Управляющая компания посчитала, что это незаконно, и обратилась в суд. Точка в деле пока не поставлена.
В Ленинградской области собственник Б. инициировал общее собрание, на котором жильцы МКД решили привести п. 5.2 договора управления в соответствие п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ. То есть, они в одностороннем порядке решили изменить условия договора, а именно, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В общем собрании участвовали собственники, обладающие 55,42% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД.
Управляющая компания с такими изменениями не согласилась и обратилась в суд. В иске к собственнику Б. просила признать незаконным решение общего собрания о приведении п. 5.2 договора управления в соответствие п. 7 ст. 156 ЖК РФ.
В обоснование своего требования УК указала: принятие оспариваемого решения не может служить основанием для понуждения УК к исполнению этого решения, поскольку для изменения условий договора предусмотрена специальная процедура.
Кроме того, на оспариваемом собрании отсутствовал кворум — в бюллетенях для голосования не указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности проголосовавших лиц.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленное УК требование и признал решение общего собрания собственников недействительным. Также в пользу УК суд взыскал с собственника Б. почтовые расходы и расходы по оплате госпошлины — 9000 рублей.
При этом суд согласился с доводами УК и уточнил: ни гражданское, ни жилищное законодательство не обязывают УК заключать дополнительное соглашение к договору управления на условиях, которые собственники определили без ее участия. Да и кворума на общем собрании действительно не было из-за отсутствия в бюллетенях сведений о правоустанавливающих документах.
Апелляционный суд отменил вынесенное решение и отказал УК в удовлетворении иска. При этом исходил из следующего:
- Отсутствие в бюллетенях сведений о правоустанавливающих документах не может служить безусловным основанием для признания этих бюллетеней недействительными и не относится к существенному нарушению правил составления протокола, влияющему на результаты голосования.
- Неуказание в бюллетене сведений о правоустанавливающих документах не препятствует установлению личности проголосовавшего лица, проверке его полномочий на участие в собрании и установлению его волеизъявления.
- Оформление решений участников общего собрания с нарушением п. 2 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ само по себе не свидетельствует о фактическом неучастии в голосовании и необходимости исключения таких решений при определении кворума.
Третий кассационный суд общей юрисдикции (определение по делу № 88 – 10710/2022) согласился с выводами нижестоящего суда относительно кворума общего собрания и дополнительно указал: при наличии приложения, содержащего перечень собственников МКД со ссылкой на сведения из ЕГРН, нельзя признать, что письменная форма протокола не соблюдена. Представленные в приложении к протоколу сведения не препятствуют установлению личности проголосовавшего лица и проверке наличия у него полномочий на участие в собрании.
Однако апелляционный суд не дал правовой оценки второму основанию, по которому суд первой инстанции признал оспариваемое решение недействительным — в связи с неправомерностью одностороннего изменения условий договора управления.
В данном случае требовалось оценить, повлекло ли оспариваемое решение нарушение каких-либо прав УК. С одной стороны, это решение можно расценить как оформление волеизъявления собственников и основание для последующего обращения к УК с предложением об изменении договора. С другой стороны, принятое решение можно расценить как одностороннее изменение собственниками договора управления.
От правовой квалификации этого обстоятельства зависит вывод о нарушении прав УК и возможности удовлетворения заявленных требований.
С учетом этого кассационный суд отменил решение нижестоящего суда и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.
➜ Другой пример из практики — «Чтобы изменить условия договора управления домом, начать стоит с общего собрания собственников»