Дождь, снег, наледь, ветер приводят к постепенному обветшанию и разрушению балконных ограждений. А обрушение элементов этих конструкций может принести значительный вред припаркованным автомобилям или случайным прохожим. Кто должен следить за нормативным состоянием балконных ограждений и кто ответственен за причиненный ими ущерб – собственник помещения или управляющая организация, рассказываем в этом материале.
Балкон = балконная плита + ограждение
Балкон – выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает (п. 3.2 СП 54.13330.2016). Балкон состоит из несущей конструкции – балконной плиты и ненесущей конструкции – ограждения (перил).
Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ, к общему имуществу в МКД относятся, в частности, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в МКД конкретизирован в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила содержания общего имущества), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Так, в пп. «в», «г» п. 2 Правил содержания общего имущества сказано, что в состав общего имущества МКД включаются:
- ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
- ограждающие ненесущие конструкции МКД, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции)
Зачастую суды, вынося судебные акты, попросту не разбираются с понятиями «балконная плита» и «балконное ограждение» и по умолчанию отождествляют балконные плиты, названные общим имуществом МКД в пп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества, и балконные ограждения. Между тем в Приложении А ГОСТ 25772 – 2021 схематично приведены два варианта ограждений балконов (рисунок А.5, рисунок А.6): первый – решетчатые, второй – экранные и комбинированные. Из схем видно, что плита – это горизонтальное основание балкона, а ограждение – крепящаяся к этой плите вертикальная конструкция. Балконные плиты обеспечивают прочность и устойчивость всего здания, и за счет этой особенности отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме (Решение ВС РФ от 09.11.2011 № ГКПИ11 – 1727).
Итак, балконная плита однозначно относится к общему имуществу МКД, а с балконным ограждением ситуация спорная.
Позиция 1: балконное ограждение – общее имущество
Действующее законодательство содержит нормы, предписывающие организациям по обслуживанию жилищного фонда производить мониторинг состояния балконов и их элементов и выполнять необходимый ремонт:
| Норма | Содержание |
| Пункт 9 Минимального перечня работ и услуг № 290 | К работам, выполняемым в целях надлежащего содержания фасадов МКД, относится выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках. |
| Пункт 3.5.8 ПиН ТЭЖФ (Правила эксплуатации жилфонда № 170) | Организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой, дровами и другими); переоборудования балконов и лоджий |
| Пункт 4.2.1.5 ПиН ТЭЖФ | Не допускается ослабление креплений выступающих деталей стен: карнизов, балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги др., разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток. |
| Пункт 4.2.4.2 ПиН ТЭЖФ | При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту. |
| Пункт 4.2.4.3 ПиН ТЭЖФ | Отсутствие или неправильное выполнение сопряжений сливов и гидроизоляционного слоя с конструкциями, потеки на верхней поверхности балконных плит, ослабление крепления и повреждение ограждений балкона и лоджий должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. Разрушение консольных балок и плит, скалывание опорных площадок под консолями, отслоения, разрушения и обратный уклон (к зданию) пола балконов и лоджий следует устранять при капитальном ремонте по проекту. |
| Пункт 7 Приложения № 7 ПиН ТЭЖФ | К текущему ремонту относятся, в том числе работы по ремонту, восстановлению или замене отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крыльца (зонтов-козырьков) над входами в подъезды, подвалов, над балконами верхних этажей. |
Согласно пп. «а», «б» п. 15, п. 19 Правил содержания общего имущества в состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества не входят:
- содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
- утепление оконных и балконных проемов;
- замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
- работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения.
Отталкиваясь от этих норм, суды зачастую не исследуют вопрос «личное или общее имущество», а руководствуются простой логикой: если законодательство содержит множественные обязанности организаций, обслуживающих МКД, по ремонту балконов и их элементов и мониторингу их состояния, следовательно, балконные ограждения – это общее имущество (определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 15869/2020, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56 – 21974/2013, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А55 – 7304/2013, постановление Президиума Калининградского областного суда № 44Г-29/2014).
