Если решение общего собрания об использовании общего имущества «принято» недостаточным числом голосов, то ГЖИ может посчитать такое решение ничтожным. а использование общего имущества – незаконным. Управляющие организации получают предписания и вполне успешно оспаривают их в судах. Последние считают, что за признанием решений недействительными все равно надо обращаться в суд, несмотря на п. 1 ст. 181.3 ГК РФ.
Опубликовано 12.11.2022. Обновлено 18.08.2024
Суд признал недействительным предписание Жилстройнадзора Югры о заключении договора с МТС
Причина: решение собрания о предоставления имущества недействительным не признано.
ООО «Чистый дом» получило повторное предписание Службы по поводу размещения оборудования провайдера в доме.
Решение собрания об использовании общедомового имущества имелось, но было принято меньше, чем двумя третями голосов. Жилстройнадзор считал его ничтожным без всяких дополнительных судов.
Первоначальное предписание было оспорено еще в рамках судебного дела № А75 – 2719/2021. Определением СКЭС ВС РФ № 304-ЭС21 – 29618 это первое предписание было признано недействительным.
Но до этого момента Служба успела выдать УО повторное предписание, которое вновь было оспорено в суде. УО в этот раз не пришлось идти до ВС РФ: суд первой инстанции сразу занял позицию УО, однако Служба проигнорировала выводы СКЭС ВС и зачем-то пошла в апелляцию по заведомо проигрышному делу.
Апелляционный суд не стал сомневаться в выводах ВС РФ, повторив его позицию:
- Служба вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений МКД, однако она не воспользовалась этим правом.
- Таким образом, у Службы отсутствовали правовые основания для выдачи оспариваемого предписания обществу (дело № А75 – 18410/2021).
Претензии ГЖИ Санкт-Петербурга по использованию общего имущества без достаточного числа голосов
ГЖИ Санкт-Петербурга оштрафовала управляющую организацию на 125 000 р. по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.
Административному органу не понравилось использование общего имущества третьими лицами. В качестве нарушенных норм УО вменили ст. 36, ч. 1 и п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, подп. «г» п. 10 Правил содержания общего имущества № 491.
Само использование заключалось в том, что нежилое помещение из состава общедомового имущества было передано во временное возмездное владение и пользование под размещение магазина на основании решения общего собрания 2015 года. Проблема в том, что решение было «принято» менее чем двумя третями голосов по дому.
Управляющая организация оспорила назначенный штраф, ссылаясь на то, что ГЖИ не вправе признавать решение ничтожным без обращения в суд. Однако две судебные инстанции встали на сторону ГЖИ. Только суд округа поддержал компанию и направил дело на новое рассмотрение.
Он обратил внимание на то, что ни в постановлении ГЖИ, ни в судебных актах не отражено соблюдение каких прав и чьих интересов не обеспечила УО. При этом решение общего собрания собственниками не оспаривалось; у арендатора помещения договор заключен вообще с третьим лицом (не УО).
«Суды не привели норм права, в силу которых на управляющую компанию возлагаются обязанности самостоятельного оспаривания решения собственников по вопросу использования общего имущества дома и принятия мер в отношении третьих лиц по освобождению нежилых помещений, которые были предоставлены в пользование по договорам аренды не управляющей компанией» (дело № А56 – 112496/2023).
При новом рассмотрении суд признал постановление незаконным, процитировав суд округа и дополнив, что «Нормами жилищного законодательства на управляющую организацию не возложена обязанность проведения проверки правомерности принятия общим собранием собственников МКД решения по вопросу заключения договоров на использование общего имущества».
Опубликовано 18.08.2024. Обновлено 01.07.2025
