Читательница из Санкт-Петербурга поделилась успехом в суде по делу об оспаривании решения собрания, где всё за всех решил застройщик. Это определение 3 КСОЮ № 88 – 22358/2022.
Опубликовано 19.01.2023. Обновлено 01.05.2024
Собрание о выборе УК в новостройке было проведено по инициативе этой же УК, которая изначально управляла домом по договору с застройщиком.
За выбор компании активнее всех голосовал опять же застройщик.
Две инстанции не приняли во внимание доводы собственников-истцов, однако кассация прислушалась к аргументам жильцов и направила дело на новое рассмотрение.
Из мотивировки:
- Нормы Жилищного кодекса РФ о заключении договора между УО и застройщиком указывают на то, что застройщик наделен правом и несет обязанность определить УК для управления многоквартирным домом и заключить с нею соответствующий договор, однако обязан сделать это не в качестве собственника помещений дома, а в силу специального указания закона, направленного на обеспечение возможности эксплуатации МКД на период до определения управляющей организации и условий договора с ней в порядке, указанном в части 13 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, т.е. соответствующие полномочия застройщика и основанные на его волеизъявлении полномочия привлеченной им УК изначально имеют временный характер.
- Это связано с тем, что положения законодательства о долевом строительстве не предполагают приобретение застройщиком права собственности на помещения в построенном доме и последующий переход права собственности от застройщика к участникам долевого строительства, что требовало бы первоначальной регистрации права собственности застройщика, поскольку в противном случае помещение не могло бы считаться вещью, имеющей собственника (пункт 2 статьи 218 и статьи 219 Гражданского кодекса РФ).
- Напротив, пункты 1 и 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» прямо указывают на то, что регулируемые им отношения предполагают возникновение у дольщиков права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в МКД, при этом в силу пункта 1 ст. 12 того же Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, однако это также не предполагает совершение застройщиком соответствующих действий в качестве собственника объекта.
- С этим связаны особенности государственной регистрации прав дольщика на объект долевого строительства, указывающие на то, что эти права производны от прав по договору участия в долевом строительстве, и основанием их регистрации является не какая-либо сделка, влекущая переход права собственности от застройщика, а документы о создании объекта и о его передаче во владение дольщика (разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт).
В свою очередь, если бы застройщик признавался собственником помещений во введенном в эксплуатацию МКД, было бы лишено смысла правовое регулирование, установленное частями 13 и 14 Жилищного кодекса РФ, поскольку в качестве единственного собственника застройщик вправе был бы избрать способ управления МКД и определить УК своим единоличным решением, которое по правовым последствиям приравнивалось бы к решению общего собрания и могло бы быть пересмотрено только путем принятия нового решения общим собранием, в связи с чем не требовалось бы возложение на муниципалитет обязанностей, связанных с проведением открытого конкурса по отбору УК.
При новом рассмотрении иск был удовлетворён, решения собрания признаны недействительными.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии кворума при проведении голосования, поскольку застройщик не имел права принимать участие в голосовании за счет помещений тех дольщиков, которые профинансировали строительство объекта, но еще не получили помещения по актам приема-передачи.
Кассационная инстанция оставила жалобы УК и застройщика без удовлетворения.
Вот еще пара довольно свежих дел по теме голосования застройщика - из Саратовской области:
определения Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 17444/2022, 88 – 22871/2022.
Выводы суда:
«Застройщик вправе принимать участие в общем собрании только в отношении тех помещений, которые были созданы застройщиком на собственные средства, вследствие чего у застройщика возникает право зарегистрировать за собой право собственности на помещения и его следует рассматривать как фактического собственника вновь созданных объектов недвижимости».
➜ Другие материалы про собрания в новостройках