При этом совершенно не имеет значения, предусматривается ли мониторинг состояния, техническое обслуживание и ремонт балконов в договоре управления с УК. Ведь согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 в ст. 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме (решения АС Воронежской области по делам № А14 – 8927/2014, № А14 – 11366/2013).
Вот примеры из судебной практики, в которой поддерживается позиция о том, что ограждения балконов являются общим имуществом:
| Реквизиты судебного акта | Выводы суда |
| Определение ВС РФ от 18.12.2019 № 301-ЭС19 – 23075 по делу № А17 – 543/2019 | Предписание о замене деревянных поручней ограждения балкона квартиры, последующем окрашивании замененных поручней, а также окрашивании металлических ограждений балкона соответствует положениям действующего законодательства, поскольку устранение выявленных нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта общего имущества МКД. |
| Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 8855/2022 | Ограждающие конструкции дома, фасад и его элементы, в том числе ограждающие конструкции балконов, лоджий, эркеры, козырьки, архитектурные детали включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. Ответственность за надлежащее содержание названных элементов фасада здания несет УК. |
| Постановление Первого арбитражного апелляционного суда по делу № А43 – 13701/2022 | Законодательством не предусмотрено, что ограждающие конструкции должны быть предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений в МКД. Поэтому довод УК о том, что ограждение балкона индивидуальной квартиры не относится к числу ограждающих несущих конструкций, поскольку служит для эксплуатации только одного жилого помещения, в связи с чем не относится к общедомовому имуществу, является ошибочным. |
| Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 14824/2022 | Ограждение балкона относится к общему имуществу МКД, поскольку действующим законодательством предусмотрено, что его ремонт и обслуживание осуществляют организации, управляющие МКД. Рекламная конструкция правомерно размещена на балконном ограждении и фасаде МКД на основании решения общего собрания собственников помещений. |
| Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56 – 72349/2021 | Торцевая стена балконного ограждения балкона является составной неотъемлемой частью самого балкона, так как функционирование балкона с отклонением от вертикали торцевой стены невозможно, торцевая стена балконного ограждения балкона вмонтирована в саму балконную железобетонную плиту, неразрывно связана с основанием плиты. Таким образом, торцевая стена балконного ограждения, парапет балкона является неотъемлемым элементом фасада здания, конструктивно неразрывно связана с несущими конструкциями МКД и формирует архитектурно-градостроительный облик МКД. Ограждающая конструкция балкона входит в состав общего имущества дома, ответственность за надлежащее содержание которого несет ТСЖ. |
| Постановление АС Волго-Вятского округа по делу № А17 – 11063/2018 | Ограждения балконов, как и балконные плиты, входят в состав общего имущества. В целях предотвращения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, вреда их имуществу УК обязана принимать срочные меры по устранению повреждений этих элементов. |
Позиция 2: балконное ограждение – личное имущество собственника помещения
Ограждение балкона является ненесущей конструкцией, а такие конструкции относятся к общему имуществу только в том случае, если предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД (пп. «г» п. 2 Правил содержания). Сказанное подтверждает в том числе п. 1.1.4 Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013), где закреплено:
«К ограждающим ненесущим конструкциям многоквартирного дома относятся: окна и двери в помещениях общего пользования; ограждения кровли, балконов, лоджий и веранд; перегородки (стены), отделяющие жилое помещение от других помещений и улицы (за исключением тех, которые относятся к ограждающим несущим конструкциям); наружные входные двери в помещениях общего пользования. Обязательным признаком отнесения ограждающих несущих и ограждающих ненесущих конструкций к общему имуществу многоквартирного дома является предназначение данных конструкций для обслуживания более одного помещения (квартиры)».
Ограждение – барьер, предназначенный задерживать, останавливать или направлять людей и обеспечивать защиту от случайных падений с одного уровня на другой (п. 3.1 ГОСТ 25772 – 2021).
