В Ленинградской области собственник Б. инициировал общее собрание, на котором жильцы МКД решили привести п. 5.2 договора управления в соответствие п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ. То есть, они в одностороннем порядке решили изменить условия договора, а именно, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Управляющая компания с такими изменениями не согласилась и обратилась в суд, чтобы признать решение ОСС незаконным.
Опубликовано 17.10.2022. Обновлено 07.07.2024.
В обоснование иска указала: принятие оспариваемого решения не может служить основанием для понуждения УК к исполнению этого решения, поскольку для изменения условий договора предусмотрена специальная процедура. Кроме того, на ОСС отсутствовал кворум — в бюллетенях для голосования не указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности проголосовавших лиц.
Суд первой инстанции удовлетворил иск и признал решение ОСС недействительным. Также в пользу УК взыскал с собственника Б. почтовые расходы и расходы по оплате госпошлины — 9000 рублей.
При этом суд согласился с доводами УК и уточнил: ни гражданское, ни жилищное законодательство не обязывают УК заключать дополнительное соглашение к договору управления на условиях, которые собственники определили без ее участия. Да и кворума на общем собрании действительно не было из-за отсутствия в бюллетенях сведений о правоустанавливающих документах.
Апелляционный суд отменил вынесенное решение и отказал УК в удовлетворении иска. При этом исходил из следующего:
- Отсутствие в бюллетенях сведений о правоустанавливающих документах не может служить безусловным основанием для признания этих бюллетеней недействительными и не относится к существенному нарушению правил составления протокола, влияющему на результаты голосования.
- Неуказание в бюллетене сведений о правоустанавливающих документах не препятствует установлению личности проголосовавшего лица, проверке его полномочий на участие в собрании и установлению его волеизъявления.
- Оформление решений участников общего собрания с нарушением п. 2 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ само по себе не свидетельствует о фактическом неучастии в голосовании и необходимости исключения таких решений при определении кворума.
Третий кассационный суд общей юрисдикции направил дело на новое рассмотрение (определение № 88 – 10710/2022). Он согласился с выводами нижестоящего суда относительно кворума и дополнительно указал: при наличии приложения, содержащего перечень собственников МКД со ссылкой на сведения из ЕГРН, нельзя признать, что письменная форма протокола не соблюдена. Представленные в приложении к протоколу сведения не препятствуют установлению личности проголосовавшего лица и проверке наличия у него полномочий на участие в собрании
Однако апелляционный суд не дал правовой оценки другому основанию, по которому суд первой инстанции признал оспариваемое решение недействительным — в связи с неправомерностью одностороннего изменения условий договора управления.
В данном случае требовалось оценить, повлекло ли оспариваемое решение нарушение каких-либо прав УК. С одной стороны, это решение можно расценить как оформление волеизъявления собственников и основание для последующего обращения к УК с предложением об изменении договора, а с другой — как одностороннее изменение собственниками договора управления. «От правовой квалификации этого обстоятельства зависит вывод о нарушении прав УК и возможности удовлетворения заявленных им требований».
При новом рассмотрении дела апелляционный суд отказал УК в удовлетворении иска. Устояло это решение и в Третьем КСОЮ (определение № 88 – 5483/2023).
Оспариваемое решение не повлекло для УК наступления существенных неблагоприятных последствий, так как является не односторонним изменением собственниками договора управления, а лишь оформлением их волеизъявления по изменению п. 5.2 договора управления, «что не освобождает собственников помещений от обязанности последующего обращения к управляющей компании в порядке, предусмотренном ГК РФ, с предложением об изменении условий договора управления».
➜ Чтобы изменить условия договора управления домом, начать стоит с общего собрания собственников
➜ Больше материалов про изменение договора управления
