Верховный Суд РФ направил на новое рассмотрение спор застройщика из Санкт-Петербурга с Росреестром.
До этого Росреестр отказал застройщику в регистрации прекращении права собственности застройщика на участок и выиграл три инстанции по этому же вопросу.
Началось все с того, что застройщик построил имущественный комплекс, состоящий из двух многоквартирных домов (корпуса А и Б). Они одновременно были введены в эксплуатацию, а квартиры в них – переданы дольщикам.
Так как новые владельцы помещений зарегистрировали право собственности на квартиры, то есть у них возникло и право общей долевой собственности на участок, застройщик обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращении права собственности на участок.
Однако Управление Росреестра отказало застройщику со ссылкой на то, что строительство двух домов на одном участке противоречит Жилищному кодексу РФ и надо образовать участки под каждым из построенных домов. Тогда – после образования отдельных участков – у собственников и возникнет право общей долевой собственности на землю.
Застройщик обратился в суд, но суды трех инстанций не оправдали его надежд на помощь.
Логика судов:
- в случае предоставления для строительства нескольких МКД одного земельного участка к общему имуществу одного вновь построенного дома не может относиться та часть участка, на которой построен другой дом и которая необходима для эксплуатации этого дома,
- следовательно, под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой участок;
- доказательства, подтверждающие, что участок является неделимым, не представлены.
Верховный Суд РФ почитал всё это и не согласился с написанным.
Он напомнил общие правила:
- собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (ч. 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).
- с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в доме участок поступает в долевую собственность собственников, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.
- положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса, Законов № 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
Застройщик указывал, что по проекту именно так и задумывалось – возведение имущественного комплекса из двух корпусов – четырехэтажных многоквартирных домов с общей территорией, элементами благоустройства (детская площадка, проезды, автостоянка для автомобилей, въезд, озеленение, огораживание территории).
Однако суды не дали оценку этим доводам. Проигнорировали они доводы и о том, что застройщик утратил право на участок после регистрации права собственности на квартиры дольщиками; он не может распоряжаться землей, в том числе поделить участок, иначе это нарушит права жильцов.
«Вывод судов о правомерности оспариваемого отказа Управления Росреестра, мотивированный тем, что для государственной регистрации прекращения права собственности Общества на земельный участок под корпусами многоквартирного дома застройщику необходимо сформировать и поставить на кадастровый учет самостоятельные земельные участки, не может быть признан законным и обоснованным» (Определение СКЭС ВС РФ № 307-ЭС22 – 19570 по делу № А56 – 21432/2021).