Балконная конструкция – ограждающая конструкция, отделяющая планировочное пространство балкона (лоджии) от внешней среды и служащая для его защиты от внешних климатических воздействий (п. 3.1 ГОСТ 23166 – 2021).
Из этих определений следует, что балконное ограждение и балконная конструкция служат для защиты людей от случайных падений и для защиты балкона от внешних климатических воздействий. Иными словами, предназначены для обслуживания только одного помещения в МКД, а значит, к общему имуществу МКД не относятся.
Вопрос отнесения балконного ограждения к общему имуществу МКД зачастую встает в тех случаях, когда на балконном ограждении размещается рекламная конструкция. С кем должен заключать соответствующий договор владелец этой конструкции – с управдомом, управомоченным всеми собственниками или с конкретными собственниками тех квартир, на балконах которых размещена реклама? Ведь в случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в МКД, полученного в порядке, установленном ЖК РФ (п. 5 ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе»).
Вот примеры из судебной практики, в которой поддерживается позиция о том, что балконные ограждения – это личное имущество собственников помещений:
| Реквизиты судебного акта | Выводы суда |
| Определения Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 10735/2022, Четвертого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 15949/2021 | К общему имуществу в МКД относятся балконные плиты. Парапет и козырек балкона, балконные двери и проемы, окна – все это личное имущество собственника, так как эти элементы обслуживают только одно помещение. |
| Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45 – 13270/2015 | Ограждения балконов не являются общим имуществом МКД, поскольку обслуживают лишь одно жилое помещение. Крепление рекламной конструкции на внешней стороне балконов свидетельствуют не об использовании общего имущества дома, а лишь о способе размещения спорной конструкции перед ограждением балконов, с собственниками которых у ответчика заключены договоры. |
| Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60 – 12106/2015 | Балконная плита – несущая конструкция, а балконное ограждение – ненесущая конструкция (как перила, парапеты и пр.). Квалифицирующим признаком для отнесения ненесущих ограждающих конструкций к общему имуществу МКД является обслуживание более одного жилого и (или) нежилого помещения. Ограждение балкона, перед которым смонтирована рекламная конструкция ответчика, обслуживает только одну квартиру. Следовательно, данное ограждение не является общим имуществом. |
| Решение АС Республики Северная Осетия – Алания по делу № А61- 1972/14 | Судебной строительной экспертизой установлено, что ограждение лоджии является ограждающей ненесущей стеной и обслуживает только помещение лоджии и, соответственно, только одну квартиру. Функциональное назначение ограждения лоджии – защита от атмосферных воздействий пространства одной лоджии. |
| Апелляционные определения Орловского областного суда по делу № 33 – 2538, Омского областного суда по делу № 33 – 4045/2015 | Балконное ограждение не включено в состав общего имущества, предназначено для обслуживания только одного жилого помещения, следовательно, его использование для размещения информационной вывески возможно только с разрешения собственника квартиры. |
* * *
На сегодняшний день вопрос о том, является ли балконное ограждение общим имуществом в МКД или личным имуществом собственников помещений, – спорный.
Обязательный признак отнесения ненесущих ограждающих конструкций к общему имуществу МКД – их предназначение для обслуживания более одного помещения. Балконные ограждения непосредственно ограждают только одну квартиру. Но при этом законодательством установлены обязанности организаций, обслуживающих жилфонд, по содержанию и ремонту различных элементов балконов. Эти нестыковки в законодательстве породили противоречивую судебную практику в разных категориях споров: в спорах о размещении рекламных конструкций и информационных вывесок балконные ограждения как правило признаются личным имуществом собственников помещений, а в спорах, касающихся ремонта, обслуживания балконных ограждений, о возмещении ущерба от падения элементов таких ограждений – общим имуществом МКД.
В статье приведены аргументы, которые помогут УК и ТСЖ отстоять в суде позицию о том, что балконные ограждения не являются общим имуществом МКД.
Автор: Е. В. Шоломова, председатель правления ТСН «Зеленая, 22», юрист