в процентном соотношении от общего числа участников голосования, а надо было считать от общего числа голосов всех собственников помещений в доме.
Суды были другого мнения (определение ВС Чувашской Республики № 33 – 237/2024):
— На собрании утверждено решение по включению дворовой территории в программу по благоустройству. Этот вопрос относится к п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ о благоустройстве земельного участка, решение по которому принимается в общем порядке — большинством голосов от общего числа голосов участников собрания. Истец по этому вопросу проголосовал за принятие решения.
Оспариваемые решения о наделении председателя совета дополнительными полномочиями вытекают из решения по включению двора в программу.
— В соответствии с п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, которое в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ должно приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в МКД.
Поскольку в рассматриваемом случае председатель совета дома не наделяется большими полномочиями, кроме закреплённых в пунктах 2 и 5 части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, то установленные частью 1 статьи 46 ЖК РФ специальные правила принятия решения по вопросу, предусмотренному пунктом 4.3 частью 2 статьи 44 ЖК РФ, не подлежат применению.
— Таким образом, решения по ним должны приниматься в общем порядке — большинством голосов от общего числа голосов участников собрания.
➜ Подписаться на Тelegram-канал Совет МКД.