Есть в г. Владивостоке многоквартирный дом, состоящий из двух прилегающих друг к другу зданий разной этажности. Верхним зданием управляет ТСЖ, а нижним — УО. И так получилось, что асфальтированная придомовая территория верхнего здания является кровлей нижнего здания — по ней осуществляется проход к подъезду верхнего здания.
Судам трех инстанций пришлось разбираться в этих нюансах, чтобы установить, кто должен решать проблему с протекающей кровлей нижнего здания.
Один из собственников этого оригинального МКД (далее — истец), проживающий в нижнем здании, обратился в суд. Просил обязать ТСЖ заасфальтировать придомовую территорию верхнего здания, являющуюся одновременно кровлей над его квартирой.
Мотивировал это тем, что во время ливневых осадков вода затапливает лестничную клетку рядом с квартирой истца. «Потоки воды стекают по стене в районе расположения электрощита, что может привести к замыканию электропроводки в жилом доме».
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. Исходил из того, что жильцы верхнего здания используют кровлю нижнего здания как проход к своему подъезду. А значит, содержать эту кровлю должно ТСЖ, управляющее верхним зданием.
Апелляционный суд отменил вынесенное решение и отказал в удовлетворении иска. В соответствии с Правилами содержания общего имущества в МКД № 491, крыши входят в состав общедомового имущества (пп. «б» п. 2). И УО обязана надлежащим образом содержать это имущество (ч. 1 ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить в том числе: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования (п. 4.6.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170).
Истец и УО «являются сторонами материального правоотношения, в соответствии с которым УО обязана в рамках содержания общего имущества произвести его текущий ремонт, а собственник вправе требовать проведения такого ремонта».
Следовательно, основания для обязания ТСЖ выполнять работы по асфальтированию придомовой территории, являющейся кровлей над квартирой истца, отсутствуют.
Девятый кассационный суд общей юрисдикции (определение по делу № 88 – 9722/2022) оставил решение апелляционного суда без изменений.