ТСЖ и управляющим организациям нередко достается за кладовки, обустроенные в подъездах МКД инициативными жильцами: то выясняется, что их размещение нарушает нормы противопожарной безопасности, то не все собственники согласны с уменьшением общего имущества. Вот только для разрешения таких ситуаций далеко не все жильцы готовы расстаться с дополнительными квадратными метрами. Тогда решать вопрос приходится в суде.
Собственники попытались оспорить «предписание» ТСЖ о демонтаже кладовок
Собственники одного из МКД г. Омска использовали ниши на межэтажных площадках и подлестничное пространство в лифтовом холле для организации кладовых. На общем собрании они приняли решение о предоставлении такой возможности. Вот только МЧС и суды с этой инициативой не согласились.
ГУ МЧС России по Омской области усмотрело в таком размещении кладовых нарушения норм пожарной безопасности и вынесло председателю ТСЖ два предписания об их устранении. Попытка оспорить предписания в суде успехом не увенчалась, и ТСЖ попыталось наладить работу с собственниками дома — предложило им самостоятельно убрать кладовые. Но не тут-то было.
Несколько инициативных собственников МКД обратились в суд. В исковом заявлении просили признать незаконным предписание ТСЖ об устранении кладовых в целях исполнения предписаний, выданных контролирующим органом. При этом сослались на принятое общим собранием решение.
Также указали: в соответствии со своим уставом, ТСЖ обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников МКД при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. Однако оспариваемое предписание нарушает права жильцов и противоречит уставу товарищества. ТСЖ не вправе оспаривать волю собственников МКД.
Суды трех инстанций в удовлетворении иска отказали (определение Восьмого КСОЮ по делу № 88 – 21450/2022).
ТСЖ вправе обратиться к собственникам с требованием о демонтаже кладовых, размещенных с нарушением норм и правил пожарной безопасности. Решение общего собрания собственников не является достаточным основанием для сохранения кладовых при установленных нарушениях. Истцы не доказали, что в связи с выдачей предписаний ТСЖ нарушило их права или законные интересы.
Интересный нюанс. Собственники оспаривают именно предписание ТСЖ. При этом суд первой инстанции отмечает: ТСЖ не относится к органам государственного контроля (надзора) и не обладает государственными или иными публичными полномочиями, в том числе на вынесение предписания, носящего обязательный характер для лиц, которым оно адресовано.
Независимо от того, как поименованы составленные ТСЖ документы, «они носят исключительно рекомендательный характер и не порождают для адресата каких-либо обязанностей, следовательно, неисполнение рекомендаций, указанных в таких документах, не повлечет для лиц возникновения каких-либо юридических последствий или санкций».
То есть, истцы оспаривают необязательные рекомендации ТСЖ. Но тут следует понимать, что ТСЖ может и в судебном порядке обязать собственников исполнить свои рекомендации, в данном случае — демонтировать кладовые. Именно такая ситуация и произошла в Алтайском крае.
УО пришлось добиваться демонтажа незаконной кладовой через суд
В г. Барнауле прокуратура обнаружила в подъезде МКД незаконно обустроенную кладовую и вынесла УО представление об устранении нарушений. В свою очередь, управляющая организация потребовала демонтажа кладовки от собственника, который ей и пользовался. Однако во время очередного осмотра обнаружила, что спорное помещение никуда не делось, поэтому обратилась в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций посчитали: раз кладовка обустроена на межэтажной лестничной клетке без каких-либо согласований и разрешительной документации, а также не соответствует требованиям пожарной безопасности, то собственник должен демонтировать ее. В случае неисполнения вынесенного решения в установленный срок демонтажные работы может выполнить УО, взыскав понесенные расходы с ответчика.
В кассационной жалобе собственник выразил несогласие с этими решениями и указал:
— суды неправильно определили месторасположение кладовки, которая обустроена в тупиковой нише лифтовой шахты и находится сбоку от лестничной площадки, а не на ней;
— УО злоупотребляет своими правами, так как кладовка создана в 1999 г. и ранее претензии к ответчику не предъявлялись;
— принимая дом в управление, УО не составила акты о состоянии общего имущества, не указала наличие кладовых и тамбуров в соответствующей документации.
Восьмой КСОЮ оставил вынесенные решения без изменений, а жалобу истца — без удовлетворения (определение по делу № 88 – 24011/2024).
Учитывая отсылку ответчика к 1999 г., суд обратился к действовавшему на тот момент законодательству. Но всё равно получилось так, что кладовая обустроена незаконно: на момент ее возведения «переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий допускалось исключительно с согласия наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов. Переустройство и перепланировка мест общего пользования нанимателями жилых помещений законодательно не регулировались, соответственно, данные действия не допускались».
Никакой разрешительной документации в материалы дела ответчик не представил. Согласия других собственников на уменьшение общего имущества тоже нет. При этом ответчик на постоянной основе и единолично пользуется кладовкой, имеет от нее ключи и хранит там свои вещи, то есть, является надлежащим ответчиком. УО, в свою очередь, правами не злоупотребляет, а действует в интересах собственников МКД и в целях выполнения задач по надлежащему обслуживанию общего имущества.
Материал опубликован 26.02.2023. Обновлен 22.01.2025.
УК чуть было не привлекли к ответственности за кладовки собственников в подъезде
Больше материалов про кладовые в МКД