Для перевода квартиры в нежилое помещение требуется отдельный вход, который обычно организовывается путем демонтажа части стены под окном. Фасад — общее имущество всех собственников, а уменьшение общего имущества путем реконструкции требует согласия 100% собственников. Переводы помещений, по общему правилу, согласовывает муниципалитет, за которым приглядывает орган жилищного надзора. И иногда их мнения расходятся так сильно, что вопрос доходит до суда.
Претензии Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области к переводу пятнадцатилетней давности
Суд признал недействительным предписание Службы, так как решил: администрация не виновата, что у нее нет протокола; многие годы собственников все устраивало; если им сейчас что-то не нравится, то могут идти в суд.
По результатам внеплановой документарной проверки, проведенной на основании обращений граждан, Служба выдала администрации предписание отменить постановление 2007 года о переводе жилых помещений в нежилые.
Основанием для предписания послужили выводы Службы о том, что постановление противоречит требованиям, установленным статьями 22, 23, частью 2 статьи 40 ЖК РФ, поскольку в представленных документах на перевод жилых помещений отсутствовал протокол ОСС с решением о присоединении к вышеуказанным помещениям части общего имущества, так как согласно проектной документации устанавливается входное крыльцо.
Администрация обратилась в суд, проиграла первую и апелляционную инстанции.
Они исходили из того, что при проведении проверки администрацией не представлен необходимый при переводе из жилого помещения в нежилое помещение с использованием общего имущества МКД протокол ОСС, подтверждающий наличие предварительного согласия всех собственников данного дома на такое использование общего имущества.
Суд округа отменил судебные акты и признал предписание недействительным:
- В 2007 году действующим жилищным законодательством сроки хранения и перечень документов, относящихся к общему собранию собственников, подлежащий хранению органом местного самоуправления, установлены не были.
- В период с момента перевода жилых помещений с 2007 года до августа 2021 года каких-либо жалоб от собственников МКД, связанных с переводом жилых помещений в нежилые, в органы государственной власти не поступало, соответствующие доказательства в деле отсутствуют и сторонами об их наличии не заявлено.
- С 22.01.2018 в ЕГРН внесена запись о новом собственнике данного объекта, то есть нежилое помещение, учтенное после завершения процедуры перевода в качестве объекта недвижимости, было вовлечено в гражданский оборот. Право собственности на нежилое помещение никем не было оспорено в установленном законом порядке.
«При этом суд округа учитывает, что препятствия в пользовании принадлежащим на праве собственности жилым помещением в МКД, а также его общим имуществом, могут и должны быть разрешены собственниками и (или) Службой в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством (путем подачи негаторного иска, путем обращения в суд в защиту собственников)» (дело № А19 – 17148/2021).
Департамент государственного жилищного надзора ЯНАО выиграл спор у администрации Нового Уренгоя
Муниципалитет пошел в суд, чтобы оспорить предписание надзорного органа. В предписании требовалось устранить нарушения, которые администрация допустила, согласовав перевод помещения в нежилое, сопровождавшийся уменьшением общедомового имущества без согласия всех собственников в доме. По этой же причине нельзя было подписывать акт о завершении переустройства помещения.
Муниципалитет несмотря на многочисленную противоположную судебную практику настаивал, что «произведенное переоборудование подоконного блока не относится к реконструкции элементов, входящих в состав многоквартирного дома, поскольку подоконный блок не относится к общему имуществу многоквартирного дома и не является несущей конструкцией».
Предприниматель — собственник помещения — тоже просил признать предписание недействительным, так как перепланировка безопасна, Департамент не уведомил его о проверке, а собственник понес значительные расходы по переводу жилого помещения в нежилое в результате незаконных действий администрации. То есть собственник даже не отрицал, что действия муниципалитета незаконные.
Суд поддержал Департамент: «работы по переустройству жилого помещения в МКД в нежилое привели к реконструкции дома, на проведение которой согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме в установленном законодательством порядке получено не было».
Собственник принес в суд протокол, однако из него следовало, что многие соседи не участвовали в собрании, следовательно, своего согласия не давали.
Проверяли не действия собственника, а действия администрации, поэтому его неуведомление о проверке другого лица ни на что не влияет, как и безопасность перепланировки (определение № 33а-35592024).
Опубликовано 01.11.2022. Обновлено 03.02.2025