В Краснодарском крае управляющая компания обратилась в суд, чтобы взыскать с одного из собственников МКД задолженность по оплате ЖКУ и пени — почти 41 000 рублей.
Собственник (далее — истец) отреагировал весьма оригинально и тоже подал исковое заявление — о признании договора управления с УК незаключенным.
В обоснование своего требования истец указал: договор не мог быть заключен, так как при выборе УК были допущены многочисленные нарушения закона. Из протокола общего собрания собственников МКД не следует, что на этом собрании собственники утвердили договор управления с УК.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска. При этом исходили из следующего:
- Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможность оспаривания договора управления.
- Истец не представил доказательств отмены или признания недействительным решения общего собрания собственников, которым утвержден оспариваемый договор управления.
- Из текста договора управления следует, что собственники и УК согласовали все его существенные условия.
- С момента заключения договора УК осуществляет управление домом, в котором проживает истец.
- Заключение договора управления МКД не является условием возникновения у собственника обязанности по оплате расходов по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, текущему ремонту внутридомовых инженерных систем и оплате коммунальных услуг в целях содержания общего имущества дома. Такая обязанность возникает у собственника в силу прямого указания закона.
- Истец заявил требование о признании договора управления незаключенным, поскольку является должником, уклоняющимся от исполнения обязанностей по оплате ЖКУ.
Истец с вынесенными решениями не согласился и подал кассационную жалобу. В ней сослался на то, что суды не конкретизировали существенные условия договора управления. Протокол общего собрания собственников имеет признаки ничтожности, а УК ведет деятельность незаконно.
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (определение по делу № 88 – 13482/2022) оставил решения нижестоящих судов без изменений, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
При этом указал: «понятие „существенные условия” закреплено в ч.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, согласно которой существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».
Кассационный суд еще раз отметил, что в оспариваемом договоре управления собственники и УК согласовали все существенные условия.
➜ Другой пример из практики — «Собственник посчитал договор управления незаключенным, а передачу своих персональных данных УО — незаконной»