Суды трех инстанций пришли к выводу: компенсация за непроизведенный капремонт входит в выкупную цену изымаемого жилого помещения, и у истца есть право на получение этой компенсации.
Один из МКД г. Перми был признан аварийным и подлежащим сносу, а земельный участок под этим домом — изъят для муниципальных нужд. При таких обстоятельствах собственник П. заключил с администрацией г. Перми договор об изъятии его жилого помещения. Выкупная цена квартиры составила 2 819 000 рублей (рыночная стоимость жилья + убытки).
Позднее собственник П. обратился в суд, чтобы взыскать с администрации еще и компенсацию за непроизведенный в МКД капитальный ремонт — 462 416 рублей (по результатам оценки).
Ссылался на то, что эта компенсация не вошла в состав выкупной цены. Капитального ремонта в МКД 1954 года постройки не было, потому за наймодателем сохраняется обязанность по его проведению (ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ» № 1541 – 1).
Администрация иск не признала: согласно п. 1.5 договора об изъятии жилого помещения, размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит. Муниципалитет произвел оплату в полном объеме, а значит, договор считается исполненным.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования собственника П., однако исключил из заявленной суммы расходы, не предусмотренные ст. 166 Жилищного кодекса РФ. В итоге суд взыскал с администрации компенсацию в размере 398 042 рублей. При этом исходил из следующего: МКД пришел в аварийное состояние в том числе из-за непроведения своевременных капремонтов, а значит, при изъятии жилого помещения подлежит выплате соответствующая компенсация, которая договором с администрацией не была определена.
Апелляционный и Седьмой кассационный суд общей юрисдикции оставили вынесенное решение без изменений (определение по делу № 88 – 11010/2022). Отсутствие капремонта привело к разрушению дома и признанию его аварийным. Своевременное проведение капремонта могло бы исключить необходимость сноса МКД, предотвратить снижение уровня его надежности. С учетом этого у собственника есть право на получение компенсации в виде стоимости непроизведенного капремонта.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и «включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт» (Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).
Положения договора об окончательном размере выкупной цены (п. 1.5) могут применяться только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, предусмотренных этим договором. На их основании нельзя ограничить право истца на получение компенсации, прямо установленной законом и не определенной договором между сторонами.
Кроме того, «жилищное законодательство не ограничивает право собственника изымаемого жилого помещения обращаться с требованием о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отдельно от стоимости изымаемого жилья в случае, если право собственника на получение данной компенсации было нарушено действиями органа местного самоуправления».
Администрация настаивала: обязанность по проведению капремонта сохранилась только перед нанимателями, ставшими впоследствии собственниками в порядке приватизации. Истец же приобрел право собственности на основании договора дарения квартиры.
Однако кассационный суд указал: право требовать включения компенсации за непроизведенный капремонт МКД в выкупную цену предоставлено собственникам, приобретшим право собственности как в порядке приватизации, так и по иному основанию.
В кассационной жалобе администрация указала на то, что собственник П. не обращался в суд по поводу непроведения капремонта МКД, не обжаловал бездействие компетентного органа.
В ответ на этот довод кассационный суд отметил: право собственника на получение компенсации за непроизведенный капремонт не зависит от того, оспаривал ли ранее этот собственник действия администрации по непроведению капитального ремонта.